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縱觀杭州樓市20多年的發展史,唯一不變的就是“變化”。眼下,又是一個歷史性的節點——“新國五條”杭州實施細則本月初落地,這個實施細則必將對今後的杭州樓市產生深刻而持續的影響,那麼,未來杭州房地產市場又會怎麼變,樓市的風會往哪吹?
對於這個話題,雖然見仁見智,但還是會有幾個確定性比較大的變化會逐步顯現:炒房發財之路將徹底成爲過去式,商業地產由於置身調控之外而迎來機遇,二手房市場成交量在未來一段時間內將不可避免地走弱,一步到位式的購房需求會逐步增加……
炒房投資將走入死衚衕
市場已經證明並還將證明,“炒房”發財已經成爲過去式,寄希望於房價的大幅上漲實現投資獲益的機會越來越少。其實,自從2009年那波瘋狂的房價翻番之旅後,隨着2010年初樓市調控政策的不斷加碼,投資性購房的市場空間一步步得以壓縮,炒房這種以前傻瓜都能賺錢的遊戲開始走向死衚衕,2010年後買房的投資者,套牢的不少,賺錢的不多。加之目前二手房交易諸多的稅費,包括個稅、營業稅、契稅、中介費等,如果一套房子在沒有增值百分之二三十的情況下,你想通過二手轉讓實現贏利是非常難的。
這次的杭州“新國五條”實施細則中,再次強調“要堅決抑制投資投機性購房,繼續嚴格執行住房限購政策,加大對違反限購規定行爲的查處力度;繼續嚴格實施差別化住房信貸政策,人行杭州中心支行可根據新建商品住房價格控制目標和政策要求,在必要時提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率;發揮稅收調節作用,按照國家稅法有關規定,切實做好出售住房個人所得稅徵管工作”。
對於投資性購房,政策沒有給出任何可以商量的餘地,炒房者還是繼續歇着吧。房子作爲投資品的屬性逐漸消失,而向居住的本來屬性迴歸。過去,投資者其實是在爲別人買房,因爲他最終目的就是轉手他人,而以後購房者會越來越純粹,他們就是爲自己買房,爲親人買房,爲未來的生活買房。爲自己和親人買的房子,自然會更加註重房子的品質。
其實,適合自己的房子就是好房子。杭州不缺華貴的豪宅,但是杭州還沒有哪一個樓盤敢稱自己是絕對完美。再搶手的樓盤,也依然可以找出許多的美中不足。而相反很多默默無聞的樓盤,也不難找出閃光點。判斷一個樓盤,公共價值標準當然是好的地段,好的配套,好的景觀,但是每個家庭都還有自己的價值標準,有時候樓盤裏的一個草坪、或者樓盤外一條燒烤小街也許就成了你的最大購買原動力。
商業地產再迎機遇
從此次“新國五條”的幾項具體條款來看,無論是限購、20%房屋買賣個稅徵收,還是二套房首付比例和貸款利率的提高等,都指向的是住宅市場,卻並未對商業地產市場有所幹預,在這種情況下,商業地產或許會意外迎來機遇。
過去幾年杭州樓市的現實已經證明,當住宅市場受到抑制的時候,商業地產發展便會迎來機遇,地產開發商會加重商業項目在其開發中的比例,商業地產在樓市成交中的比重隨之提升。知名財經評論家葉檀就指出,“隨着住宅的持續限購,加上中國城市化進程推動,商業地產未來還會吸引更多關注。”
這種變化,其實已經開始。
月初杭州的“新國五條”實施細則正式落地之後,隨着上週新一波開盤潮的到來,杭州主城區商品房成交量依然有千套左右。如果光從成交量來看,調控細則似乎對杭州樓市並沒有產生影響,但是如果仔細從結構上去觀察的話,影響其實還是不難發現的,包括寫字樓和酒店式公寓在內的商業地產成交量跑贏了大盤,就是一個變化。
上週杭州共有10多個樓盤推出新房源,比較有代表性的包括市中心的西子國際、城東新城的萬科·草莊和遠洋·心裏、華豐板塊的中鐵·田逸之星、丁橋板塊的璽之灣、三墩板塊的同人精華、閒林板塊的大華·海派風範、錢江世紀城的萬和國際、蕭山的金地·天逸和良渚文化村的郡西別墅等,新上市房源接近1800套左右。雖然這些房源的整體去化率都還不錯,但是西子國際、同人精華等幾個商業地產項目明顯更受市場追捧。西子國際開盤當天的銷售率達到了八成,同人精華加推了一批酒店式公寓,共153套,當天就去化了147套,成爲杭州“新國五條”實施細則落地後首個接近“日光盤”的酒店式公寓產品。同一天,華豐板塊的中鐵·田逸之星也推出了酒店式公寓,銷售情況也非常不錯。
不同區域、不同類型商業地產的暢銷,折射的其實是“新國五條”後購房者規避未來政策風險的心態。無論“20%”個稅方案以後會不會在杭州實施,無論傳聞已久的杭州房產稅究竟何時落地,對於商業地產而言,都不是政策針對的對象。加之,商業地產本身有不限購不限貸的優勢。與其他許多希望趕在房產稅出臺前急着銷售的住宅項目不同,對於商業地產市場來說,不僅不受未來政策的影響,而且新一輪的調控會把住宅市場的購買力分流至商業地產市場。
二手房市場走弱不可避免
二手房市場在3月份曾經有一波破紀錄之旅,主城區不僅單週成交量連續破2000套,迭創歷史紀錄,單日成交496套也是創下杭州二手房有歷史成交記錄以來的單日最高值。爲了搶在“新國五條”的杭州具體執行細則出臺之前完成交易,躲避由此可能產生的鉅額個稅,不少客戶和業主雙方都希望越快成交越好,特別是有些前期報價較高的業主,爲了快速達到一致,降價幅度大增。
雖然從後來杭州的實施細則來看,造成市場恐慌的“20%差額個稅徵收政策”暫時並未出臺,但是畢竟市場已經透支了太多的能量,高位成交量已經不可維持,繼而選擇掉頭向下。
從時間上來看,杭州“新國五條”調控實施細則已經出臺了兩週時間,第一週杭州主城區二手房共簽約596套,環比新政出臺前一週1850套的成交量,大幅減少1254套,環比下降了67.78%。日均簽約量僅有85套。而第二週二手房交易量繼續下行,僅簽約400餘套。
華邦地產首席分析師宋文傑認爲,隨着調控細則的落地,目前買賣雙方的心態發生較大變化,沒有了此前希望儘快達成交易的焦急心態,觀望氣氛重新回到了市場。一方面,對於房東來說,由於個稅徵收方面未發生較大變化,在房屋的報價上都儘量往上靠,議價空間也有所縮短。另一方面,購房者的觀望心態加重,下單意願減弱。
宋文傑判斷說,由於“新國五條”出臺以後恐慌性購房帶來的井噴行情,已經基本透支了未來3—6個月左右的購房需求,因此預計未來3—6個月,杭州二手房交易量都將保持低位,由於近期受到交易慣性影響,交易量還不算難看,但隨着需求的下降,不排除交易量繼續走低的可能,因此,個別區域的房價有可能會出現小幅鬆動。
除此之外,還有一個變化將會在未來更加明顯地顯現。
由於“新國五條”支持首次置業,但是並未支持改善性需求,會造成許多購房者在條件允許的情況下,儘量做到一步到位。“新國五條”支持銀行繼續提高二套房首付比例和貸款利率,有些城市二套房首付已經提至七成,杭州未來也並不能排除這種可能性,因此像前些年有些購房者頻繁換房的現象將不可持續。從政策支持角度來說,每個人或每個家庭其實都只有一次最好的購房機會,因此要儘量用好這次機會。
根據華邦地產市場研究中心數據顯示,購買120平方米以上戶型的需求比例,已經由1月初的17.52%上升至目前的20.40%,上升了2.88%。特別是3月份,在“新國五條”的推動下,越來越多的購房者希望能夠一步到位地購買可以滿足父母、子女共同居住的房子,以避免短時間內換房。記者方張接