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住宅產品入市時間未定
『京杭廣場住宅產品都是180平方米以上的大戶型,擬售價將超過3萬元,但具體售價都還沒有定奪。』上述銷售人員向本報記者如是介紹。
對此,綠城中國相關人士也向《證券日報》記者表示,住宅產品還未涉及預售證,具體開盤時間也未定,預計在今年年中左右可能入市。
不過,記者在項目現場發現,項目對面也是一個住宅和寫字樓並存的項目,名為北京ONE。
根據北京市住建委官方網站顯示,北京ONE項目為2010年取得預售證。其中,住宅產品擬售最高價格的為4#住宅樓,售價為35791元/平方米。
值得一提的是,有業內中介機構人士向記者透露,上述售價並不能成為京杭廣場住宅產品的參照定價。因為京版細則出臺後,純新盤預售定價要參照周邊樓盤的實際成交價格。而記者從北京市住建委網站獲悉,與京杭廣場僅一街之隔的北京ONE住宅產品實際成交均價僅為23406元/平方米。
對此,北京中原地產市場研究部總監張大偉向記者表示,目前通州樓市還沒有出現3萬元/平方米的豪宅價格。
如此一來,葛洲壩與綠城這一合作項目中的住宅產品原本以超過3萬元/平方米的價格出售的打算可能要遭到一定阻礙,因為就其差距來說,已經達到了約7000元/平方米。
更為值得注意的是,京杭廣場項目的相關負責人向記者透露,這兩個項目在成本投入上有一定差距。據記者了解,2009年9月10日,京杭廣場地塊以12.4億元由綠城競得,樓面價為6961元/平方米,溢價率為292.21%,為轟動一時的北京通州地王。
顯然,這在土地成本上已經高過北京ONE項目。此外,上述項目相關人士也向本報記者透露,加上環建等投入,京杭廣場整個項目平均樓面地價已經達到11000元/平方米。
『這個項目雖然是北京通州的地標項目,但一旦定價過高,將拉昇周邊甚至是整個通州地區新盤成交價格,因此項目預售定價變得極為敏感。』上述中介機構相關人士向本報記者如是表示,這也可能是住宅產品入市時間一拖再拖的原因。
前地王入市一拖再拖之謎
據記者了解,2009年9月10日,該地塊成功出讓。時至今日,已經過去三年半有餘,該項目的寫字樓業態纔入市,而住宅產品甚至連入市時間都未確定。為何項目入市時間會拖得這麼久?
事實上,記者曾多次路過該地,2011年京杭廣場的宣傳條幅布滿了項目的圍牆,『葛洲壩綠城京杭廣場』、『低碳』、『健康』,『住宅』等字眼充斥其上。
2012年年初的時候,其銷售人員曾告訴記者,項目戶型有所變動,已經沒有商住項目了,目前這個樓盤只有寫字樓和70年產權住宅產品,而且住宅產品都是180平方米以上大戶型高端產品。
而2013年初,項目的銷售人員向記者表示,項目規劃涉及希爾頓酒店、寫字樓、住宅和商鋪。其中,最小戶型的住宅總價可能也要超過500萬元。
那麼,該項目是產品設計更改導致住宅產品遲遲不開盤嗎?
對此,一位消息人士向記者表示,京杭廣場是綠城中國和葛洲壩的合作項目,葛洲壩所佔股份為51%,為項目大股東,而綠城所佔股份為49%,但綠城主導該產品設計和開發。
值得一提的是,有不願透露姓名的人士向本報記者透露,綠城在2009年前後曾一度高價拿地,最終因受累於高價拿地擴張而一度陷入『生死難關』。而該項目正是綠城高速擴張時期所拿,2009年,綠城摘得此地。以一般的開發周期來看,可能2011年就會進入預售階段。但2011年,綠城曾一度陷入生存危機,債務壓頂,資金一直未曾得到紓解,因而對項目的進程也起到了一定的阻礙作用。不過,現在來看,綠城通過賣股權、賣項目的方式不斷自救,現金流惡化得到緩解,項目的進展纔加快一些。
對此,綠城中國向《證券日報》記者回復稱,公司並沒有因為資金壓力而阻礙該項目開發進程。『因綜合體項目比較復雜,我們本著對地塊負責,前期定位和設計周期耗時比較長』。
更為值得注意的是,一位知情人士向本報記者透露,該項目的大股東為葛洲壩,綠城在該項目上話語權較弱,但綠城力主提昇該項目品質。那麼,在產品設計上,雙方可能存在一定分歧,需要長時間的磨合,纔能找到融合點,因此該項目的進展纔被一拖再拖。
除此之外,上述中介機構人士向記者透露,如果京杭廣場入市時該區域內的市場情況與現在持平,若其以3萬元/平方米的價格入市,銷售將面臨一定壓力。加之政策原因,因此項目最終成交價格可能要比預計的低。
此外,該人士還向記者強調,項目主樓為36層,地下可能要建三層,這『一高』『一低』兩方面建安成本較高,再綜合項目的樓面地價、精裝修成本、閑置三年左右的資金成本以及稅費等情況來看,預計該項目的成本價或將超過2萬元/平方米。從這一角度來看,項目入市價格若只是略高於周圍實際成交價格,其利潤空間也不會非常高。
本報記者王麗新/攝