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“國五條”各地地方細則的“寬嚴不一”對當地樓市產生的不同影響,已初步顯現出來。
4月6日,新華社報道援引偉業我愛我家市場研究院的監測數據稱,今年一季度北京新房成交量創8年以來同期新高,其中3月份純商品住宅交易均價基本回歸至2011年同期均價水平。之前的4月4日,新華社報道援引廣州市國土房管局當天公佈的統計數據稱,今年3月廣州市區新建商品住宅網籤均價16817元/平方米,同比(較上年同期)暴漲34.9%。
3月30日公佈的“國五條”北京細則,從限購、信貸和稅收三方面收緊政策,抑制投機投資性購房需求,包括:京籍單身者禁買二套房;“騙購”者5年內不得在北京市購買住房;今年新建商品住房價格與2012年相比保持穩定;逐步將自住型、改善型商品住房的價格納入限價房序列管理。該細則被稱爲“史上最嚴”。
上述4日的新華社報道還援引暨南大學管理學院教授胡剛的觀點稱,現在,中央出臺“國五條”,決心明顯,但各地出臺的政策卻寬嚴不一,有的地方政策還很敷衍,在這種情況下,公衆必然會產生擔憂,覺得房價仍會大漲,這也是爲何“國五條”重拳落地,樓市卻出現量價齊升離奇情況的重要原因。
北京3月份純商品住宅交易均價迴歸至2年前
上述偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示,今年3月北京純商品住宅(不含保障房)網籤10734套,環比(較上月)上漲152.9%,同比上漲584.1%。其間,純商品住宅交易均價爲21216元/平方米,基本回歸至2011年同期均價水平。今年第一季度北京純商品住宅(不含保障房)網籤25818套,環比下降5.6%,同比上漲171.5%,創8年以來同期成交量新高。
據新華社報道援引偉業我愛我家集團副總裁胡景暉的分析稱,今年一季度,北京僅有27個期房、5個現房項目獲得預售證,新房供應量出現萎縮。但由於新房市場受新政的影響不太大,置業者購房信心足,新房認購轉籤率高,第一季度北京新房市場創下歷史新高。
胡景暉進一步分析稱,受“國五條”北京細則影響,一方面,預售證發放將受到嚴格管控,尤其是計劃漲價的項目獲得預售證將難上加難,項目推盤時間將會不同程度延後;另一方面,土地增值稅等稅收的嚴格徵收,也在一定程度上影響開發商未來的市場預期及推盤價格策略。因此,原定4月份開盤的項目兌現情況將會大打折扣。4月初,北京新房市場將進入暫時的“縮量期”。
“國五條”北京細則已明確表示,從工程投資和形象進度、交付時限等方面提高商品房預售許可門檻,具體辦法由北京市住房城鄉建設部門另行制定併發布;對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目,可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。
廣州3月份房價暴漲絕非僅僅因爲“結構性”
此前扎堆出臺的“國五條”各地地方細則的規定不一,有的地方落實時間不詳,甚至惜墨如金——出臺了篇幅僅寥寥幾百字甚至幾十字的細則。雖然各家各有一本難唸的經,但市場反應是最好的檢驗。
根據不久前出臺的“國五條”廣州細則,2013年該市房價控制目標要低於城市人均可支配收入淨增幅。據新華社報道援引專家的看法稱,廣州調控目標爲居民人均可支配收入減掉CPI的淨值,如果估算爲8%左右,房價漲幅至少也要控制在大體同等範圍內才能完成目標。
今年前三個月,廣州各月房價比去年同期上漲幅度均超過10%,其中,剛剛公佈的3月份房地產市場數據顯示,新建商品住宅相比去年同期上漲達34.9%,已遠超調控目標上限。與此同時,成交量同比、環比也都暴漲。3月份廣州新建商品住宅網籤7131宗,同比增50.7%,環比更增60.3%。
對此,廣州市國土房管局的解釋是,上漲主要是結構性因素,因爲市區內高端住宅集中成交,拉高了成交均價。但新華社記者採訪發現,造成房價漲幅飆升的因素絕不僅是所謂的“結構性”。在廣州市珠江新城等核心區域,部分高端盤價格上漲明顯。一個去年開盤單價35000元的商品房項目,4月1日時銷售人員報給記者的“二期價格”已高達45000元/平方米。
3月樓市成交量暴漲的不僅僅是一兩個城市
3月份樓市成交量暴漲的不僅僅是北京和廣州。
據4月5日新華社報道援引哈爾濱市住房保障和房產管理局的消息稱,今年3月哈爾濱商品房銷售7535套,成交面積803225.65平方米,商品房成交量環比增長211%、同比增長229%。該報道未提及當月哈爾濱商品房的交易均價。
3月份哈爾濱出臺樓市“雙限令”。上述新華社報道稱,當月哈爾濱商品房成交量的暴漲,是受到了該“雙限令”的影響。
據3月31日出爐的“國五條”哈爾濱細則:今年哈爾濱新建商品住房價格增幅低於該市城市居民家庭年人均可支配收入的實際增幅,但細則中未提及二套房貸利率等焦點問題。
另據西安房地產信息網數據研究中心交易統計,3月西安二手房成交面積12.21萬平方米,環比上漲34.93%。其中,普通住宅成交面積10.33萬平方米,比2月增加1.53萬平方米,環比上漲17.39%。
上述4日的新華社報道援引專家的觀點指出,如果地方都以難度大爲由給自己留餘地、找理由,最後勢必影響樓市調控效果。