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核心提示
王先生的新房漏水,牆體開裂,經過開發商整改了3年多才算合格。雖然開發商認爲,漏水開裂都是房屋瑕疵,不屬於質量問題,他們不該爲此買單。但南寧市兩級法院一致認爲,開發商所交房屋未達到通常的入住標準,算逾期交房,需賠償王先生13.9萬多元逾期交房違約金。類似王先生這樣經歷的業主不少,開發商往往用“房屋瑕疵”當“免責牌”,而王先生成功維權的原因是善於保留證據。
起因:
新房漏水開裂3年未整改成功
今年40歲的王先生在天津工作,2007年11月,他花30.4萬多元在南寧市民族大道某樓盤買了一套房,雙方約定2008年12月31日前交房。
到了交房時間,開發商及時發佈了公告,通知業主入夥。而王先生直到2009年10月13日,才與開發商辦理了交房手續。收房時,王先生卻發現新房內牆面潮溼,多處滲水,一些牆面空鼓開裂,而且部分插座未通電,王先生便拒絕收房,並要求開發商整改。
開發商這一整改拖到了2010年8月,當月開發商寄函給王先生,通知他入夥。當王先生高高興興從天津趕到南寧收房時,卻發現新房的滲水問題更加嚴重,他只能讓開發商繼續整改。
2011年1月26日,忍無可忍的王先生向南寧市市長熱線進行投訴,並驚動了南寧市建設工程質量監督站。當年1月28日,該站召集建設、監理、施工、物業4方到王先生新房進行查勘。次日,質監站確認王先生的新房確實存在房屋外牆滲透、局部牆面空鼓開裂、部分插座未通電等情形,屬工程質量缺陷,並責令開發商整修。
3個月過去了,王先生依然未接到收房通知,他再次向市長熱線投訴。當年4月25日,南寧市建設工程質監站再次組織4方進行現場查勘後,認定王先生新房外牆滲透等問題仍未徹底解決,而且該套房還存在滴水線局部未留設、窗戶被污染、入戶門局部生鏽等質量問題。
2011年7月底,此事又驚動了南寧市城建委等主管房屋質量的部門。該委召集4方代表和王先生召開協調會,大家形成共識,王先生的新房仍不具備交房條件。由於王先生的新房經過多次較大規模的維修,2011年12月,南寧市建設工程質監站特意責令整改各方重新進行逐套驗收,經驗收後結論爲合格。
2012年2月28日,經驗收,王先生的新房雖然還有些小問題,但總算整改合格。
結果:
法院判決開發商賠償13.9萬
王先生總算收房了,可距離開發商承諾的交房時間已經過去3年多。他爲此遭受的損失該由誰來買單?2012年3月,王先生一紙訴狀將開發商告上南寧市青秀區人民法院,要求開發商支付延遲交房違約金13.8萬多元,以及他爲此支付往返南寧的差旅費3.4萬多元。而開發商認爲,他們是按時通知業主入夥,而且該樓盤房屋已經過多方驗收合格,王先生也從物業公司領走了房屋鑰匙,這意味着他們並不存在交付違約問題。至於滲漏水等問題,不是房屋主體結構問題,而是質量瑕疵,他們不該爲此買單。
一審法院認爲,王先生的新房不僅應通過5方驗收合格,還應達到通常的入住標準。根據王先生提供的證據顯示,王先生的新房在初次收房時,不具備交付使用條件。直到2012年2月28日,經整改後的王先生房屋才視爲開發商交付的房屋合格。按這個時間計算,開發商逾期交房1144天,應支付違約金13.9萬多元。
至於王先生的差旅費,法院認爲,開發商在支付違約金後,已填平王先生損失。王先生自己也有防止損失擴大的義務,從平衡雙方利益考慮,法院駁回了王先生的該項請求。2012年7月底,一審法院判決,由開發商賠償王先生逾期交房違約金13.9萬多元。開發商不服提出上訴,二審法院終審判決駁回上訴,維持原判。
教訓:
申請專業機構認定並保留證據
在現實生活中,類似王先生這樣經歷的市民不少,但很少人能像王先生這樣成功維權。新房漏水牆體有裂縫,開發商往往拿“質量瑕疵”當“免責牌”,一些開發商甚至用拖延應付業主。王先生爲何能成功維權?4月3日,記者採訪了一審主審該案的駱法官。
“房屋漏水,牆體有裂縫,也要看具體情況。如果影響到了居住使用,業主就該注意收集證據維護自己的權益。”駱法官說,王先生之所以能贏了官司,與他的積極維權有關。而且他將事件向有關主管部門投訴,並得到了權威機構的認定。
駱法官告訴記者,在這類案件中,由於業主往往無法提供有效的證據,法院只能按照雙方的合同約定,無法做出有利於業主的判定。而王先生有很強的保留證據意識,每一次整改及主管部門召集幾方形成的會議紀要,王先生都有意識保留。這給法院認定逾期交房的時間,有個明確的界定。
駱法官還認爲,很多業主在遇到類似問題時,僅僅只是向物業反映。而物業不是專業部門,對物業認定的事實,開發商不一定會買賬。他建議,市民在遇到類似問題時,最好向房屋質量監督部門申請認定,這樣更有法律效力。