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日前出臺的北京“國五條”細則提及要進一步提高二套房貸首付款比例,這符合此前市場的預期,而聯繫到房地產調控大方向及未來物價走勢,無論是對開發商還是消費者來說,其房地產融資都將進入一個成本上升週期。
二套房貸首付比例的提升,是樓市調控中差別化房貸政策的體現。儘管此爲北京市“國五條”細則,但由於3月初的“國五條”細則中提到要在房價上漲過快的城市提高二套房首付比例及貸款利率,因此不排除其他城市在二套房房貸條件收緊方面也將陸續跟進,貸款利率上浮的可能性也越來越大。未來是否如市場預期普遍執行“七成首付、1.3倍貸款利率”的二套房貸政策組合仍有待觀察,但消費者二套房貸的融資成本上升已是事實。
房地產開發貸款方面,隨着銀監會理財新規定的頒佈,市場預期房地產開發貸的融資成本將明顯增加。去年以來,我國大量房地產企業通過理財市場、信託市場變相地實現了從銀行融資的目的,在數萬億元理財、信託存量資金中,相當一部分進入了房地產領域。不過這樣的融資便利行將結束,日前銀監會出臺的理財新規定提出將加大對影子銀行的監管,這無疑在一定程度上紮緊了房企融資的“口袋”,加劇了房地產融資市場的供需緊張程度,房地產企業的融資成本必將提升。
目前市場普遍預期我國物價走勢將進入到新一輪上行週期,可能會在下半年上行至3%以上。由於我國一年期存款利率爲3%,因而物價指數“破3”意味着居民實際存款利率或將由正轉負,下半年加息被市場預期爲大概率事件。屆時存貸款利率的提升,對於貸款購房的消費者而言,則意味着每月還款金額的增加。
結合以上情況來看,當前我國房地產市場正進入到融資成本上升的週期,事實上我國樓市融資成本曾在2008年走出過一條上行曲線,但在國際金融危機的衝擊下,基於保增長的壓力,調控部門放寬了樓市融資門檻,加速了房地產的金融槓桿化過程,助推了樓市泡沫的發生。
目前隨着開發貸成本的上升,開發商資金鍊可能再度緊張,推盤速度或將減緩;而消費者房貸成本的上升,也將制約彌散在市場中的買房衝動。整體而言,樓市融資成本的上升,開啓了房地產金融的去槓桿化過程,有助於給當前火熱的房地產市場降溫。(記者王宇)