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-新政盤點
亮點一:
自住房將納入限價房
主要影響人羣:剛需自住人羣、改善型人羣
影響房源:新建住宅
亮點二:
京籍單身限購一套房
主要影響人羣:改善需求人羣、投資需求人羣
影響房源:總價500萬以上物業
亮點三:
提高二套房首付款比例
主要影響人羣:改善需求人羣
影響房源:單價2.5萬以上新建住宅。總價300萬以上二手房
亮點四:
5年以上唯一住房免個稅
主要影響人羣:所有購房人羣
影響房源:二手房5年以內、所有非唯一住房。新建住宅再出讓依然受個稅影響
亮點五:
騙購5年內不得購房
主要影響人羣:外地不足5年購房人羣
影響房源:整體市場
-小貼士
限購政策的變與不變
變
本地戶籍單身
3月31日前
已有一套可再購一套
3月31日後
名下有房產不得新購
不變
本地戶籍家庭
3月31日前
已有一套可再購一套
3月31日後同上
非本市戶籍人士
3月31日前在京連續5年以上繳納社保或個稅的無房可新購一套
3月31日後同上
解讀:張大偉說,這一政策如果細則落地,首先,土地出讓將逐漸開始嘗試限房價競地價。將影響目前市場在售的所有物業定價。其次限制預售價格漲幅,針對預售價格的監管將加強。第三,商品房盈利空間受到限制,開發商積極性降低。
“以在2011年出現過的房山限價商品房爲例,鐵建國際城項目限房價競地價,超過2000套房源供應,僅12500元的售價,低於當地當時均價20%。影響了當時整個區域的價格預期。”如果全市逐漸增加試點,這一政策對新建住宅的利空將甚至超過二手房個稅的影響。
解讀:張大偉說,北京之前的限購政策主要爲,本地戶籍家庭限購兩套,家庭的定義爲,夫妻及未成年子女。成年未婚人士按照家庭計算,也可購買2套住宅。
張大偉說,這一政策實際執行中限制的需求量並不大,但象徵意義很大。首先,明確了北京限購政策將繼續嚴格執行,短期內取消的可能性很小。其次,影響了部分多套投資客戶,京籍家庭之前有成年子女家庭可以用子女名義購買2套,新政後將被限制。對一些豪宅項目的成交將有一定影響。最後,北京限購政策的收緊也將影響其他一二線城市出臺的落地細則,針對限購的政策將全國再次收緊。
解讀:二套房相比首套房,購房者的支付能力一般更強,同樣增加一成首付,對於首套房購房者來說,可能會抑制30%的需求,而對於二套房來說,增加一成首付的影響要小很多。張大偉說,從貸款利率增加角度看,貸款20年,100萬的總利息差距在13萬左右,這個對很多改善性需求來說影響將非常大,政策一旦落地執行,預計北京的改善型需求將急劇萎縮。剛需難以改善的情況下,一定程度上也會導致剛需市場無房可買。
解讀:張大偉認爲,實際這一政策的影響面非常大,因爲信貸政策收緊,滿五年以上的唯一住房擁有者如果改善置業很可能受到信貸限制。二手房市場的主要房源大都爲多套房業主所有。本政策對新建住宅的影響一樣巨大。雖然購入時不用考慮個稅,但一旦需要改善,將面臨個稅。
以一套目前總價200萬普通二手房計算(非5年內唯一住房)之前個稅爲2萬,而房主原購房值50萬,新政後按照差額的20%計算,也就是30萬。個稅增加28萬。相當於房屋總價的14%。
在細則執行後,成交量必然將萎縮。
解讀:張大偉說,雖然北京之前限購政策已經非常嚴格,虛假資格基本絕跡。但本次重申政策,對市場之前出現的恐慌性需求有明顯的威懾力。
(北京晨報)