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3月25日出爐的新“國五條”廣東實施細則要求,各地級以上市(含順德區)政府要於2013年3月底前向社會公佈2013年度住房用地供應計劃,並報省國土資源廳備案。
關於住房用地供應,筆者認爲,在去年住房用地供求雙雙跌至低谷的情況下,今年若不加大土地供應,就有可能造成明年出現房價較大幅度的上漲。經測算,今年的土地供應量最好不要少於280萬平方米。
增加土地供應,首先是落實上級政策的需要。國務院要求,2013年住房用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量。據合富輝煌東莞市場研究部監測數據,東莞過去五年商品住房土地成交量平均爲199.22萬平方米/年,所以,東莞今年住房用地供應原則上的底線爲199.22萬平方米。
當然,執行政策不能只滿足於達到表面上的要求,更要理解並落實政策的初衷,這樣才能算真正貫徹了政策。國務院出臺住房用地供應量要求的初衷在於“做好今年房地產市場調控工作,促進房地產市場平穩健康發展”。要促進房地產市場平穩健康發展,十分重要的一點是保證足夠的住房用地供應。
供求決定價格,住房的供求關係在一定程度上影響着其價格的高低。在當前的政策、產業、區域關係條件下,東莞購房的需求會保持相對穩定,所以,如果供應多了,房價就有可能保持平穩。除去閒置用地的因素,住房的供應量主要取決於住房用地的成交量。從東莞土地開發的規定和週期來看,某一年商品住房的供應量,主要受制於前兩年的住房用地成交量。如此推導得出的結論是:東莞新建商品住房的價格,與前兩年住房用地的成交量有密切關係。
事實證實了這一推斷。據筆者發現,如果把過去五年的房價同比漲幅由大到小排序,就會發現,該排序與此前兩年住房用地成交量由少到多的排序驚人一致,沒有一年有所偏差。
具體情況爲:根據合富輝煌東莞市場研究部監測數據,2006年-2012年,東莞商品住房用地(含以住房爲主導的住房和商業綜合用地)平均成交量爲210.4萬平方米/年,即2年平均成交420.8萬平方米。
在2008-2012年間,2010年新建商品住房均價同比漲幅最大,高達24.2%,而2008-2009年住房用地的成交量也是最少的,僅有336.3萬平方米,只有平均數的八成。
2011年房價漲幅排第二,爲7.7%,2009-2010年住房用地的成交量也排第二少,爲389.2萬平方米。
2009年房價漲幅排第三,爲6.8%,2007-2008年住房用地的成交量也排第三少,爲405.6萬平方米,少於平均數。
2008年房價漲幅比較小,排倒數第二,爲3.7%,2006-2007年住房用地的成交量也排倒數第二多,爲476.7萬平方米,比平均數多13%。
2012年房價漲幅是最小的,爲1.1%,而2010-2011年住房用地的成交量也是最多的,達到515.2萬平方米,比平均數多22%。
這些年,東莞土地受資本青睞,流拍率不高,住房用地的成交量主要取決於其供應量。要刺激土地成交,關鍵在於加大土地供應。
2012年,東莞商品住房用地新增供應量爲164.8萬平方米,是最近七年倒數第二少的(未得知2005年及之前的數據),成交更是少至144.6萬平方米,創最近十年最低水平。在去年住房用地供求雙雙跌至低谷的情況下,今年的住房用地供應必須加大,否則,就有可能造成明年商品住房供應偏緊,進而刺激房價較大幅度上漲。
從近年來土地、住房供求及房價走勢來看,420.8萬平方米是2年商品住房用地比較合理的成交量,考慮到流拍的可能性,要達到這一成交水平,供應量必須高於這一成交量。420.8萬平方米的合理成交量減去去年144.6萬平方米的成交量,等於276.2萬平方米。換句話說,今年商品住房用地的供應量最好不要少於280萬平方米。