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3月份以來,北京市住宅供應開始逐漸恢復正常。上週(3·18至3·24),北京打破春節後新房市場入市量持續低迷的狀態,9個項目集中開盤,創下年內首個供應高峯。截至3月24日,3月北京開盤項目已達24個,新增商品住宅5342套,新增供應面積達50萬平方米,接近1、2月份市場供應總量的雙倍。預計4月份,北京住宅市場還將有35個項目入市銷售,屆時純新盤項目和老項目後期將在銷量上一較高低。
供量初回暖
相關數據顯示,上週新增供應仍以中小戶型的剛需、剛改項目爲主。9個入市項目中,通州、順義、房山三個熱點區域仍爲供應主力,久未供盤的朝陽區百子灣板塊出現了增量供應,即金茂府的後期商住部分金茂府·悅公館。此外,密雲的首創瀾茵山也推出了92套住宅。在這9個開盤項目中只有2個純新盤,其他7個均爲老項目後期加推,且大多不同程度地上調了開盤定價。以房山的金域緹香項目爲例,該項目開盤價格達21000元/平方米,比去年12月開盤時的單價上漲了4000元。
亞豪機構副總經理高姍分析稱,按照以往慣例,3月下旬以後,北京開始進入項目推盤的高峯期。在售項目經過今年前兩個月的蓄客準備,在去年熱銷的基礎上實施“搶灘”計劃,造成了上週市場供量的“井噴”局面。此外,上週開盤的項目多定位於剛需、剛改客羣,產品定位符合當前市場所需,且多爲前期銷量較好的明星項目,因此在整體市場供不應求的情況下存在價格上漲的現象。
此外,上週開盤項目還實現了3月份以來北京無高端住宅開盤、無純新盤入市的兩個零突破。金茂府·悅公館及別墅項目龍湖·好望山加推新品,預示着高端項目也開始加入2013年市場競爭的舞臺。在國內外經濟企穩回升的情況下,中高端購房需求大舉復甦,有關人士分析認爲,這一方面促進了中高端樓盤加大供給,另一方面使得高端樓盤的成交佔比增加,一定程度上拉昇了整體價格,造成北京樓市成交均價出現結構性上揚。
中高端復甦
據悉,4月即將入市的項目中,包括中冶·藍城、公園6號、唐源·雲居、中建·國際城等11個純新盤項目,此外還有包括天潤福熙大道、萬通龍山逸墅、中國水電·雲立方、北京城建·世華泊郡等在內的24個老項目後期。從4月預計入市項目價格來看,依然存在上調價格的現象。以天潤福熙大道項目爲例,上期開盤價僅32000元/平方米,此次報價則爲35000至38000元/平方米。對此,亞豪機構副總經理高姍分析認爲,一方面,目前北京市尚未公佈房產新政的相關實施細則;另一方面,部分房企資金鍊情況因去年“以價換量”的銷售策略而得到好轉,眼下能夠支撐價格上漲而帶來的銷量壓力;最後,近兩年來宅地出讓的稀缺影響到供需現狀,從而爲價格的上漲提供了一定支撐。
值得一提的是,在連續數月由剛需項目力撐市場之後,4月預計入市項目當中,中高端項目所佔比重明顯增強。其中包括望京·金茂府、東湖灣、華潤·公元九里、國瑞城、龍湖·長楹天街等項目,單價從40000元到60000元不等。除去高端公寓項目之外,別墅供應量也將在4月份出現突破,九章別墅、旭輝·御錦、亞運新新家園別墅等6個別墅項目預計入市,將一舉打破別墅產品連續兩月“零供應”的窘境。
“中高端項目由於所面向客羣的特殊性,更加註重品牌效應,因此在樓市價格下滑階段多處於觀望狀態,很少選擇像剛需類項目那樣大幅降價。”一位資深業內人士向記者表示,目前市場價格已漲至一定水平,促使中高端項目紛紛選擇進入銷售季,同時不排除部分項目存在希望在政策落地之前爭取一定銷量的“末班車心理”。至於別墅市場,由於季節因素所導致的傳統銷售淡季影響,已經連續兩月出現“零供應”。隨着4月份之後氣候轉暖,別墅景觀重新凸顯項目的優越性,因此也開始集體進入銷售季。
記者李小娟束傑