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樓市調控“粵五條”近日公佈,珠海與廣州、深圳、佛山市一起被明確要求繼續嚴格執行限購政策,原政策若與“國五條”不符則要立即作出調整。根據“國五條”的要求,地方細則要在一季度出臺。記者瞭解到,珠海目前正在研究調控細則,但二手房市場已現“波瀾”,成交量同比上漲20%。而在住宅供應熱區(斗門、金灣),各大樓盤的客戶到訪量以及樓盤的成交都有所增加。
業內人士認爲,根據“粵五條”,珠海的二手房和西區將納入限購範圍。地方細則尚未落地前,一二手房都會迎來短暫的“春天”。一旦政策嚴格執行,珠海樓市將陷入觀望狀態,衝擊最大的可能是市場總量本來不大的二手房市場。
此外,信息系統聯網和二套房貸政策同樣爲業界關注。記者瞭解到,珠海實現信息聯網要克服原有網籤系統相對滯後的問題,而業界增強了對二套房貸利率上調的預期。
現狀篇??
◎二手房現狀成交量漲2成出現“小陽春”
珠海現有“雙限”政策只針對一手房,隨着“粵五條”出臺,業內人士預測二手房或納入限購範圍。地方細則出臺前,珠海二手房市場出現“小陽春”,成交量上漲了20%,價格卻有小幅度下降。
拱北一家中介表示,3月份以來,放盤和看房的客戶比年前翻了一番。“一名客戶經理由日常接待2批客戶增加到現在的4、5批,公司每天放盤數有4、5個。”“20個窗口全部打開,平常12點下班現在推遲了半小時。”房地產登記中心相關負責人表示。同時,市地稅局告訴記者,從3月1日到今天,地稅受理市區二手房交易1289宗,同比增長350%,環比增長222%。
正順地產總經理楊東方告訴記者,自3月1日“國五條”細則出臺以來,部分市民擔心政策有變,積極入市購房,恐慌性購房推高了成交量,本月二手房成交量同比上漲20%,而價格卻有2%—3%的下調。
◎調控影響成交受限,部分中介或倒閉
據記者瞭解,珠海二手房市場總量並不大,每個月成交量維持在800—1000套。若調控加碼,對二手房市場會產生什麼影響?
楊東方表示,近期二手房成交好轉,但沒有達到“雙限”前的水平。地方調控落地前,不少人會趕搭末班車購房,一旦調控真正落地,二手房將受到重大打擊。他分析,目前的二手房交易中,本地客與外地客各佔“半壁江山”。“外地客中有純粹投資的,也有在本地做小生意的個體戶,他們很多沒有辦營業執照,不交社保也沒有納稅證明。這部分羣體的購房資格將被取消,二手房交易受到的影響十分大。”楊東方還說,珠海自2004年已執行計徵20%的差價個稅,購房者稅負成本較高,再遇上“限購”的調控政策,對二手房市場是個不小的挑戰。
一名業內人士表示,如果調控持續時間較長,一些規模小、經營能力弱的中介將面臨倒閉。
◎一手房現狀3月西區樓市成交漲1成
西區是否限購成爲業界討論的焦點。記者瞭解到,“國五條”細則出臺後,西區一手房到訪量翻了一番,成交量有所增加。
記者昨日走訪西江月、世榮名築、電力家和城等多個樓盤,得知樓盤到訪量及成交量明顯增加。世榮名築一銷售員滿臉喜悅地表示,樓盤到訪量增加了2倍。西區樓盤尚未納入網籤系統,成交量及價格無法從官方途徑獲知。有地產中介表示,3月份西區樓市成交量比去年末上漲了1成,客戶購買慾望明顯增加。對於西區可能限購,一名不願意具名的發展商表示,去年底到現在一手房銷售情況樂觀,正準備提價卻遇上“國五條”,沒有辦法只能等待。
◎調控影響剛需盤衝擊小改善性新房或“受傷”
一地產人士表示,政策出臺前,一些可能被限制購房資格的客戶會趕搭末班車積極入市,政策一旦落地,買賣雙方將陷入觀望,以剛需主打的樓盤受到衝擊不大,以改善性客戶爲主的樓盤則會很“受傷”。“調控半年後,不排除發展商會以價換量,西區房價或小幅度下調。”該人士說。
左岸地產總經理李炳亮表示,調控範圍擴大對西區樓市影響會較小。他分析,購房者多爲納稅滿一年的產業人口,只有少部分爲外地人或投資客。調控會把部分投資性需求排除掉,但隨着城市西進以及工業西拓戰略的實施,越來越多的人口遷移至西區,彌補了這部分市場的“缺失”。
焦點篇??
網籤系統滯後,珠海實現信息聯網難度大?信息聯網可打擊異地炒房,能否年底實現看政府決心
根據“粵五條”規定,年底前各地級以上市(含順德區)要按要求完成與省房地產數據中心的網絡連接和數據傳輸測試,並按統一標準實施改造升級。珠海2011年6月才啓動網籤系統建設,但只針對新建商品房和主城區,並沒有涉及二手房和斗門、金灣等區域。
專家認爲,珠海實現與省住房信息聯網對接,可爲當地政府掌握房地產市場交易和變動情況提供便利,也爲制定有針對性的區域政策提供數據支持。李炳亮認爲,信息聯網功能較強大,可以杜絕開發商虛假宣傳的現象以及爲政府提供決策支持,城市間、個人與政府間的房地產信息交流更加順暢,有利於打擊投資性需求。珠海網籤系統較爲落後,能否在年底實現信息聯網要看政府的決心。
記者就網籤系統以及信息聯網一事採訪住規建局有關負責人。該名負責人表示,目前正在研究相關政策,暫時沒有信息聯網的操作細則以及時間表。
二套房貸利率是否會上浮?銀行:目前暫無調整,上浮可能性大
“國五條”細則提出,對房價上漲過快的城市,人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
記者昨日致電各大銀行了解到,目前銀行對首套房貸的優惠沒有改變,建行開出85折優惠,工行、農行、中行等多家銀行在基準利率上打9折。二套房貸也維持原來的規定:首付6成,利率上浮10%—15%。
問及二套房貸利率是否會上調,不少銀行表示,目前沒有接到相關部門的通知,如果市民擔心利率上漲可在現在“衝一衝”,預計4月初可以貸下來。部分銀行表示,根據“國五條”相關規定,二套房貸從嚴的可能性較大,建議趕緊申請貸款。
市國土局正研究
“限地價、競房價”
□相關
“粵五條”提出,各地級以上市(含順德區)政府要於3月底前向社會公佈2013年度住房用地供應計劃,並報省國土資源廳備案。要進一步探索完善“限地價、競房價”、“限地價、競房價或競配建保障房”等土地出讓方式,防止商品住房土地出讓價格過快上漲。據悉,目前珠海土地出讓皆不設保留價,按照“價高者得之”的方式成交。對此,市國土局相關負責人表示,還在研究省裏的規定,估計沒那麼快執行。
“限地價、競房價”就是地價事先限定,然後設定一個將來銷售的最高房價,開發商在此基礎上競價,承諾房屋銷售價格最低者爲土地競得人。一名業內人士認爲,這種土地出讓方式能限制開發商對樓價的發揮空間,“限地價”能夠起到“限房價”的作用,防止商品住房土地出讓價格過快上漲。
“粵五條”還要求地方政府加快保障房建設,並規定2013年底前各地級以上市(含順德區)城區要把符合條件、穩定就業的外來務工人員納入住房保障範圍。珠海目前已與省政府簽署今年的保障房建設任務,今年將落實15個保障房項目,要開工2800套。投資1.5億元的大鏡山保障房項目有望今年6月完工,上半年或能接受申請,南屏沁園將於10月動工。在公租房分配方面,根據去年住規建局公佈的公租房管理辦法草案,低收入住房困難家庭、新就業職工、專業人才、高層次人才和青年優秀人才以及異地務工人員5類符合申請條件的對象將納入保障範圍,租金將低於同類市場標準。