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2005年溫先生欲通過貸款方式購買朝陽區一套商品房,但因臨近退休,銀行不給貸款,他只好找在外企工作的外甥郭某協商。郭某同意幫忙,以自己的名義與開發商簽訂購房合同,並與銀行簽訂貸款合同。溫先生則支付了購房款,負責每月還貸。
溫先生裝修新房後入住,卻不料去年郭某有了外遇,其妻朱某起訴離婚,要求分割登記在郭某名下的這套房屋。溫先生得知後心急如焚。(文中當事人爲化名)
借名購房行爲有效
北京市盛峯律師事務所房產法律事務部首席律師李鬆認爲,溫先生與郭某的借名買房行爲,並未違反我國法律、行政法規的強制性規定,雙方的借名購房行爲有效。雖然房屋所有權證登記在郭某名下,但購房款、裝修款均是溫先生支付,溫先生從房屋交付時就一直住在該房,且雙方簽有借名買房的協議。這些足以說明溫先生是實際購房人,郭先生僅是登記人(出名人)。
《北京高院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》中規定:“當事人約定一方以他人名義購買房屋,並將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。”據此,司法實踐中對於一般的商品房借名買房行爲,認定有效的居多。其主要原因是爲了維護社會的穩定,爲了遵守《民法通則》中誠實信用的基本原則。
經適房不能借名買
但同時李鬆律師指出,並非所有借名買房行爲都會被法院認定有效。若借名購買的是經濟適用房,法院一般會認定借名買房行爲無效。經適房屬於國家保障性住房,只有符合購買條件的購房人經國家有關行政部門審批後,通過申購方式纔可購買,一般不允許借名買賣。
當然,溫先生借名購買的是商品房,不屬於保障性住房,誰都可購買,所以雙方借名行爲合法有效。
該房有被分割風險
朱某起訴離婚,要求對該房屋進行分割,而郭某是在與朱某夫妻關係存續期間取得的該房屋所有權證。在沒有其他法院對該房屋權屬作出認定前,受理離婚案件的法院應當以房屋所有權證上登記的人推定爲房屋所有權人,因房屋所有權證是證明房屋所有權的合法憑證。
李鬆律師認爲,如果法院判決郭某與朱某離婚,就會推定登記在郭某名下的房屋爲夫妻共同財產,會同時作出對該房屋分割的判決。若法院判決不予離婚,由於雙方夫妻關係還在存續期間,法院就不會對該房屋作出分割判決。
溫先生應起訴確權
李鬆律師認爲,所購房屋面臨被他人分割的法律風險,實際購房人溫先生應立即以朱某和郭某爲共同被告,向房屋所在地的法院提起確權之訴。法院受理後,溫先生還應以實際房屋所有人的身份向受理離婚案的法院提出申請,請求暫時中止審理郭某與朱某的離婚案。因離婚案中夫妻共有財產涉及案外人的利益,按照《民事訴訟法》的規定,法院可中止審理;待溫先生確認房屋所有權案審結後,再恢復審理。
日常生活中的借名買房行爲較多,主要原因是實際購房人貪圖房價便宜或者購房受限而借他人名義購房。借名買房行爲主要有4類:借名購買商品房、經濟適用房、回遷安置房、公有住房。對於這4類住房所產生的借名買房行爲,在司法實踐中審判尺度是不一樣的。借名購買的商品房一般認定有效的居多,而經適房一般認定無效的居多。
對於借名購買的回遷安置房,可分爲兩種情形:回遷安置的商品房的借名買房行爲法律風險相對小一些;回遷安置的經適房的借名買房法律風險相對大一些,這類房屋並不是完全意義的經適房,僅是參照經適房進行管理。
由於回遷安置房比較特殊,在司法實踐中分歧也比較大,目前大致有兩種觀點:一是借名購買回遷安置房無效,因這類房屋只有回遷戶才能夠購買;二是借名行爲有效,回遷安置房是國家給予回遷安置戶的一項安置權利,該權利的轉讓並沒有侵害國家、集體及第三人的利益。
第四類是借名購買的公有住房,此類住房主要是國有單位或國家機關出售給本單位職工的,這要與經濟適用房區別開。現在公有住房大多是以經適房價格出售,職工所取得的產權證也印有經濟適用房字樣。但由於其參照經適房管理,其購買身份又有一定的限制,故借名購買此類房屋的行爲存在很大的訴訟風險。
國家限購令出臺後,新的借名買房行爲又陸續出現,很多人受限購令影響無法購房,便以親友的名義購房。如果以後發生糾紛時,國家的限購令仍未取消,這種借名買房行爲有可能會導致無效。
實際購房人可索賠
李鬆律師認爲,借名行爲被法院認定無效後,實際購房人的利益應得到法律的保護。借名買房後,房價早已翻了數倍,按照現在市場價已無法再買到相同的住房,實際購房人的損失是顯而易見的。如果出名人不對實際購房人進行賠償,將導致對實際購房人的嚴重不公,更何況出名人在雙方借名買賣中也存在着一定的過錯,實際購房人有權向出名人索賠損失。
李律師提醒實際購房人,切莫貪圖一時便宜而借他人名義購房。(記者林靖)