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2003年,國務院發佈《促進房地產市場持續健康發展的通知》(18號文),首次提出以住宅爲主的房地產業已經成爲國民經濟的支柱產業,並明確住房市場化的基本方向。許多人認爲,這是國家對樓市進行調控的開端,至今年已經有10個年頭。在這10年裏,政府與樓市一直在“漲價”和“調控”間博弈。
2005年3月“國八條”出臺,國字號調控條文首次出現,至今年“國五條”出臺,樓市經歷了一輪又一輪的調控,除了2008年的救市之外,今年的“國五條”已經是政府第七次試圖對房地產行業和房價進行限制的政策。
歷經近10年的調控,房價爲何依然越調越漲?
樓市漲價成10年主調
在江門市住建大廈二樓辦理二手房過戶相關手續的餘先生十分開心,因爲他覺得沒有哪個決定比2007年決定買房更正確了。那一年,餘先生在市區買了一套房,那時候的房價是3000多元每平方米。“那時候大家都覺得我買貴了,我買了之後也後悔。但現在不到五年,房子的價值差不多翻了一番,想起來十分慶幸。”餘先生笑着說。“現在我趕在‘國五條’落地江門前把它賣出去,再換一套大點的房子住。”
不過,並不是每個人都如餘先生般開心。不少還沒買房的工薪階層和白領階層只能看着房價一個勁地漲,心裏十分憂愁。“房價一年一個樣,收入的增長永遠趕不上房價的上漲。”張小姐說。從2010年開始張小姐就打算買房了,不過錢還不夠,張小姐和丈夫商量着要存點錢。兩年多過去了,張小姐銀行賬戶裏的數字依然夠不着房價,現在還只能租房住。房價高企一直是社會難以繞開的話題,前段時間《蝸居》的熱播,正是訴說人們關於房價這心頭的痛。
江門的情況只是全國的一個縮影。新世紀的第一個10年裏,房地產基本上都是以“漲”爲主調。“年年調控年年漲”,調控政策像一條繮繩,一直艱難地和樓市這匹野馬拉扯着。不少城市頻頻出現排隊購房的熱潮,江門這兩年也頻現“日光盤”、“夜光盤”。“改革開放以來,沒見過哪樣商品這麼搶手。大家都搶着買,因爲一轉身,房價又一個樣了。”一位購房者曾經向筆者感慨道。
據媒體統計,從2002到2012十年間,全國商品房平均售價從2091元/平方米上漲至5429元/平方米,漲幅達159%。北上廣深和發達省份的省會城市的房價漲幅更是遠超平均水平,翻了兩倍、三倍甚至更高。在廣州、深圳等一線城市,兩三萬元每平方的房價已經成了家常便飯。居高不下的房價,讓不少青年喊出“逃離北上廣”的口號。
樓市陷入“越調越漲”怪圈?
1998年以後,在一系列政策的綜合作用之下,房地產業連續4年保持了快速發展。在此過程中,一些城市“發力”過猛,出現了短期內土地出讓過多、開發規模過大等苗頭,商品房價格和土地價格畸形上漲。
但樓市真正熱起來應該是從2001年開始。2001年起,樓價開始了一個快速上漲的週期。2004年,房地產在剛剛從非典中走出來的中國經濟中發揮着重要作用,但也帶來了樓市過熱的擔憂。2004年一季度,房地產業開發投資在連續多年快漲的基礎上增幅超過40%,當年全國房價漲幅達到14.4%,遠遠高出1998年—2003年間3.6%的年均漲幅。居民的收入水平雖然同步提高,但遠不能趕上樓價上漲的速度,普通市民購房越來越困難。
以珠三角的龍頭城市廣州爲例,來自合富輝煌的數據顯示,2001年廣州人月均收入約1300元,經過10年的經濟迅速發展,2010年廣州的人均月收入爲2700多元,僅僅翻一倍。但當廣州房價在2005年開始大幅度攀升、銷售均價達到7000元/平方米以上時,人均月收入的增速卻由2004年的12%下降爲2005年、2006年的8.5%左右。
在樓價與居民收入漸行漸遠的背景下,政府開始發力。2003年18號文出臺後,政府連續出臺政策縮緊“銀根”和“地根”,至2005年,當年《政府工作報告》明確提出要抑制房價過快上漲勢頭,並將此作爲當年宏觀調控的一項重要任務。樓市調控越來越受到國家的重視。2006年,政府從調結構、徵稅收、控土地、緊信貸等環節調控房地產,力度之大前所未有。“套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積70%”的規定就是始於彼時。2008年金融危機期間,政府稍稍給樓市鬆綁,隨之而來的是更嚴厲的組合拳。2009年12月至今,國務院先後5次召開常務會議研究房地產市場調控。2010年開始,全面加碼的調控政策相繼出臺,“國十條”祭出限貸政策。一年後,以限購爲主要內容的“新國八條”打出“殺手鐗”,限購、限貸、限價三管齊下。今年,新的“國五條”再次出臺,引起樓市大動。
政府的調控政策不可謂不給力,但樓市依然難逃漲價的命運。樓市十年九調,房價上漲120%,年均上漲12%,最高年漲幅接近30%。爲何樓市越調越漲?
有專家認爲,過去10年調控房價越調越高,但是不調控有可能更高,所以調控總體上還是取得了預期效果。專家認爲,就近兩年房地產市場調控效果而言,客觀來看,住房投機和投資行爲受到遏制,理性的基本住房需求成爲市場主流,冷卻降溫效果明顯。從房價看,對我國40個主要城市商品住房價格的統計顯示,其上漲速度已經從2009、2010年12月的同比上漲27.74%、27.26%,下降爲2011、2012年12月的同比上漲3.64%、5.97%,調控效果明顯。
樓市難調控有多方面的原因。近10年來隨着城市化的進程,越來越多的農村人口涌入城市。城市人口已經從1980年的佔比不到20%提高到2011年的超過50%。因爲不允許城市人口購買農村土地和宅基地,實際上產生了人口和資源的單向度流動,城市人滿爲患,造成一線城市房價飆升的現象。土地開發成本也是很重要的原因。據悉,在房價構成中,政府僅土地出讓和稅收這兩項,就佔去了房價的一半,更不用提項目審批過程中名目繁多的手續所產生的隱性成本。林林總總的原因都會造成房價居高不下。“國五條”的另一隻靴子還沒落地,帶來的一切效果還只能是猜測。國五條出臺後樓市會如何走,還有待觀察。