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黎先生與自己供職的房產公司簽訂一份購房協議書,認購了一套價值320萬元的別墅。他支付了194萬元房款後,要求與公司簽訂《商品房買賣合同》時,卻被告知房子已經賣給別人了。黎先生一氣之下將公司告上了法院。經過法院一審、二審審理後,法院於近日作出判決,判處房產公司補償20萬元給黎先生。
事件??支付194萬後得知房子賣給別人
2009年黎先生看着房價瘋長,想投資一套房。正巧其供職公司開發的南海里水鎮某項目有折扣,就下決心買一套。
2009年7月7日,黎先生和該公司就“溫泉小城”項目價值320多萬元的一座別墅簽訂了認購書,雙方約定簽約當日黎先生須支付首期款99萬元,其中含訂金60萬元。餘下房款在雙方簽訂《商品房買賣合同》後5天內,由黎先生通過銀行按揭貸款方式支付。
但簽約當日,黎先生僅支付了訂金60萬元,而當時房產公司並未表示異議。2009年9月,黎先生向房產公司的賬戶打入134萬元,該公司也照單全收。加上之前支付的60萬元訂金,黎先生共支付了194萬元。
之後,黎先生提出要與公司簽訂購房合同時,房產公司卻明確表示拒絕,原因是“房子已經賣給了別人”。
事主??狀告房產公司索賠50萬
一氣之下,黎先生將公司告上了法庭,想讓法院爲自己“確權”。經法院調查,涉訴房屋確實已經賣給了第三人劉某,並已辦理網籤合同。黎先生該訴請無法支持,進而駁回。
確權未果,黎先生以房產公司“一房二賣”、存在欺詐爲由,起訴要求房產公司按照已支付的房款爲標準雙倍賠償自己的損害,並賠償期待利益損失50萬元。
一審法院認爲,黎某與房產公司之間爲商品房預約合同關係,認購書明確約定,若房產公司無故單方解除認購書的對應責任爲“返還訂金並支付相應利息”。而黎先生亦未舉證證明存在其他損失,故其主張黎某與房產公司“一房二賣”賠償一倍已付房款、賠償期待利益50萬元損失的主張缺乏理據,法院不予支持。
黎先生認爲,自己和房產公司之間建立的是商品房買賣合同關係,並已經開始履行商品房買賣合同項下的義務,而非預約合同關係。法院應該依照商品房買賣合同糾紛的相關法律,判令房產公司予以賠償。
黎先生說,近年來所有大中城市的房價都在上漲,如果自己買到那套房,從2009年到如今至少會漲20%,所以這種損失是現實的和可預期的,一審法院對此裁決不合理。於是黎先生上訴至佛山中院。
佛山中院近日作出判決,確認房產公司除應向黎先生支付所付房款的利息外,仍需向黎先生支付20萬元作爲補償。
主張房產公司
承擔損害賠償合法
-法官說法
此案判決後,佛山中院法官翁豐好認爲,本案爭議焦點是雙方簽訂的商品房認購書性質的認定。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定,“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容,並且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定爲商品房買賣合同”。
但本案中,雙方雖然對買賣標的、價款、付款方式等作出具體約定,但對房屋交付、配套設施、公共建築歸屬等均未作出約定,依照相關法律規定,二者之間認購書並不具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同規定的要件要求,故此法院認定雙方形成的是商品房預約合同關係,進而適用該方面法律規定處理。
如果雙方形成的是正式的商品房買賣合同關係,開發商另行將房產出售,法院可依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題》的解釋第八條,判令開發商雙倍賠償購房者損失。
翁法官認爲,通常認購書在性質上屬於預約合同,根據其性質,只要合同雙方在規定的期限內根據認購書的條款善意磋商,洽談商品房買賣的具體事宜,即認可雙方已經履行了義務,至於雙方是否洽談成功並簽訂正式的合同在所不問。若最終未能簽訂合同,開發商的違約責任或根據條款約定,或退還款項,互不追究責任。
而本案特殊在於,房產公司的行爲實際上是默許黎某繼續履行合同,在黎某已支付絕大部分購房款情況下,其未能妥善處理與黎某之間預約合同關係,另與他人網籤涉訟房屋買賣合同,致使黎某失去其他購房機會,房產公司行爲明顯違反誠實信用原則,對此存在過錯。所以黎某主張房產公司承擔損害賠償責任正當合法,法院予以支持。判賠20萬元做補償,是綜合本案性質,已支持的利息及現今房產交易情況等因素考慮,基本可以彌補黎某的損失。(記者/唐夢通訊員/孫楠)