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“國五條”地方細則即將出爐,滬上二手房市場開始急劇降溫。
3月26日,上海中原地產總經理譚百強介紹,以該公司旗下門店的情況看,上海二手房市場已較“國五條”細化政策剛出爐那兩週降溫不少,目前的日成交量較前兩週下降了近一半。
不過,他強調,當下的市場熱度仍遠超過平時,“目前我們公司每天能成交約150套,仍比正常時段要好,大約是1月日均水平的兩倍。”
譚百強昨日提供的數據顯示,截至目前,3月上海二手市場的成交量已達3.8萬套,預計全月成交量將超過4萬套。而今年1月,上海二手住宅成交量僅爲21029套。
“末班車”行情收尾
和譚百強有類似感受的中介不在少數。
漢宇地產董事總經理施宏叡昨日稱,經過“國五條”細化政策出臺後兩週的成交井噴後,從上週開始,上海的二手房成交量已迴歸正常交易水平,“周均成交量和今年1月時差不多,買賣雙方都不像新政剛出時那麼着急。”
據施宏叡稱,在成交井噴的兩週裏,上海約成交了2.5萬套二手房。
井噴行情過後,滬上二手房掛牌量明顯下降。
德佑地產區域總監張劍東介紹,目前上海二手房掛牌量下降了50%~60%,能達到交易的房源更少,“很多區域已沒什麼掛牌房源了。”
網上房地產顯示,截至昨日發稿,上海二手房掛牌量爲13.262萬套,較去年高峯期逾17萬套的掛牌量大幅下降。
合富置業副總經理沈彥同樣稱,近期二手房成交有所放緩,中高端房源尤爲明顯,但剛需房源仍有較高成交量。
沈彥說,之前有些房東想趁着政策空當期高價賣出,門店掛牌量增加了15%~20%。但從近一週來的情況看,買賣雙方違約的情況開始增多,“之前很多客戶一時衝動紛紛追漲,現在發現政策仍不明朗,因而反悔。有的房東是滿五年惟一住房,現在覺得價格賣低了,也會出現反悔。”
張劍東分析,這周開始,二手房成交速度、成交量都明顯回落,說明之前趕“末班車”的都趕完了,剩下的基本是不着急、觀望的客戶,成交週期也拉長了,意向金轉定金的比例降了40%。
重現價格拉鋸
“末班車”行情臨近尾聲,二手房交易中的價格拉鋸現象也再度增多。
譚百強直言,隨着前期房源大量消耗,目前性價比高的房源已不多,誠意客戶開始減少。
據他介紹,在3月1日之後的兩週,滬上剛需房源價格普遍上漲了7%~8%,但近一週來又在此基礎上下調了3%~5%。譚百強說,近一週看房量已沒有此前那麼大,很多房源掛牌價格都很高,房東也不着急賣,已不是很在乎3月最後一個星期了。
沈彥也說,新政出臺後,價格漲勢特別明顯,有的房源直接跳價10%,目前價格又漸漸恢復到政策出臺前水平。
“滿五年的惟一住房”漲價幅度更爲明顯。
施宏叡介紹,目前上海的二手房周均成交量在4000套左右,價格較新政出臺前普遍上浮了5%~10%,而一些滿五年的惟一住房則會在此基礎上再上浮2%~3%。
據張劍東觀察,經過新政出臺後的一輪井噴行情,目前上海二手房價格普遍被擡高了5%~10%,有讓價的,只是在漲過的基礎上略微下調一點,“這輪井噴行情多數還是買家急,願意追價。”
張劍東直言,目前剩下的掛牌房源都不大好談,“剩下的房源中,70%~80%的掛牌價格都明顯偏高,同時還價餘地又不大。而未出手的客戶又都是明確要壓價才肯出手的,買賣雙方心態對立十分嚴重。”
“目前市場上掛牌的房東也不急了,客戶在觀望,都在等細則落地。”施宏叡這麼看。
張劍東預計,由於需求過度消耗,而且細則落地也將凍結一部分成交量,4月的二手房成交肯定會受到影響。
地方細則
聚焦“20%個稅”
可見的是,在廣東吹響“國五條”細則落地號角後,上海版的細則不日也將落地。
上海某品牌中介負責人昨日介紹,雖然他也不清楚細則的具體內容和落地時間,但據他了解,最終的內容將相對和緩,沒有之前討論得那麼嚴苛,“新政剛出臺兩周的恐慌交易,令政府不得不採取謹慎策略,逐步將政策收緊。”
據他介紹,“國五條”細化政策出臺一週後,有關部門曾召集一些企業參加細則討論會議,“主要內容包括,20%個人所得稅的扣稅細節怎麼算,以及房產稅的一些想法。有中介提出,滿五年惟一住房的置換客戶先買後賣也應免稅,但估計不會被採納。”
事實上,廣東省版地方細則中,也未提細化政策,僅稱按“國五條”有關規定執行。
上海證券報昨日報道稱,據權威人士透露,國稅總局目前正在制定與二手房交易個稅有關的徵收指導意見,對房屋原值認定辦法等給出可操作指引。
眼下各地較爲普遍的做法是,對無法正確計算房屋原值和應納稅額的,按住房轉讓收入1%~3%計徵個稅;可以正確計算的,可以按轉讓收入減去裝修款、房貸利息等後,按轉讓所得的20%計徵個稅;家庭惟一住房滿五年出售的,免徵個稅。
有房產中介人士認爲,按售房差額的20%徵收個人所得稅,雖然短期可能導致成交量下降,但肯定不會像限購一樣對樓市產生非常大的影響。從長期來看,在買賣雙方的博弈中,可能會糾正現在樓市買賣中的不良習慣,即由買家交付所有稅費,改爲由買賣雙方稅費各付的健康市場行爲。