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一切發生得都很突然。從2月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控“新國五條”,到3月1日“新國五條”細則的最終落地,這麼短的時間,讓很多人的第一反應是“來得太快了”。
這次實施細則,比此前的市場預期更加嚴厲。其中提高二套房首付比例和貸款利率,將進一步剔除投資投機性需求;而二手房轉讓個人所得稅按20%稅率徵收,將使買賣雙方的觀望情緒增加,直接導致二手房成交量的下降。未來一段時間裏,杭州二手房市場將迎來僵冷狀態。
中央對樓市調控力度加碼
嚴厲的行政政策、信貸政策和稅收政策,“新國五條”實施細則比此前的市場預期更加嚴厲,充分表現出中央對樓市調控力度加碼的意圖。主要體現在:限購區域應覆蓋城市全部行政區域,限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房;房價上漲過快的城市,將提高二套房首付比例和貸款利率;二手房轉讓個人所得稅按20%稅率徵收等新規。
其中,最受業內關注的主要集中在兩點:二套房首付比例和貸款利率提高;以及二手房轉讓個人所得稅按20%稅率徵收。多位業內人士表示,細則直接導致投資性購房興趣下降是必然的。崑崙置業董事長葉健將這個政策概況爲,“重申政策,支持剛需,向市場喊話”,並表明自身的企業定位態度,“穩健爲上”。
衆所周知,二套房已經執行首付六成,利率上浮1.1倍的政策,如此首付比例和利率再次上調,改善性購房者將面臨更大的資金成本和房貸壓力。儘管政策的本意是想剔除投資投機性需求,但是首次改善型客戶將首當其衝地受到影響。
此外,二手房轉讓個人所得稅按20%稅率,直接加大了二手房流轉環節的交易成本,目前二手房交易稅費主要由買方承擔,這筆額外增加的不小費用,將直接衝擊到二手房購買需求及業主出售意願。
有人連夜趕去中介公司籤合同
這段時間以來,二手房市場上,最着急的是那些剛剛交了定金,合同未籤、稅費未交的買賣雙方。“現在已經籤合同買了,還沒有辦房產證,會有影響麼?”有購房者問。
2月底剛賣房子收了定金的鄭明,當天晚上八點多在網上看到這條新聞了後,撒腿就往家門口的中介門店跑,中介人員也很着急,立刻催買家來連夜把合同簽了,“不知道交稅,我這套房子會不會受到影響?”他很是擔心。
“二手房轉讓個人所得稅按20%稅率徵收,這個差價還是很大的。”杭州我愛我家中豪店的傅小姐介紹,目前,除了按規定對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得免徵個人所得稅外,其餘的二手房交易個稅政策均按照差額的20%或全額的1%徵收,“在實際操作上,我們多采取全額1%的徵收方式。”
以一套原購房值100萬,目前總價200萬的二手房計算,按之前1%的個稅計算爲2萬,而新政後按照差額的20%計算,個稅將達到20萬,這中間就相差了18萬,對買方來說,這無疑是一筆不小的開支。
對如何想辦法能避開20%個稅,有人想到了請中介故意做低房價,“只要買主能把差額現金支出,那麼可能個稅上就不需要支付這麼多了。”但是,這種說法也立刻招到了相關人士的否決,據悉,稅務局部門一直有內控的評估價,“不是說你想賣多少,就賣多少。”
由於現在杭州細則還沒有出臺,近期簽約的二手房稅費標準,暫時尚未明確。但是參照2011年“國八條”的杭州細則,時間限定上以商品住房買賣合同和二手住房轉讓合同簽訂時間爲準。
二手房交易量
或將大幅萎縮
有人說,這次中央公佈的“新國五條”細則對市場的影響有多大,還是要看地方政府的執行力度。不過,顯然二手房市場將首當其衝地受到影響。
有中介人士表示,早些年購入的樓盤,在經歷了幾年的大漲,如今交易的話,這個差價的20%將會是一個比較龐大的數字,購買者如果不肯買單的話,將造成二手房交易的大幅萎縮。對二手房來說,會有一段相當長的冰凍期。
其實,早在2004年杭州就出臺過二手房交易徵收20%個稅的政策,這個當時被形容爲“全國迄今地方政府最爲嚴厲、也是惟一出臺的房產市場調控手段”的政策,實行了整整8個月,使得二手房的成交量大幅度下降,600多家中介公司,平均每週都會有兩家左右的中介公司歇業,累計約有90家。對此次細則出臺,杭州中介公司大佬自嘲:“杭州上萬名中介經紀人今後日子會比較難熬。”
在二手房買賣過程中,最常做的方式是買家將稅費直接轉嫁,由此有人推測,細則或許將在客觀上推升二手房房價,出現“成交量下跌但價格依然堅挺”的怪現象,而二手房房東由售轉租的比例也將大幅提升。同時,也不排除一部分二手房購買者轉投商品房市場。
對某些開發商認爲,細則出臺將會加劇新房市場供求矛盾,甚至帶動新房價格上漲的觀點,房產界的民間專家“大老哥”持有不同意見,“調控政策是組合拳,二套首付、利率提高,嚴格購房資格審查等,特別是預期的改變,怎麼可能不影響一手樓市?”
“新國五條”細則除了二手房市場打擊比較大,一手房市場也將不可避免地受到牽連。對房價上漲過快的勢頭形成遏制之勢的“新國五條”細則能否扭轉樓市氛圍,還將交由市場進行檢驗。(記者胡靈波)