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上週五晚,“新國五條”細則出臺引起極大關注,二手房出現抓緊過戶簽約現象。面對此次新政,交易各方無不心懷忐忑。到底房價未來往何處走,專家意見也各不相同。
專家論調
“三管齊下”房價難漲
廣東省房協理事、廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文
最近“新國五條”細則出臺,很多相關評論認爲細則是在推高房價,而我認爲,此次新政是“三管齊下”,最終對於房價一定會有抑制作用。
總體來說,現在房價依然在上升通道中,但“國五條”細則出臺後,至少從三個方面精準地打擊到了目前樓市的“七寸”。政策意圖很明顯,就是爲了控制房價。
一是抑制需求。此次抑制需求的力度非常大,一方面信貸政策縮緊,二套以上可貸款成數下降,貸款利率增加,另一方面,二手房買賣的個稅上升,抑制了房產的流動,這兩方面對於投資需求和炒樓需求都是一個極強的抑制。一旦房價上漲勢頭被遏制,非剛需買家可能進入觀望狀態。
二是開發商的預期被改變。在廣州,本來就有許多豪宅開發商是被隱性限售的,而限購不會放鬆,這一點“新國五條”和細則已表述得十分明確,不但不放鬆,還覆蓋到所有的行政區域,以前可以局部不限購,現在所有區域都納入限購範圍,這一點將影響開發商對後市的預期。
三是明確提出了房產稅擴大試點,未來的持有成本肯定會增加。
抑制需求、改變後市預期和增加持有成本,這三個部分“三管齊下”,對樓市的降溫作用十分明顯。粗略預計,20%所得稅徵收鋪開後,廣州市的二手房買賣交易量將跌五成以上,可能會很長時間都無人購置二手房,除非是真正的剛需客。有人會認爲,多徵收的20%差額稅款將會轉嫁給下家,但如果炒房無利可圖,下家無人接手,轉嫁的機會微乎甚微。最終,樓市上漲的機率也微乎其微。資本市場已先一步反映了對於新政效果的態度,萬科A跌停,市場龍頭股的表現說明了很多問題。
我認爲,“新國五條”將是有效的,但有效的政策並不代表是好的政策。這個政策是短期的,依然以壓制需求爲主,購買力和需求依然存在,這樣的政策肯定是短期的,也是短效的。最終應該有一個長效機制來替代這樣的短期政策。
課重稅必逼漲房價
住建部政策諮詢專家、美國格理集團首席經濟學家謝逸楓
這招“重稅”真狠!前晚,“新國五條”細則突如其來的一拳頭砸向“亢奮”了半年之久的樓市,震驚二手房市場。其中最引人注目的是“二手房的個調稅由原來交易總額的1%~2%到當前按差額的20%徵收”,堪稱調控十年最犀利狠招。
如果真“一刀切”按差額20%計徵房產個稅,不少房產的個稅都會上十萬元。譬如,當年房改房不少都是1萬~2萬元就買一套,如果這部分房子也按差價20%進行徵稅,基本上就相當於是整套房產加價20%。筆者認爲,毫無疑問,重稅必逼漲房價。一方面是熱點城市的供求關係得不到明顯改善,新增個稅也許會再次轉嫁到購房者身上,進一步提高購房者購買二手房的成本。另外一方面是如果新的個稅政策使二手房供應大幅減少,有可能進一步加劇這些城市尤其是中心城區市場的供不應求,導致房價上漲。
筆者認爲,“出售個人住房計徵20%個人所得稅”存在不合理的“一刀切”弊端。政策應該進行細化,對於非投資性的住房,應給予個人所得稅減免或返還。
筆者認爲,凡是用稅收調節的辦法一定不是標本兼治的長遠辦法。譬如一套二手房,不滿五年,原來200萬買,現以350萬賣。如果以差額20%徵個稅,30萬。按規定,這套房還要繳3%契稅、5.6%營業稅、1%。印花稅、約2.4%中介費,相當於總房款350萬的11.1%,即38.85萬。加上個稅累計交易成本達68.85萬。這能不轉稼嗎?
“重稅”不是徹底解決市場根本辦法,只能夠暫時起到表面效果,很難讓房價合理迴歸,應該儘快建立調控長效機制,纔是市場唯一的出路。市場不需要過多行政手段干預的調控,應該從制度與體制改革及供求關係上着手,才能出臺好的調控措施。供求穩則房價穩,預期穩則樓市穩,供求矛盾是樓市屢屢反彈的根本原因。一方面是在需求端,應該採取只疏不堵。另外一方面是在供應端,首先要增加土地供應,最後纔是增加住宅與保障房供應,形成住房保障供應體系。
微觀點
@國務院發展研究中心金融所研究員巴曙鬆:復甦、分化和再平衡是2013年全球經濟關鍵詞。
@匯豐銀行大中華區首席經濟學家屈宏斌:鑑於經濟回升的幅度仍然溫和,通脹壓力可控,短期內貨幣政策層面的緊縮尚無必要。保持相對寬鬆的政策支持有助於經濟繼續回穩。
@興業銀行首席經濟學家魯政委:對商品徵稅,稅收是否會轉嫁,不取決於你規定對誰徵稅,而取決於供求力量的對比。在供不應求的情況下,即便是對供給方的徵稅,最終也必定會轉嫁給需求方。