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差額計徵公式:(房屋現值-房屋原值-住房裝修費用-住房貸款利息-手續費-公證費-其他合理費用-轉讓過程中繳納的各項稅費)×20%經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)原值爲原購房人實際支付的房價款及相關稅費,以及按規定繳納的土地出讓金;“新國五條”對房價有何影響尚待觀察。
差額個稅如何計徵?
按照國稅總局的相關要求,按差額20%計個稅,是對其轉讓淨所得額徵稅。也就是房屋收入現值中,要減去房屋原值、合理費用、轉讓稅費等費用後的淨所得額。
差額計徵公式:(房屋現值-房屋原值-住房裝修費用-住房貸款利息-手續費-公證費-其他合理費用-轉讓過程中繳納的各項稅費)×20%
“新國五條”突襲房
地產市場。按規定,出售自有住房
按規定應徵收的個人所得稅,能覈實房屋原值的,要依法按照轉讓所得的20%計徵。據瞭解,此項政策並非新規,但依然引起了軒然大波。業內人士分析,“一刀切”徵稅的話,可能會誤傷剛需人羣,甚至助推二手房價格上漲。
此外房屋原值如何覈定,直接關係到政策執行後,賣方出售自有住房需要繳納的稅額。記者採訪瞭解到,按照國家有關規定,不同房產的房屋原值,覈定方式不同,房改房原值因缺乏相應的參照標準,目前還無法覈定。
買房人稱“傷不起”
濟南市地稅局工作人員介紹,1994年至2005年的11年間,如果非家庭唯一住房或出售購買未滿5年的唯一住房,正是按照交易差價20%徵收個人所得稅的。
按照濟南市目前“賣方淨得”的不成文規定,買房人要繳納契稅、營業稅、個稅、中介費,全部加起來最高可達總房價的近10%。如果未來必須按照交易差額的20%徵稅,將大幅提高賣房成本,最終會轉嫁到買方身上。雖然在一定程度上可以抑制投資投機需求,但不分套數、不論買房年限,“一刀切”的按所得20%徵稅,讓改善型買房人大呼“傷不起”。“剛到大城市工作不久的年輕人,買個二手房先住着,等到經濟條件好一些之後再換新房,這樣的例子很多。但新的政策實施後,個人買房成本明顯提高,可能會誤傷剛需”,21世紀不動產濟南區域市場總監羅先生分析,在濟南二手房交易中剛需所佔比例很高,新政實施後無形中就會推高二手房房價,打擊成交量。
或間接擡高新房價
對於新政的出臺,各方意見不一。有專家表示肯定,但也有業內人士表露出對高額個稅可能會進一步推高房價等問題的擔憂。在人民網近日的一項調查中,對於“新政細則發佈後,您覺得房價會降嗎?”近七成的人選擇了“不會,治標不治本”,85%的網友表示由於新政將嚴格按照對購房所得徵收20%稅收,不會再買二手房。
中國房地產學會執行會長陳貴在微博中分析,二手房房價、房租均會漲;新商品房,至少不會降。21世紀不動產的羅先生也認爲,二手房交易按照交易差價20%徵收個稅的話,能夠直接推高二手房價格,這樣有一部分準備買二手房的人就會轉向新房市場,可能會間接擡高新房價格。一些手中持有二手房的房主可能轉售爲租,從而導致租金高漲。
“經過兩年多的調控之後,濟南房價已經處於相對合理的狀態,今年濟南房產市場供應也十分充足”,中國房產信息集團克而瑞(中國)濟南機構高級分析師許珊分析,一般來說,房價受多種因素影響,比如基本的供需關係、地價、成本等,不會因爲一個新政策的出臺而大起大落。
房屋原值如何計算?
商品房原值爲購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關稅費;
自建住房原值指實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際繳納的相關稅費;
經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)原值爲原購房人實際支付的房價款及相關稅費,以及按規定繳納的土地出讓金;
已購公有住房(即房改房,下同)的原值則是:原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款,加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款,以及按規定向財政部門(或原產權單位)繳納的所得收益及相關稅費。
城鎮拆遷安置住房根據相關政策規定,其原值計算又分爲幾種情況:(1)房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的,爲購置該房屋實際支付的房價款及繳納的相關稅費;(2)房屋拆遷採取產權調換方式的,所調換房屋原值爲《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及繳納的相關稅費;(3)房屋拆遷採取產權調換方式,被拆遷人除取得所調換房屋,又取得部分貨幣補償的,所調換房屋原值爲《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和繳納的相關稅費,減去貨幣補償後的餘額;(4)房屋拆遷採取產權調換方式,被拆遷人取得所調換房屋,又支付部分貨幣的,所調換房屋原值爲《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款,加上所支付的貨幣及繳納的相關稅費。
裝修費用扣除有限額
轉讓房產計徵個人所得稅時,除了要從轉讓收入中減除房屋原值,還要扣除轉讓房屋過程中繳納的稅費及有關合理費用。其中,稅金包括轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。而合理費用主要是指按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
根據規定,住房裝修費用,需要提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致,已購公有住房、經濟適用房最高扣除限額爲房屋原值的15%,商品房及其他住房最高扣除限額爲房屋原值的10%。
執行難點
缺少價格參照標準房改房原值難覈定
市民韓先生告訴記者,當初單位房改時,自己買的房子,只花了不到4萬元,因爲是學區房,現在市價已達到80萬元,是當初購買價的20多倍,如果按照兩者差額的20%徵稅,自己需要繳十五六萬元的個稅,而按交易額的1%計稅,只要8000元,差距實在太大。
記者採訪瞭解到,按照相關規定,已購公有住房原值包括住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位交納的所得收益以及稅法規定的合理費用,出售已購公有住房計算應納稅所得額,應當以銷售價減除上述費用。其中,計算住房面積標準的經濟適用住房價款,需要依據縣級(含)以上地方人民政府規定的經濟適用住房價格標準。
記者從有關部門瞭解到,自實施房改以來,我市並未制定出臺統一的經濟適用住房基準價格,此前建設的部分經濟適用住房項目銷售價格,也不具有代表性,沒有參考價值,因此目前無法覈定房改房原值。
律師分析
20%稅率並不適用所有二手房轉讓
山東齊魯律師事務所律師高強表示,按照相關規定,能覈實房屋原值的,才按照轉讓所得的20%計徵,這意味着不能覈實房屋原值的,仍將按照交易額的1%計徵。此外,對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得,免徵個人所得稅。新的政策規定並沒有廢止這一條。因此,即便新的政策開始執行,也並非所有的二手房轉讓都要繳納個人所得稅,即便繳稅,也不會都按轉讓所得的20%計徵。
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網傳避稅方法“不靠譜”
避稅方式之一買方先把房款給賣方,賣方按房款打欠條給買方,以房產做抵押。然後買方以賣方欠款不還起訴到法院,賣方承認欠款,表示無力償還,願意以房產抵償,最後買方拿着法院判決書去房產中心過戶,不論是否限購,都可以過戶!
避稅方式之二第一步,上家離婚,準備出售的房產歸於上家男;第二步,下家離婚,房產歸於下家男(如果有房產的話);第三步,上家男攜房產和下家女結婚,房產共有;第四步,上家男和下家女離婚,房產歸下家女;第五步,各自復婚!
避稅方式之三將打算賣出的房產歸到夫妻一方名下,然後夫妻離婚,擁有該套房產的一方以家庭唯一住房出售(還需滿5年才能避稅),賣掉後雙方復婚。
山東統河律師事務所律師肖廣盟表示,通過虛假訴訟來“避稅”的案例,如果欠款數額與房產價值正好同等,法院會認爲這是非真實債務,是違反法律規定逃避稅法的行爲,通常會判欠款無效,這樣一來對於買方來說風險極大,很可能自己已經支付的房款都要不回來。第二和第三種方式就是通過假離婚來“避稅”,對於分五步離婚的方法違反道德倫理,因交易房產而辦理離婚的案件確實很多,悲劇也很多,有人藉機假戲真做,這樣就會偷雞不成蝕把米。