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3月1日,旨在調控房地產市場的“國五條”細則公佈,其中二手房交易按差額所得20%徵收個人所得稅的條款尤其扎眼。
事實上,對二手房售房收入徵收個人所得稅是早已寫入《個人所得稅法》的“舊政”,其年齡超過“十歲”,如此政策卻被社會各界譽爲房地產調控的“重拳”。人們更爲關心的是,這記“重拳”揮向何人,能打準地方麼?
剛需
“20萬在老家都能交首付了”
左邊是“20%差價稅”,右邊是撲朔迷離一天一個價的二手房,又着急買又定不下來,快瘋了”,孫昊苦笑着說。
從2012年中期看房到現在,孫昊跑遍了公益西橋、十里河、大紅門、宋家莊、四惠……最心儀的還是方莊。“去年剛看房的時候兩萬六左右,年底到了三萬一,現在是三萬五。”遲遲沒有出手,孫昊歸結爲一開始沒太“投入”,等到年底真心想買,中介又“沒譜”了:“12月底到1月,真的是一天一個價。有套230萬的房子我很看好,在做決定的時間裏也經常和中介溝通、聯繫。結果才兩三天,中介說房主漲成280萬了……”
多了這20%所得稅,孫昊更爲絕望:“假如我買套75平方米250萬滿5年的房子,方莊2008年的房價往高了說,按兩萬一平方米算,房子頂多150萬。貴出的100萬,我要多交20萬的稅。20萬啊!在我老家都能交首付了。”
張廣通(中央財經大學稅務學院副院長):從法律條文來說,轉讓不動產毛收入減去成本的餘額徵收20%個人所得稅是早有明文規定的,這並非新政策。
仔細研究“國五條”,其中也沒有什麼新意,但其態度很明確,就是加大執行力度。以20%的稅爲例,並非新規定,但這是第一次強調其徵收。這是針對目前房地產市場投資投機傾向過於活躍而推出的政策。
對於買房者而言,確實存在“原來我買得起房,20%一收買不起了”的可能性,這需要進一步實施細則制定進行區分,例如首次購房或賣一買一的需求,應給予免稅或減稅待遇等,這樣的細則一定要制定。
至於有三四套房的人,賣房就要收稅,體現分級對待、差別調節的原則。
楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長):房地產調控具有短期性,是跟着市場走的,房價高漲時,抑制需求是最能短期見效的,所以在交易環節增加成本是重要方式。
持有環節的稅,是一個長期的改革過程,一旦形成制度,不會因市場短期波動而改變。
減稅則是一個長期性的過程,當前調控升級,不可能在這個時段減稅。
中介
“一切稅費都是買房人承擔,估計這次也沒有改變的道理”
“20%實在是太高了!所以比起這個稅的本身,現在所有的人都更關注這20%是買方出還是賣方出。”中介公司置業顧問小勝說:“從近10年的二手房市場來看,業主要的都是淨價,一切的稅費都是買房人承擔,估計這次也沒有改變的道理。”
中介公司置業顧問汪雨坦言,“陰陽合同”放在過去,算是行業內的“公開祕密”。從2012年夏天開始,爲貸款購房者製作“陰陽合同”行不通了。汪雨略顯無奈地說:“按照現行規定,只要我們幫顧客申請貸款,實際房價就有記錄了,還怎麼做低價合同隱瞞?”
置業顧問小勝稱,相比於貸款者,全款買房可按最低過戶指導價,而非實際房價交稅——這一“門路”,只有付得起全款的購房者才能享受。
王延(30歲,準備今年5月和女友領證結婚,已經看房半年,準備入手一套70平方米左右的二手房):我上禮拜六晚上跟女朋友吃飯,她刷微博的時候看到這個消息,當時就小聲叫了一聲,我還以爲是謠言呢,沒想到是真的,當時的第一感覺就是“驚恐”——一點兒都不誇張。我看了半年的房子,剛開始房價還比較平靜,最近幾個月明顯在漲了,我們已經有點慌了。我們看得比較合適的一個房子大概245萬,我們能拿出的首付不到90萬。現在要再加上20%的稅,那就肯定買不成了,因爲我們上一手的業主是2007年買的,正好房本滿五年,想着能少交點稅,但是這樣一來跟他當初的差價就差太多了,一平方米就差出兩萬,20%就是4000,將近28萬的稅,肯定要加到房價上的。從契稅到印花稅,所有的稅最後都是加給買家啊!
陳成(化名,白領,老北京,有換房打算,目前處於觀望階段):我父母名下有兩套房,都不算大,位置也不算太好,我們曾經想過小換大,因爲還是缺些資金,一直在觀望。這次20%的規定一出,確實讓我鬱悶了一把。我家的房子都是很久以前買的,兩套房成本都在50萬左右,能賣150萬,我本來的想法,是把這兩套房賣掉拿300萬,再貸款100萬換房。
按照新規定,每套房我都要掏20萬給政府,事實上等於虧損40萬,我換房的計劃基本就擱淺了,想把這個窟窿堵上,又得攢兩三年錢。如果這筆錢由買房者出,我一樣面臨困境,因爲改善房的價格肯定更高,沒準我要揹負的負擔更大。
我現在主要觀望的是北京實施細則怎麼出臺,按照原來的規定,滿五年家庭唯一住房是免稅的,這個相對比較好操作,我讓我爸媽離婚,一人一套房,然後再出手,這下是不是就都滿足免稅條件了?這招原來就有人用,只不過很多人覺得離婚丟人,爲了幾萬塊不值當。可現在是爲了幾十萬了,還有多少人不願意幹?