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對於2013年鄭州樓市的預期,業內人士普遍認爲仍會延續2012年“剛需的天下”,同時豪宅市場也將可能看旺。從市場輿論環境看,房地產業內人士預測房價繼續走高的居多,看漲派、春天派一片歡呼雀躍。2013年開年,鄭州樓市延續了去年年底的翹尾局面,雖然迎春迎來了“國五條”,但主打剛需盤的各家房企對2013年的房地產市場依然信心十足。
【回顧】多家房企以價換量2012年最後3月連漲
從2010年4月第一波樓市調控至今,因“控房價、保剛需”而出臺的一系列政策長期堅守持續,使得自住買家成爲樓市中的購買主力,而開發商爲了順應市場發展,無論在價格還是在產品的類型上,都相對前幾年進行了較大程度上的調整。隨着時間的推移,以首次置業者爲主導的剛性需求羣體是目前樓市主要消費力的現實已經成爲各大開發商的共識。爲了迎合市場增加銷售量,這些開發商旗下的新樓盤都開始針對首次置業者和二次換房家庭進行量身打造。
自去年10月起,鄭州房價已經連續上漲了3個月。據相關數據顯示,2012年1-12月中,單月均價最突出的應該是12月,達到了全年最高值7231元/平方米,連漲了三個月。全年市區90平方米以下的商住房銷售55046套,佔商住房銷量的60.42%。從數據可以看出,剛需年這一稱呼對於2012年來說絕對準確。鄭州近半年以來,天價大面積豪宅除了在位置極好的鄭東新區、惠濟黃河區、新鄭龍湖等核心區域偶有推出外,其他的樓盤都是打着“剛需”的旗號。記者在踩盤時,大部分樓盤的銷售人員都在強調“我們這裏的產品非常適合自住”,從這一點就可以看出,以自住爲購房出發點的買家越來越受到開發商的重視。
【市場】多盤“全面爆發”大體量推盤等3月後
在專家看來,國務院常務會議提出的“國五條”,屬於決策層的喊話,短期內樓市的成交量、價格不會受到太大影響。星聯置業副總李濤則認爲,現在漲價,其實是飲鴆止渴。國務院常務會議重申了政府的調控態度,雖然並無太多具體的政策,但原則、態度已經擺在那裏了,如果3、4月份房價大漲,一定會有實質性的政策出來。當前其實是窗口期,開發商應該加快推盤,一旦漲價,已經舉起來的調控大棒就會迅速落下。
可見的是,開發商尚未加速推盤。
永威置業營銷總監王剛稱,畢竟是剛過完春節,對開發商來說,推盤的準備工作一般年前就緒,但市場的反應沒那麼快,年後會觀察微調。而老盤加推的方式,操作起來比較簡單,不像推新盤或者推新產品,前期的準備工作時間、客戶積累時間都相對較長。今年行情看好,一些開發商想着先把去年部分庫存房源消化掉,再在接下來的3月、4月加推新產品。“二月的鄭州樓市推盤量明顯偏少,全市加起來預計只有五六家房企推出房源,節前的熱銷和剛需房源的存量減少,也可能是部分樓盤漲價的原因。”王剛說,“不過,3月樓市的推盤量會明顯增多,還是會以老盤加推爲主。真正的新盤啓動、大體量的推盤要到3月以後。”
【庫存】壓力稍小“價格略漲是正常現象”
“樓市經過去年一年的積壓,新年後還將有大量新產品入市。”謙茂置業副總經理莫保明認爲,但是經過2012年的以價換量求成交,開發商並不缺錢,新產品不一定會繼續以價換量,價格略漲是正常的現象。“2013年第一、二季度的房價上漲應該是顯而易見的。”莫保明表示,最艱苦的時候已經過去了。2012年,開發商都已經熬過來了,手頭不缺錢心裏也不慌。而且,市場根據成交的形勢來調整價格也符合市場經濟規律,“從2012年的情況來看,在現今的政策環境下,2013年的房價應該也會逐步平穩,穩中有升。鄭州市土地市場供地主流住宅用地呈逐年遞減趨勢,2012年,土地供應仍以住宅用地爲主,共4492畝,佔49%,但卻同比減少62%,政策無法預料,但從供求比例等各方面看,我感覺年後的市場應該會保持現在的形勢繼續發展,一定程度上量價齊升也是有可能的”。
在一些樓盤現場的隨機採訪中,大部分購房者認爲,2013年的房價應該會上漲。爲此,不少購房者表示有年後買房的打算。在抓住這波剛需置業潮時,各個品牌房企使出渾身解數,力求在市場上爭奪自身份額。
【後市】謀略剛需市場下半年戰役已經打響
“剛需喊得響亮,確實源於購房者整體對居住需求的滿足。有的房企認爲剛需盤開發起來麻煩、利潤低,忽視這個市場需求,很難說這樣能在當下樓市格局中取得多大戰績。”有行業人士點評。
城市化進程必然催生大量剛性居住需求,這是一種正常的市場態勢,也是一種積極自然的現象。因爲它是一個把投資屬性排擠掉後凸現出來的購房需求羣體,它或爲我們樓市迴歸理性的表徵之一。“當前市場可能更多是出於自身的居住需要,而非投資,這種需求更多地看重當下配套與價格是否合理。2013年上半年,剛需熱屬於正常的居住需求釋放。目前市場需求、融資成本控制等,都會讓很多開發商開始認識到走剛需線路的必要。2013年下半年也將徹底迎來剛需住宅市場的爆發。”