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2月22日,國家統計局發佈1月全國房價指數。這份報告顯示,53個城市出現環比上漲,同比漲幅十個月來首次轉正,部分一線城市環比漲幅連續5個月領漲全國。
緊張的房地產調控博弈戰,可能在近兩個月達到高潮。兩天之前,國務院常務會議已經出臺了“新國五條”,其中首條再次提出“完善穩定房價工作責任制”,繼2011年之後,再次在這一層級會議上要求地方政府設定房價調控目標。
記者從參與住建部相關事務的人士處瞭解到,可能在“兩會”前後面臨人事調整的住建部,目前也還在進行政策評估調研。“關於政策以及市場方面的評估。具體評估包括政策有沒有必要出,該怎麼出。”因此,制度設計的“時間表還不夠明確”。
地方政府已對政策高度敏感。一位參與地方政策制定相關人士稱,“這是中央在向地方政府施壓,地方肯定要研究。但事實上制定房價調控目標本身就是個很難很頭疼的問題。”在他們看來,此輪房價上漲並非因爲地方政府調控放鬆,而是貨幣寬鬆導致的普遍現象。
本報統計全國部分城市數據顯示,在其2011年制定和執行房價調控目標和問責制度時,至少存在三個問題:一是官方數據與較有公信力的市場調查機構數據差距明顯;二是未能完成目標的問責程序和結果不透明;三是許多城市2012年並未再公開新的調控目標。
穩定預期還是加碼調控
國家統計局報告顯示,1月份,70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數爲100.57,即新建商品住宅價格比去年12月份上升0.57%,漲幅進一步擴大。相比去年12月份,價格上漲的城市減少了1個,下降的城市增加了2個。雖上漲城市有所減少,但上漲城市中環比最高漲幅達到2.2%,比去年12月的1.2%高出近1個百分點。
亞豪機構總監郭毅稱,“這次新國五條將房價調控目標列爲各項調控措施之首,說明中央意識到如果得不到控制,房價可能過快上漲,房地產市場又出現了泡沫苗頭。”
國務院似乎已再度祭出行政控制的方法。2月20日“國五條”要求各地“完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則,制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考覈問責制度。”
重棒再次交給地方政府。記者對此採訪了相關地方政府人士,他們只表示“正在研究中”。
從國家統計局數據看,上漲更快的一線城市處於更加尷尬和敏感的狀態。其中房價指數環比上漲比較多的城市包括:深圳上漲2.2,北京上漲2.1,廣州上漲2,廈門上漲1.6。如果這代表月均水平,其全年環比增長會超過20%,同比數據也會高於2011年設定的年度目標。
北京市房地產協會22日稱,“據我們判斷,各地都會相應出臺貫徹落實的實施措施,預計隨着調控加碼,房價逐步趨穩有基礎。”
相較於該協會對調控加碼的判斷,一位地方政府人士坦言,此次房價調控目標出臺更大的作用是穩定預期。“但這次更難制定,房價調控目標是根據GDP計算還是根據CPI計算?數據是根據全省的還是具體到區縣的?”
他們甚至認爲,此次房價上漲苗頭與調控放鬆沒有關係。這是由於貨幣寬鬆所帶來的普遍上漲。
2011年目標執行樣本[最新消息價格戶型點評]
“2011年房價調控目標提出之後,國務院就要求各城市第一季度務必提交當年城市調控目標。但今年由於政府換屆情況比較特殊。只能等下一屆政府及(相關)部委細則來定。”我愛我家集團市場研究院經理程浩業說。
早在2011年年初,國務院出臺的“新國八條”就對房價控制目標和房價考覈問責制度也有相關規定。當時的政策具體表述爲,2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格控制目標,並於一季度向社會公佈。
中國房地產學會副會長陳國強認爲,房價調控目標應該理解爲中央向地方政府施壓的姿態。但他擔心的是,按照以往執行的情況,如果考覈和問責機制不建立落實,房價調控目標仍然沒有太大的意義。
過去的制度亟待細化設計。比如在統計樣本標準方面,以北京市爲例。2011年年初北京市承諾,房價調控目標是新建普通住房價格與2010年相比穩中有降。本報記者根據中國指數研究院(CREIS)提供數據發現,如果剔除保障房,2011年北京市新建住房價格是21646元/平方米,比2010年上漲7.9%。
而2010年北京全年房屋銷售價格比2009年上漲11.5%。這個11.5%的數據,是房屋銷售價格的“固定結構”加權平均值。即按照過去的不同類型住宅產品的銷售結構,進行過加權計算。而2011年北京市的房價目標統計標準中,新建普通住房也涵蓋保障房。
在北京市官方房價目標統計標準中,新建普通住房是指住宅小區容積率1.0以上、單套建築面積140平方米以下的住房,其中以90平方米(含)以下住房爲主,包括普通商品房和保障性住房。因此,當時也曾被質疑爲“穩中有降”調控目標主要靠保障房稀釋。
因爲樣本標準不一,官方數據也與市場機構出現落差。本報記者根據CREIS提供的部分城市數據比較發現,2011年大部分城市完成了房價控制目標,但重慶、瀋陽、廈門、海口均未完成房價控制目標。但在這些城市各自的統計數據中,他們的房價調控目標卻是完成的。這家房產信息機構稱,他們的研究數據也來自各地房管部門掌握的信息。
與北京情況相似,廈門官方也宣稱完成房價控制目標,即新建住房價格指數漲幅控制在6%。2011年廈門房價控制目標是:新建住房價格指數同比漲幅明顯低於全市年度GDP和人均可支配收入增長幅度。根據廈門市人民政府當年的預測,2011年廈門GDP預期增長15%,城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入預期增長12%。
但記者發現,廈門市國土資源與房產管理局官方的數據是2011年廈門全市商品住宅平均成交價格爲13675元/平方米,這與中國指數研究院提供的13973元/平方米相近,但CREIS數據顯示,廈門2011年新建住房價格同比上漲20.46%。
北京中原地產也曾在2011年11月做過一項統計。據他們統計,截止到11月底,在僅公開公示目標的121個城市中,至少30個城市未完成房價調控目標。該機構未在2012年對房價調控目標完成情況進行統計。
“沒辦法統計,各城市都有自己的一套房價調控目標制定標準。按照他們的標準,他們均可以完成目標。”該機構一位人士說。
即便如此,“目標”制度還普遍在2012年停用。比如,在2012年無房價控制目標情況下,三亞新建住房價格出現報復性反彈,同比上漲15%,遠高於三亞市曾經於2011年制定的小於10%的房價調控目標。
問責機制如何落實?
2011年12月23日,住建部部長姜偉新曾說,全國657個城市都按要求公佈了房價控制目標,目前“絕大多數地方基本實現年初制定的房價控制目標”。
中國房地產學會副會長陳國強注意到,此次“國五條”再提房價調控目標,還同時要求“建立健全穩定房價工作的考覈問責制度”。
陳認爲,只有穩定房價工作的考覈問責機制建立,地方政府纔會更有動力去細化和落實其他調控措施。“落實調控措施是最有意義的事情,譬如住建部可以定期抽查某幾個城市,對沒有落實的城市進行嚴厲問責,以此催動地方嚴格執行。”
郭毅也認爲,在此次新國五條中第一條中比較重要的一句話就是“建立健全穩定房價工作的考覈問責制度。”“這說明以前並沒有形成制度,多是喊話和吹風,以後形成了制度,未達房價控制目標的問責,就有可能真正落實和執行下去。”郭毅稱。
但是,也有如任志強(微博)等地產商高層認爲,目標加問責的行政手法,可能加劇行政對地產市場的干預,造成市場配置資源失效。
2011年國務院也曾提出“落實住房保障和穩定房價工作的‘約談問責機制’。要求未如期確定並公佈本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府,要向國務院作出報告,有關部門根據規定對相關負責人進行問責。”
2012年年初,住建部內部一份文件甚至明確提出“地方政府仍將對房價調控的責任繼續落實,省級人民政府負總責、市縣人民政府負直接責任。沒有完成2011年度房價控制目標的城市,省級人民政府將在今年1月底前向國務院作出報告。”
“但最終沒有哪個省去向國務院作報告,因爲大家都宣佈完成了房價調控目標。”一位接近住建部人士稱。