|
||||
日前,方興地產與青島西海岸發展集團簽訂相關協議。根據協議,方興地產將投資約300億元人民幣,與西海岸發展集團共同開發青島西海岸經濟新區CBD核心區域。
事實上,自去年年底以來,其先後在蘇州、上海、北京市場砸下了23.2億、56.8億、35億拿地。其中,上海海門路55號的成交總價更是刷新去年全國土地總價紀錄。來自方興地產的消息顯示,其最新目標是,2015年將在2012年的基礎上實現利潤總額翻一番。
產品複製之路
大規模拿地的同時,方興地產頻繁融資。2012年上半年總額2億美元的俱樂部貸款獲得銀行審批;隨後方興地產子公司中國金茂成功發行人民幣7.5億美元短期融資券;下半年方興地產又發行5億美元的債權。
方興激進擴張的底氣,來自於其在北京金茂府[最新消息價格戶型點評]創造的佳績。自2011年4月首次開盤以來,其每期皆有5000元/平米的提價,卻依然實現了“四開四馨”。去年年底,金茂府以逾50億元的年度銷售額蟬聯北京市單盤銷售冠軍。
此後,方興開始了金茂府的複製之路。截止目前,方興地產旗下金茂系列豪宅產品已有上海東灘金茂逸墅、北京廣渠金茂府、麗江金茂雪山語、麗江金茂逸墅、青島金茂灣、重慶金茂瓏悅。據悉,蘇州亦準備打造金茂系產品。
但有分析人士曾指出,資源稀缺性是金茂府提價熱銷的根源。由於北京四環以內資源稀缺,,金茂府毗鄰CBD核心區的區位優勢愈發突顯。但這種熱銷不具有可複製性。
果不其然,方興的產品異地複製之路並不順暢。其中上海金茂逸便被曝銷售乏力。據媒體報道,上海金茂逸墅成交主要集中於單價1萬出頭的的酒店式公寓,而均價超過3萬元/平方米的別墅成交併不樂觀。中房信分析師薛建雄認爲,金茂逸墅銷售不暢主要源於其地理位置。“雖然環境不錯,但崇明距離上海市區太遠,但是不能成爲第一居所。”他表示。
單靠北京金茂府自是難撐業績。去年上半年,方興地產盈利能力反而倒退。其半年報顯示,公司期內核心盈利下跌44%至5.93億港元。這也讓方興地產離“三年淨利翻番”的目標反而更遠了。
舉債激進擴張
另有分析指出,其單一的住宅產品結構本身便存在風險。高端產品一旦銷售不暢,資金回籠出現問題,就會導致債務急升,資金難以週轉,招商[簡介最新動態]、綠城[簡介最新動態]都曾因此“受過傷”。
當然,方興此次在青島的投資並不侷限於住宅。按照規劃要求,方興地產將和西海岸發展集團廣泛合作,利用中化集團在能源、化工、地產、金融等方面的優勢和影響力,推進產業高端項目聚集,具體建設項目包括寫字樓、購物中心、酒店、住宅、主題公園等。
雖外有CBD核心區域建設的利好,內有其在商業地產領域的充足經驗,但此番投資方興壓力依然不小。近兩年商業地產投資呈幾何式增長,青島西海岸經濟新區亦是商業盤扎堆開建,從卓越時代、世茂雲鼎,到西海岸壹號、雙子座商業廣場,競爭自然十分激烈。
另有網友質疑:“長沙梅溪湖還沒弄完呢,這邊又開始了,方興的資金鍊跟得上嗎?畢竟商業地產均屬於投資大、回報週期長的項目。”此番擔憂並非沒有根據。
據記者統計,方形地產2012年拿地超過70億元,而其總資產僅100億元,這亦使其揹負了較沉重的債務壓力。其2012年半年報顯示,公司期內流動債務便達245.9億港元。
標普去年10月份發佈的研究報告則指出,方興地產的個體信用狀況已不允許其增加額外債務,且物業銷售、物業交付和利潤率能夠弱於標普預期的空間也有限。
顯然,如果收入增長幅度跟不上投資頻率,方興地產的盈利能力或將進一步下跌。亦因爲此,方興的快速擴張業內稱爲“危險遊戲”。(房企新觀察朱玲)