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業內人士稱房源緊張是主因
“一套幾十平方米的住房,每個月租金1000元。房租已經不算低了。可剛過完年,房主就告訴我,今年每個月房租要漲100元,否則就轉租給別人。”2月18日,在鐵西九路市場做傢俱生意的李楠從遼中老家過完年回來,就接到了房主的電話。
價格上漲:只因房源少
與往年不同,雖然還未到正月十五農民工和學生返城高峯,但沈城房租已經開始上漲,單間的房價比春節前上漲了100元左右,套間的價格上漲200元左右,而有物業小區、屋內配套設施齊全的房子甚至漲了300元,平均漲幅達到10%左右。
“現在房子非常好租,因爲租房的多,出租的少。”某全國連鎖中介鐵西保工分店經理張先生告訴記者,造成今年節後房租大幅上漲的主要原因是房源“缺口大”,供需比基本在1∶3左右;商圈房、學區房、地鐵房等特殊房源供需比達到1∶10以上,甚至“一房難求”。
存量不足:市場需求大
記者從市房產局瞭解到,瀋陽租賃市場需求至少在60萬套以上,而目前市場房源遠遠滿足不了這一需求。
據統計,現階段瀋陽市每天大約有150萬外來務工人員,其中農民工佔有相當大的比重,特別是隨着農民進城的形式逐漸從以個人爲主向以家庭爲單位轉變,直接增加了對成套住房租賃的需求。另外,城際間流動的白領或藍領階層,也需要租房來解決居住問題。
其次,城市中低收入家庭,特別是被政策性、保障性住房擋在門外的“夾心層”,因無法承擔購房的鉅額支出而轉向租房。除此之外,瀋陽市每年近10萬的大學畢業生,城市拆遷改造派生的拆遷戶,以及爲解決子女就學等實際問題的城鎮居民,也產生了大量的租房需求。
收益太低:出租不如賣
據市房屋租賃管理部門介紹,目前,瀋陽市城鎮居民家庭中,有近30萬人擁有兩套或以上住房,這部分人羣擁有的多餘房屋構成了私人住房租賃市場的主要“貨源”。近兩年,隨着住房銷售價格的快速上漲和市場需求的不斷增多,房屋租金普遍提高,平均漲幅達到20%以上。
即使在這種情況下,面對只升不降的房價,面臨高額的稅費負擔,出租房屋的投資回報仍不斷下滑。例如,在瀋陽市中心區域出租一套面積在50平方米、月租金爲1000元的住房,年租金收入爲1.2萬元。根據瀋陽市現行規定,房屋所有者在稅費、採暖費、物業費、維修費等方面的支出約2800元,佔到租金收入的20%以上。
隨着房價的不斷攀升,瀋陽市房屋租售比(指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值)逐漸縮小,已接近1∶300的國際警戒線,房產的投資空間越來越小。因此,很多房主寧願“棄租轉售”,以賣房獲得更高更快的收益。
出臺政策:鼓勵出租房
據瞭解,今後,瀋陽將重點培育住房租賃市場,通過降低稅費負擔,穩定投資收益等舉措,鼓勵居民出租住宅。
據透露,市房屋租賃管理部門已經形成初步構想,可將交易稅費降至租金收入的5%以下;並通過對市場主體的低收費、高服務,不斷吸引房屋所有者進入市場。
另外,瀋陽市也將採取多項措施規範房屋租賃市場的管理。
這些措施將進一步完善相應的法規建設,其中制定包括規範租賃交易、登記、收費等行爲的配套制度;推出統一的租賃合同範本,穩定租賃雙方關係;政府部門提供房屋租賃信息發佈的權威渠道,加強中介管理,建立信息披露制度,對房屋租賃市場實行動態監測,建立統一的數據分析制度,及時發佈市場供需、租金變動等行情,提高租賃市場運行的透明度。
(彭躍東許晨)