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由於春節假期因素,統計部門和廣州市國土房管部門昨日都沒有按照慣例公佈上月全面的樓市統計數據。不過,有中介機構發佈的最新深度研究報告就顯示,在二手房價上月維持一定穩定的同時,市場也開始出現新趨勢,高端優質物業成交增加,廣州二手樓市甚至有個別成交個案的成交均價超過7萬元/平方米。
首置買家佔比明顯回落
值得一提的是,從買家結構看,上月廣州二手樓市仍然以首置剛需爲主,但佔比較以往明顯回落。據合富置業數據顯示,2013年1月廣州首次置業二手買家的佔比爲61.6%,總體仍保持六成以上,但較2012年的七成左右有所回落。而改善型需求的佔比則繼續小幅回升,數據顯示,廣州改善型二手買家由2012年7月份22.5%逐月輕微增加,2013年1月份達到28.8%。據悉,改善型需求大多是“賣一買一”的首次改善住房的買家。
調查顯示,無論是首次置業者還是“賣一買一”的買家,不少是觀察樓市半年以上的剛需舊客,由於看漲後市而果斷出手。根據過去幾年的統計數據顯示,廣州二手樓市較合理的買家結構應爲:“首置:改善:長線投資客大概爲6:3:1。”2012年1~6月份,廣州首置買家的佔比高達七成以上,改善需求萎縮至兩成以下,而長線投資客則幾乎絕跡。下半年,隨着市場信心的恢復,這種迫切性首次置業獨力支撐二手樓市的局面慢慢改觀,改善和長線投資需求的活躍度有所增加。
珠江新城二手樓價超3萬元
據合富置業數據,2013年1月廣州二手住宅成交均價高居1.8萬元/平方米以上,爲18431元/平方米,環比2012年12月高位上漲2%,主要受高價盤成交增多的結構性因素影響較大。由於通脹預期強烈以及中心區新貨銳減,部分中高端改善型買家逐漸迴流二手樓市。其中,自2012年四季度以來,大金額購入大面積、高總價優質高端二手住宅的實力買家持續增多。購房目的大多爲自用兼顧投資。調查顯示,珠江新城的凱旋新世界、中海觀園國際、中海璟暉華庭、粵海麗江花園、新城海濱花園;匯景新城板塊;天河北的中怡城市花園、協和新世界;濱江東的金海灣、中信君庭以及老城區的錦城花園、東風廣場等核心區優質高檔盤受到這部分買家的青睞,其中珠江新城的凱旋新世界成交了一套7萬元/平方米的單位。由於需求增加,高端盤集中的珠江新城,上月二手交投旺盛,二手樓價集體上調至3萬元/平方米以上。
受此影響,今年1月二手住宅套均成交面積、套均總價皆有所上漲,其中144平方米以上的佔比高達一成,較以往有所增加。
部分一手買家迴流二手樓市
另一方面,1月廣州新貨的實際推售量大幅下降,多個樓盤推遲出貨。有機構數據顯示,1月份廣州市(十區)商品住宅新推貨約1300套,環比2012年12月減少85%。價格方面,除了天河區和越秀區以外,海珠區成爲第三個區域簽約均價超過3萬元/平方米以上的區域。
而受中心區新房供應銳減以及大戶型、高總價供應增多的影響,市區二手房戶型選擇豐富、中小面積盤源充足、價格稍低的優勢有所突顯,部分買家迴流二手樓市。合富置業數據顯示,廣州成交二手房多爲單價3萬以下的單位。(記者賴偉行)