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700億內地版圖
此次武漢拿地,是恆隆首度進入華中市場,也是其進入的第八個內地城市、第十個恆隆廣場項目。
在此之前,恆隆地產在內地的上海、瀋陽、天津、大連、濟南、無錫、以及昆明等地已開發了9個項目。其中上海、瀋陽,以及濟南的5家恆隆廣場已經開業。
對於內地項目的進展計劃,陳啓宗在1月底的業績會上曾透露,無錫恆隆廣場將於2013年如期開業,不過瀋陽市府恆隆廣場超高層寫字樓部分,預計會延時至2014年底甚至2015年初開業。
其實,近年來恆隆地產的投資重心已逐漸轉向內地。陳啓宗就曾於2012年11月公開表示,恆隆未來10年內每年在內地都會有項目落成,屆時內地與香港持有項目面積比例將由62:38大幅提高至83:17。
按此方向發展,陳啓宗稱恆隆將繼續投資約700億元發展其在內地的項目。
700億元或許並不能涵蓋恆隆對內地的熱望。事實上,直到最近,陳啓宗也依然在全球四處表示自己對內地前景的看好和信心。
相較於在內地的積極投入,恆隆在香港不但停止拿地多年,而且還陸續出售了許多非核心物業。因此,恆隆近些年頗有“撤離香港”的意味。
而這或許與恆隆的發展模式有關。
曾有分析人士如此總結道:恆隆在出租物業和開發物業上一直採取“兩條腿”走路的策略,即在出租物業上實施“順週期”的擴張戰略,而在開發物業上實施“逆週期”的套利策略。
“出租物業的穩定現金保障了公司在開發物業上可以有足夠的耐心,來把握最佳的套利機會。與此同時,出租物業所支持的穩定分紅則爲公司的股票價值構築了一個底線;與之相對,開發物業的靈活買賣的高額套利收益則爲出租物業的跨越式發展提供了充足的現金支持。在出租物業上求穩,在開發物業上套利,用穩定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價,而用豐厚的套利收益來推動出租物業的擴張並適時激活股價。”,分析人士認爲,這是最合適在中國發展的商業地產模式。
然而,更爲巧妙之處在於,陳啓宗準確的在不同地方進行了出租和出售兩項業務的展開。
從目前的情況來看,恆隆將出售物業集中於香港,畢竟和國內相比,香港的房價更高,獲利空間更爲廣闊。
另一方面,恆隆在內地專注發展出租物業。國內廣袤的空間可以使得恆隆可以不斷獲取合適的土地,而攜自己已經構建的商業項目名氣和國際品牌的認可,恆隆在獲取這些土地的時候成本則更加優越,再加之內地因經濟發展而使得居民不斷加強的購買力,恆隆的商業項目很容易順利進行並獲得回報。
換而言之,恆隆通過出租物業爲自己構築的股票價值底線也可以不斷加強並提升。
此招法看上去並不難明白,但關鍵還在於,要修建諸如恆隆此前已經成功的那些商業項目,除了需要老辣精準的選址眼光之外,前期亦要捨得投入大量資金不斷沉澱。而對於國內這些需要快速發展以確保資本鏈條飛速滾動循環的開發商而言,目前還沒有如此雄厚的資金實力可以用三五年時間做項目的設計、修建而不尋求任何的利潤回報。
此前,陳啓宗曾表示,如果市場允許,恆隆還可以增加現有內地土地270萬平米的一倍,達到500多萬平米。
顯然,武漢拿地不過爲第二個“270萬平米”的第一步,隨着其在內地項目的繼續增加,恆隆集團的商業模式也將更加清晰。(審校:劉滿桃)據觀點地產網彭飛武瑾瑩