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進入2013年,濟南樓市淡季不淡,5周商品房成交每週均超過1400套,而去年1月成交量才1390套。與去年春節前的“多數樓盤個位數成交”相比,開發商的確可以過一個好年了,卻擔心好開端招致更嚴厲的調控,爲此,很多開發商趁着市場好“搶種搶收”;對買房者來說,近期房價小幅微漲,很多樓盤已回到去年“跳水”前的水平,買與不買仍很糾結。這個年,雙方都可謂“外鬆內緊”。
優惠減少價格微漲
2月6日,臘月廿六下午,記者致電濟南10多個售樓處,電話那頭的室內一片安靜,似乎少有人光顧;綠地的售樓顧問全部去參加公司年會,其他售樓處多半第二天也準備歇年。
但比起去年同期,樓盤的優惠很少。有的甚至剛剛取消了優惠。如陽光100五期,2月1日剛剛取消了“3萬抵6萬”優惠,去年濟南樓市銷售冠軍中海國際社區元旦後也取消了“老帶新9.95折”優惠,只保留了“預約5000抵2萬”優惠。
房價也和去年春節時大有不同。去年春節剛過,記者去濟南市區東北部樓盤恆大城探訪,售樓處請了一班僧人正在寒風中“祈福”,其狀淒冷。其對過的樓盤萬象新天,則推出20來套“一口價”準現房,售價6100元/平米。而今,萬象新天現房要價8000元/平米,期房均價7000元/平米左右。去年春節至元宵節,領秀城推出幾十套7000多元/平米的優惠房源,而今均價在8500元/平米左右。
一年下來,有的樓盤價格畫了一個“V”字,回到“跳水”之前。陽光100五期2012年還出現過7000多元/平米的房源,而今所報均價又回到了“9”時代。中海奧龍觀邸去年初毛坯房還8000多元/平米,三、四季度又出現了單價9000元、10000元的房源。這其中有社區成熟的因素,也有整體房價上漲的因素。
從完成銷售任務情況看,2012年大開發商的表現似乎超出他們自己年初的預料。根據濟南房產研究機構克爾瑞的統計,2012年省城商品住宅成交總金額約爲406億元,總成交面積約540萬平方米。中海、綠地、魯能、天鴻等大開發商居榜單前列,其中中海銷售66.41萬平方米,吸金55.21億元,在全國單盤居首。
但一些中小樓盤卻並不好賣,邢村立交橋樓盤永大頤和園、白馬山路樓盤宏瑞星城、濼口樓盤濟濼名都等樓盤都有現房出售。
開發商“搶種搶收”
儘管看起來開端不錯,開發商似乎並不輕鬆。前不久,濟南市民李先生一天之內接到兩個來自萬科天泰金域國際售樓處不同售樓顧問的電話,詢問其是否有買房意願。小年這天,下着大雪,市民楊女士還收到鑫苑名家的售樓顧問打來的促銷電話,非常敬業。
世聯怡高山東區域總經理朱江告訴記者,業內的看法是,2013年不見得比2012年好。“主要的風險來自調控政策,擔心量價齊升會招致更嚴厲的調控。2012年‘向死而生’固然艱難,但‘溫水煮蛙’也不是好事。爲此,很多開發商時下的策略是趁着市場好‘搶種搶收’。”
朱江說,這種“搶種搶收”,表現爲加快開工、施工、出貨,儘量多回收現金,落袋爲安。有的開發商提出“只作應對,不作預測”,只制訂季度、月度計劃,不作全年的預測。面對2013年可能出現的政策變化,甚至心理準備到“政策出臺到實施之間一般還有3個月時間”。
“但對季度、月度計劃,開發商抓得很緊,一定完成。”朱江說,“有的售樓處只爭朝夕,跟打仗一樣。”世聯怡高的年度報告引用外國詩人的詩句,把今年的開發商心態比喻爲“心有猛虎,細嗅薔薇”,朱江說,2013年全國前十的開發商有七八家把目標定在了千億以上,而去年只有3家;但須仔細識別和抓住每一個市場機會,警惕每一個市場變化。
雖然眼下的市場有量價齊升苗頭,但朱江透露,他還沒有發現哪個開發商有囤房囤地的意願,而是竭力加快週轉,現金爲王。“上半年可能有短暫的供應不足,但不是不想幹,而是工期所限,幹不出來。”
消費者變得理性
年根底下,濟南市民劉祖國買下了華潤中央公園的一套兩居室,7600元/平米,一看與首次開盤時價格相差不多,他才下了決心。
朱江對比青島、濟南、煙臺幾處樓市2012年的表現時,認爲濟南樓市2012年得以“向死而生”,有驚無險,主要靠的是以價換量。“濟南開發商比較務實,降價一步到位,才換得了銷量。”
朱江舉例,經十東路樓盤恆生伴山去年年中售價7000多元/平米,年底降至6800元/平米,結果開盤零成交,“售樓處都毛了。”節後乾脆打出“解放剛需”的口號,一下降至“6350元/平米起”,結果來客激增。中海、恆大、天鴻、綠地、重汽等濟南大盤也在2月份時選擇“一步降到位”。而他們年後在青島搞論壇,發現青島市場“打死也不降價”;而煙臺,由於大開發商少,本地開發商不願讓利,結果業績慘淡,陷於被動,四季度實在撐不住了也降了價。
“現在,濟南的消費者也變得理性了。比較踊躍,但不恐慌。能夠貨比三家,不大受開發商忽悠。”朱江說,“有的項目,開發商每平米漲價50元,消費者馬上跑了。現在濟南樓市投資者很少,依靠自住需求,消費者對價格依然敏感。”
朱江呼籲開發商對樓市的所謂“回暖”也要保持理性,採取靈活的價格應對。因爲城市之間、大小開發商之間冷熱不均。一二線城市的需求還算強勁,但部分三四線城市供應過剩、需求相對不足,銷售壓力較大。在濟南,銷售前十位的大房企在銷售金額和麪積上已佔了半壁江山,但很多中小開發商的日子並不好過。
朱江預測,由於2011年底、2012年初拿地並不踊躍,按照一年的開發週期,濟南樓市2013年上半年將出現短暫的供應不足,房價有一定上行壓力;但下半年,供應就會上來。調控政策基本面並未放開,房價不會出現大幅度反彈。