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2012年跟隨樓市回暖,中高端市場全面復甦,整體表現搶眼。其中,以新江灣、長風、森蘭以及徐匯濱江等熱點豪宅板塊爲代表,在改善型中高端市場佔據市場主流,其中作爲市場風向標的新江灣板塊更是以936套成交套數,168262平方米成交總面積的銷售佳績,在中高端市場獨佔鰲頭。同時板塊分化也開始加劇,項目梯隊趨於明顯,第三代國際社區走向值得關注。
傳統新興豪宅板塊競爭加劇新江灣獨樹一幟
以長風、森蘭、徐匯濱江爲代表的滬新興豪宅板塊在2012年均取得不俗成績。
相關數據瞭解,長風地王項目中海紫御豪庭、森蘭板塊仁恆森蘭雅苑分別以44.67億元和28.12億元完成了年度銷售金額。在全市3-5萬元以上住宅銷售榜單中位列前茅。這樣的驚人成績不免讓傳統豪宅板塊顯得遜色不少。新興豪宅板塊的強勢出動,加強了各大豪宅板塊競爭力度。新江灣板塊作爲繼古北、聯洋碧雲之後的又一國際社區,相比長風、森蘭等新興豪宅板塊,已步入第8個發展年頭,不管在配套資源還是品牌房企入駐數量,都更具“成熟“定義,面對傳統豪宅板塊,則更具潛力。
作爲中心區品牌發展商最集中,最具成交放量的一個板塊,新江灣依靠土地資源的稀缺性、政策利好規劃及高檔物業的高溢價收益,一度讓新江灣城板塊成爲“地王”頻發區域,在市場站位中獨樹一幟。據錦和房產經濟數據中心顯示,截至11月底,以板塊銷冠新江灣九里爲代表,新江灣商品房總成交套數已達到936套,成交總面積爲168262平方米,成交總量可謂在豪宅板塊內獨佔鰲頭。
新江灣板塊加速分化成熟社區價值顯現
另一方面,板塊內產品競爭也同樣在激化,板塊顯現羣雄割據之勢。
自初期規劃以來,新江灣城就一直受到衆多具有國際視野的一線房地產開發商的追捧。在2012年中,以新江灣九里、九龍倉璽園等爲代表的老牌豪宅積極加推,新興豪宅項目應時而上,江灣翰林、嘉譽灣、中建大公館等接連入市。身處新江灣的開發企業能量各有千秋,有本土化的仁恆,有央企中建、華潤,也有合景泰富等私企和九龍倉這樣的外資企業,雲集各種類型開發企業。但從產品上來說,大多數都以低密度高端豪宅,產品類型同質化嚴重,項目競爭毋庸置疑。
而業內人士表示,觀察新江灣板塊近年來成交總量,不難發現板塊內衆多項目分化明顯。大品牌,入駐板塊時間長的像華潤新江灣九里,九龍倉璽園等項目明顯佔據了板塊絕對優勢,新近加入的合景,建發等項目則不得不從產品上找到更多的差異化定位,甚至有的項目乾脆通過做小戶型,打性價比來定位於承接板塊中預算有限客戶的角色,也是一種方法。從改善型的中高端購房者角度來看,項目綜合素質十分重要,板塊的選擇是前提,在內稀有價值與增值潛力得到者認可後,板塊內成熟型發展社區或成爲最大吸引力。這一點上,像類似華潤新江灣九里這樣有着多年積澱的項目無疑在競爭中佔得先機。
板塊價值升級在即第三代國際社區趨於成熟
經過8年發展,新江灣城已逐漸發展成爲繼古北、碧雲聯洋之後但迥異不同的第三代國際化社區,相比自身定位與規劃也是有過之而無不及。在“國際智慧城”與“知識楊浦”的推動下,豐富的教育資源和高知羣體使得該板塊具備了獨特人文優勢。而且新江灣城更多的是一個外需性社區,吸引着大批來自全球的改善型買家。
隨着美國鐵獅門在上海市中心最大的城市綜合體項目在新江灣城的即將推出,以及新江灣城灣谷科技園正式開工建設,加之10號線將進一步延伸,新江灣板塊的配套更新和產業升級將帶來板塊價值的進一步升級,並導入更多的高知人羣和買家。新江灣城作爲一個以中、高檔住宅爲主的知識型、生態型大型花園式國際社區,發展更趨成熟。,
另據統計,在新江灣首府等項目入市後,所屬新江灣板塊的樓盤將增至17個左右。同策諮詢研究中心總監張宏偉表示,政策層面“微調”定向寬鬆仍然是趨勢,同時,官方也明確提出鼓勵改善型需求入市,面臨13年樓市仍存機會窗。未來整個板塊競爭勢必愈發激烈,同時各項目也將因板塊價值升級而走向共贏。