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房子轉讓多久後原房東戶口必須遷出?付款方式雙方如何約定?房屋買賣時如果還有租賃關係又該怎麼辦?
昨天,杭州市住房保障和房產管理局、杭州市工商行政管理局聯合發佈了新版《杭州市房屋轉讓合同(示範文本)》,對二手房買賣過程中的各個環節進行了更細緻的規定。業內人士認爲,這將大大減少二手房轉讓過程中的風險。
新版合同規定更爲細緻
與舊版合同相比,新版合同主要有兩大變化:一是增加了“特別提示”,列出買賣雙方在簽訂合同前需重點關注的一些內容,如賣方必須提供房屋權屬證明、抵押查封狀態、租賃事項、戶籍等真實有效信息。買方提供身份證明等交易資料。
二是補充修改了有關房屋基本情況、付款方式、產權登記約定、戶籍遷移約定等方面的合同條款。
如在“房屋基本情況”的規定中,補充了房屋轉讓中如果存在抵押或者租賃情況時應該如何處理。如存在抵押問題,賣家應當在簽署合同前取得抵押權人同意出售的書面證明,並於雙方約定的時間前辦理抵押注銷手續。若房子存在租賃情況,則可通過兩種情況來處理,一是該房屋權屬轉移後,原租賃合同在有效期內對買家仍然有效,二是賣家在雙方約定的日期前解除原租賃合同和騰空房屋。
在“付款方式”一項,則補充了貸款支付房款的相關約定,提示買賣雙方對可能存在的銀行貸款風險,如對“貸款數額不足以支付房款餘額”進行約定。
在“關於產權登記的約定”中,新版本將原90天內辦理權屬轉移手續,修改爲買賣雙方可以協商辦理權屬轉移手續,如因賣家的原因,買家未能取得房屋權屬證書,買家有權退房。如買家不願意退房,也可作相應約定。
而在“其他約定事項”中,新版本補充了戶籍遷移的約定,規定賣家必須在雙方規定的期限內,向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續。如賣家未按期遷出的,應當向買家支付事先約定的違約金。
更好地規避二手房買賣風險
對於杭州啓用新版二手房買賣合同,二手房中原地產品牌部總監荊海燕表示非常有必要。她說,之前杭州採用的版本是2007年發佈的,這幾年樓市政策不斷調整,原來的格式早就需要更新。
“比較正規的大中介公司會對新碰到的一些存在風險的事項進行歸納總結,在籤合同的時候附上一些補充條款,有的時候一個合同可能涉及10多個補充協議,客戶被搞得雲裏霧裏,而中介公司也需要多配備不少人手。而不專業的經紀人因爲經驗不足,稍一疏忽可能就會形成很多糾紛。”
荊海燕說,新版合同則是將二手房交易過程中可能涉及的問題,進行了全面覆蓋。裏面所增加的一些內容,都是以往二手房買賣過程中比較容易出現的一些問題。比如戶口的遷出問題。因爲市場行情瞬息萬變,所以經常會有房東覺得賣便宜了,想額外提出一些要求,故意拖着不遷戶口,這就需要買賣雙方在合同里約定清楚,比如剩餘部分房款在戶口遷出之後再付清。
又或者一些賣家拿買家的首付款來支付未付完的按揭款,但這個過程中,萬一賣家的房產被查封,或者他把這筆款子挪作他用,買家就會存在很大風險,而新版合同中對此都有詳細規定。
2月1日起啓用新版本
據瞭解,2月1日前已書面簽訂併網上提交舊版合同的,可繼續按原規定辦理交易。而2月1日起,房地產經紀機構及房屋買賣當事人須採用新版合同。本合同適用於單位自管房或個人私房(包括房改房)轉讓。
新版合同可在杭州市住房保障和房產管理局網站(http//www.hzfc.gov.cn)和杭州市工商行政管理局網站( http//www.hzaic.gov.cn)下載,諮詢電話:89830610。(記者吳彩萍)