|
||||
車子剛駛入平潭島,一片體量巨大、熱火朝天的工地就佔據了整個視野。“一個平潭島,一座海峽城”的醒目藍色廣告牌隨處可見,提醒人們注意這座新城對於平潭島乃至整個海峽兩岸合作的重要性。
作爲產業地產的試水之作,海峽城已經成爲世茂房地產在全國高調宣傳的新模式。除了這個在福州平潭島佔地9800畝的“巨無霸”外,南京和成都的海峽城也正在建設當中,而廈門、南昌、西安也都在洽談中。
然而儘管世茂全力推廣其“雲技術”和“產業園區”概念,廣告標語上也不乏“現代服務業航母”、“兩岸經貿一體化示範城”,但現場卻並未找到有產業存在的痕跡,更多的是白牆灰瓦的洋房別墅和已經封頂的高層住宅“如意城”。“時機成熟的時候,我們會建設後續的產業區。”這是世茂高層此前對於“產業”的迴應。
儘管還沒有看到任何產業招商和服務的成果,以“海峽城產業地產”爲旗號,世茂一騎絕塵的圈地運動卻迅疾展開,而這還僅僅是各路資本蜂擁進入產業地產大潮中的一朵浪花。
目前,以富力、復地、綠地、遠洋、合生創展、招商地產、中南建設、萬通控股等爲代表的傳統住宅開發商,以富士康、中集集團、海爾集團、中興發展、五礦集團爲代表的實業集團,以及以奧信集團、中盛投資爲代表的金融資本甚至是溫商遊資,都在興致勃勃地闖入產業地產這片黃金礦谷。
一時間,門口聚集了爭先恐後的“野蠻人”,各懷心思,各展手段。對於“新四化”光芒下熠熠生輝的產業地產而言,一場不知福兮禍兮的狂瀾已然啓幕。
爭議海峽城
在所有試水產業地產的傳統開發商中,以世茂房地產的海峽城最爲聲勢浩大。海峽城的股東除了世茂外,還有臺灣的遠雄集團、東元集團和香港的恆基兆業、新鴻基集團,可謂大腕雲集,陣容豪華,而其平潭、南京和成都的項目建設,也無一不是投資上百億的造城運動。
然而平潭島的現實,卻並非如世茂描述的那樣令人動心。從其規劃上來看,其150億元的投資幾乎都進入了再普通不過的房地產開發,整個海峽城與全國各地的郊區大盤也並無二致。
在沙盤上,除了大量的洋房別墅和高層住宅外,還有居住辦公兩相宜的SOHO產品、酒店式公寓以及名爲“雲座”的寫字樓項目。此外,項目東北角還額外配建了幾棟氣派的辦公樓,這將成爲平潭綜合實驗區管委會的新址。
“平潭島綜合實驗區”的東風、國家領導人的多次視察、“雲概念”的衝擊力以及幾大巨頭本身的品牌影響力,一舉點燃了海峽兩岸的購買熱情,不僅是開盤的住宅和別墅售罄,連“雲座”也在短短几天內被一掃而空。
“購買者看中的是這些樓盤的升值前景。”一位福州地產人士對記者表示,“平潭島潮氣重,並不適宜長期居住和辦公,這些住宅、別墅、寫字樓基本都是純粹的投資品,沒有太多實用性。”
就是這些“沒有太多實用性”的產品,在2012年前三季度爲世茂貢獻了18億元的銷售額。在賺得盆滿鉢滿之餘,世茂對於產業地產板塊僅留下了語焉不詳的“後期另將規劃投資產業區”。
實際上,根據之前世茂的計劃,將在時機成熟的時候在平潭海峽城建立離岸數據中心,幫助企業與中國臺灣和海外進行離岸服務;同時規劃一個20萬平方米的交易平臺,打造兩岸第一個電子商貿交易所。
“這些可能會在後期利用地下空間來做,因爲上面都已經規劃滿了。”海峽城項目人士對記者表示。
如果說平潭海峽城目前尚看不到與產業地產的關聯,南京和成都的海峽城至少有明確的產品。南京海峽城將打造“中國雲谷”,把兩岸和全球的雲產業上下游企業集聚在這裏。同時,與上海交大科技園合作打造“孵化器”,幫助雲技術研究和應用服務領域中小企業的培育和孵化,並加速其技術和服務落地市場;而成都海峽城將打造動漫產業基地。
“雲產業究竟有多大市場恐怕連他們自己也不清楚,爲一個尚不成型的產業打造園區可行性多大值得商榷,”一位產業地產人士表示,“至於動漫產業基地,全國多數案例可以證明,目前還多停留在概念上而已。”
資料表明,正在興建的三座海峽城中,超過四分之三的土地都將打造能夠快速回籠資金的商住產品。無論海峽城存在怎樣的質疑和爭議,世茂靠着“產業地產”的旗號已經進入收穫期,其規模和利潤甚至超出了其原有的各大業務板塊。
糾結虛實間
作爲“門口野蠻人”的代表,世茂集中映射了各路資本進入產業地產的醉翁之意——瞄準土地的盈利和增值性,新瓶裝舊酒,虛實變幻之間快速榨取利潤。
在富力所開發的廣州國際空港物流園中,物流園總建築面積爲101萬平方米,而辦公樓、高尚住宅、公寓、假日酒店等配套項目的總建築面積達到124萬平方米,其中住宅和公寓就佔到了90%以上。
而在其另一個標誌性的產業地產項目金港城工業園區中,只有一個佔地27.36萬平方米的物流中心,其餘計劃開發的都是商業或住宅產品,其中住宅樓的佔地面積約爲50多萬平方米,辦公樓的面積則爲31.92萬平方米。
此外,從公開資料來看,在五礦集團營口產業園龐大的30.4平方公里規劃範圍內,住宅和商業已經建設到了二期,一二期總建築面積達到22萬平方米,其中包括高層住宅、多層住宅、聯排洋房和商業樓等。
不少業內人士也發出質疑,“在物流工業園區中是否需要如此大體量的住宅項目,這些住宅究竟是否爲物流園區配套,即便是配套,聯排洋房、高級住宅及公寓真的能夠做到內部消化嗎?”
在某產業地產人士的眼中,這些虛實之間的“擦邊球”就是赤裸裸的政策套利,往往這樣做的開發商其實際意圖都不是爲了發展產業地產,它們的目的是以低廉的工業地價獲取土地,其後以發展工業地產爲名,建設住宅配套爲實,享受政策的優惠,賺取高額的利潤後就可全身而退。
“大部分是機會型的,有的是被調控逼迫的,有的是以爲這裏很好做就一頭扎進來的。”聯東集團副總裁樑環宇表示,“對於傳統開發商而言,他們習慣了掙快錢,心態已經變得非常浮躁,拿到一塊土地就必須要快速產生利潤,而不是考慮如何與產業結合,如何去琢磨客戶的需求,這仍然是走在原有的道路上。”
然而,即便“門口野蠻人”如此的意圖昭昭,如世茂般巧妙的模式定位和宣傳口號還是扣緊了當前體制下市縣級政府在財政壓力較大和地方經濟增長途徑有限的情況下求GDP和政績的命門,讓地方政府“束手就擒”。
“在如今經濟形勢下行的環境下,這樣的產業園區,你會指望它能夠促進區域產業升級和當地就業嗎?”上述產業地產人士質疑,這種操作模式不僅損害了企業自身的品牌和地方政府的信任,也讓企業一再失去培養自身產業園區和物業運營能力的黃金機會。
實際上,在這股風潮中並不乏真心實意轉作產業園區的企業,尤其在“新四化”建設的鼓舞下,產業園區已經能夠躍上前臺成爲和原有地產模式分庭抗禮的新軍。但對於轉型者而言,進入這一“看上去很美”的領域,仍然需要付出艱難的蛻變成本。
“畢竟,這是一個完全不同的領域,如何更好地研究產業和客戶需求,如何將產業地產隔絕成完全不同於以往業務的自成體系的部門,如何預判和控制目前的風險,都是新進入者要慎重對待的。”動力聯行董事長樑春表示。