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爲什麼官方的數據總與市場的感受不同?
日前,國土部發布《2012全年及第四季度重點城市地價監測成果》(下稱“報告”)顯示,2012年末,全國105個主要監測城市地價總體水平爲3129元/平方米,商服、住宅、工業地價分別爲5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米,同比分別上漲3.34%、2.26%、2.70%。
中國土地勘測規劃院地價所所長趙鬆強調,去年的地價年度漲幅仍處於近10年來的歷史低位,僅略高於2008年,且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居於最低。
然而,據記者採訪多位房地產企業人士,均表示他們的感受是目前主要城市地價越來越高。來自民間統計機構——中國指數研究院的研究報告指出:北京2012年的住宅用地樓面均價較2011年上漲了27%,達到每平米6484元;上海同期的住宅用地樓面均價上漲了25%,達到每平米4982元。
一位接近國土部的專家表示,雖然二三線城市地價漲幅較小,但是整體都是小幅上漲的趨勢,而且2012年前三季度各地成交土地規模並不大,都集中在第四季度,而第四季度正是全國地價上漲的時期。如果要計算出來住宅用地全年同比漲幅只有2.26%的數據,那必然需要有地價下降的城市。國土部統計出來的數據必然是各個城市和各類土地平均之後的數據,而這樣的數據並不具有說服力。
重點城市未單列
上海良玉投資有限公司總經理郭玉良表示,或源於統計口徑的差異,根據用途劃分,工業地價的價格較低,平均地價中被供給總量較高的工業用地價格拉低;另一方面,住宅地價中,低價或者免費供的保障房用地或被算進去,拉低整體價格。
單獨從住宅地價來看,郭玉良介紹,一方面,低價或者免費供的保障房用地或被算進去,拉低整體價格;另一方面,目前各地土地市場的熱度不一,一線城市好於二線,二線又好於三四線城市,一線城市的住宅地價也存在被平均。
蘭德諮詢總裁宋延慶告訴本報記者,從2012年房地產相關數據來看,成交量漲了,房價漲了,但是上市房企公佈的業績卻顯示,利潤率下降了,其中的主要原因就是地價購置成本在不斷上漲。
趙鬆在上述“報告”發佈會上介紹,地價的同比增速放緩,年度漲幅也處於近10年來的歷史低位,僅略高於2008年。
郭玉良提醒,從實際感受來說,檢測的地價數據似乎存在一些統計口徑的差異,比如住宅地價放緩,這兩年大力推的保障房用地地價是否被列爲住宅地價的統計口徑中,從而拉低整體漲幅。
郭玉良介紹,地價和樓市以及土地供應的稀缺程度息息相關,相比之下,一、二、三、四線城市的地價漲幅將呈現逐級遞減的趨勢,一線城市的住宅地價或許被平均。
記者注意到,和2011年發佈地價數據不同的是,重點檢測城市的地價水平並未被單列。
趙鬆表示,2012年全年異常交易地塊數量及溢價水平處於調控以來的低值;僅有兩宗“地王”地塊;與此同時,2012年全年上報異常交易地塊275宗,較去年的609宗相比,大幅下降;此外,2012年上報異常交易地塊平均溢價率同比降低了30%。
“依然存在統計口徑過嚴的情況”,以“地王”爲例,北京中原地產市場總監張大偉介紹,國土部認定的“地王”僅指單價創歷史新高,刨除了區域單價或者總價地王,也剔除了當年“地王”等。
規避“溢價率”調控
相比地價漲幅,“地王”和“溢價率”作爲土地市場熱度的重要信號,更受國土部重視,國土部亦要求,各地把單價或者總價地王地塊,溢價率超過50%的地塊上報。
江蘇國土廳的一位人士也向記者介紹,作爲房地產用地調控的主管部門,國土部對三個指標非常敏感,一個是地王地塊,包括單價地王和總價地王;一個是溢價率超過50%的地塊;一個是流標、流拍地塊。
“在樓市逐漸轉好之後,土地市場自去年三季度開始逐漸轉好,地方政府也開始加大供地力度,尤其是優質地塊的供給,流標、流拍地塊減少了,與此同時,高溢價的地塊的數量和頻次也隨之增加。”張大偉如是說。
或因爲此,“地王”和“溢價率”作爲土地市場熱度的在重要信號,成爲國土部重點督辦對象,國土部要求各地把地王地塊或者溢價率超過50%的所謂“異常交易地塊”上報。
“監管層比較看重單價地王,不過在2012年的土地市場上,單價地王出現的數量和頻次並不明顯,”江蘇國土廳的一位相關人士介紹,按照樓面地價創歷史新高的標準計算,地王地塊數量較少,而且,“地王”地塊更多是源於地塊的區域優勢等價值明顯,地價面積也較小,對整個土地市場的影響不大。
另外,上述人士解釋,對於地方政府來說,規避“地王”的措施很多,也相對容易。“可以通過地塊弄大一點、調整容積率或者一塊優質的宅地搭配很多商業辦公用地以及不優質的地塊捆綁出售,從而攤平地價。”
全聯房地產商會名譽會長聶梅生認爲,溢價率和實際地價水平毫無關聯,雖然“地王”、“高溢價率”地塊名義上減少了,但是地價成本依然在不斷上漲。異常交易地塊是可以通過擡高底價、調整土地出讓方式(限地價競配保障房、公共設施、好地差地捆綁出售等)化解、拉低的。
相比之下,讓地方政府感受更爲明顯的是50%的溢價率“紅線”。
“一旦溢價率連續三次超過50%,就要向上級單位彙報,解釋原因,並可能被問責。”上述江蘇省國土廳有關人士向記者介紹,也正因此,一旦連續出現兩宗溢價率超過50%,地方就要考慮暫停出售,研究創新土地出讓方式,以免被上級調查、問責。
以北京爲例,經記者不完全統計,去年北京有12宗地被暫停出讓,其中,繼9月份通州臺湖鎮兩地塊,一個以88%的溢價率出讓,一個以122%的溢價率出讓後,北京國土局即宣佈暫停十宗地塊的出讓。
“要不就先推一個溢價率低的差地,再推一個溢價率高的好地,避免連續的高溢價地塊,避免問責”,上述江蘇省國土廳有關人士解釋,“但是溢價率頻次出現多了,也很難交差。”在國土部看來,溢價率高說明地方政府不瞭解當地的土地市場,對底價評估過低,沒有很好的參與宏觀調控。
隱形成本增加
在國土部嚴控溢價率的背景下,北京1月供應的土地近七成選擇以招標方式出讓,防止高溢價、地王地塊。
1月18日,備受矚目的北京玉淵潭鄉地塊爭奪結果揭曉,該地塊的土地一級開發企業——北京京投置地房地產有限公司聯合體以22.4%的溢價率競得,此前報出最高價52億元的的首開[簡介最新動態]聯合體意外敗北。
令人吃驚的是,該公司母公司是上市公司京投銀泰(600683.SH),在消息公佈前一天(1月17日)其股票漲幅高達10.10%,強勢漲停。
蘭德諮詢總裁宋延慶告訴記者,土地一級開發商去二級市場是獨具優勢的,不過,從土地供應方式公平公正的角度上說,應該防範出現一二級土地市場聯動的可能性。招標出讓方式雖然可以避免價高者得,但是其中涉及評分指標、評分專家是否公允,卻不得而知。
宋延慶強調,“價高者得”的拍賣方式雖然會推高地價,但是相比招標,更爲公開、透明,也更符合市場規律。
湖北省一位土地估價師告訴記者,定一個合理底價,可以確保溢價率穩定在50%之下,但並不容易,“定低了,溢價率就會過高,被問責,定高了,很可能流標流拍,影響後期的土地出讓收益。”
在溢價率紅線的問責大旗下,郭玉良介紹,據其瞭解,各地都加大了對於土地價格評估力度,以求設立一個更爲合理的定價機制。一方面是強化了研究人員的專業和對土地市場的判斷;另一方面,也開始主動的找第三方機構,以及開發企業進行初步的徵詢,以瞭解市場的定價情況等。
上述湖北省土地估價師告訴記者,可能會出現一些違反先行以公平公正的土地出讓供應制度,“爲了防止溢價率過高,會擡高底價,但爲了避免流標流拍,可能會找一些關係不錯的開發商託底,比如國企,或者是承諾調整容積率等”。
黃金灣投資有限公司董事長申威亦擔心,推廣招標的土地供應模式,將會提高拿地的門檻,很多中小企業將被剔除在拿地門檻之外,而更多的是由具備先天優勢的國企和大型房企競地,加劇房地產市場“國進民退”的現象。
工業地推高住宅地
除了住宅用地真實漲幅被掩蓋以外,工業用地的出讓規模過大和價格偏低的問題,也始終是土地調控的硬傷。
“報告”顯示,2012年全國工業地價均價僅爲670元/平米,漲幅2.7%,而在2012年的工業用地供地當中,中西部地區佔了三分之二。
在郭玉良看來,住宅地價不斷上漲,其中一個重要原因就是我國供地結構存在的問題,工業用地數量過多,特別是在新增建設用地中佔比過大,價格也較低。
國土部統計數據顯示,我國工礦用地供應率一般佔到國有建設用地供應量的40%-50%,而歐美市場經濟國家工業用地只佔20%到30%。
中央農村工作領導小組副組長陳錫文稱,每年大約40%左右的土地出讓給工業企業用地,同時,工業用地價格僅相當於商服及住宅用地七分之一不到,地方政府在工業地塊上損失的土地出讓收入就通過提高居住和商服地塊的價格補回來。
從全國84個城市地價變動看,2000年到2010年,全國綜合地價水平、商業地價水平和居住地價水平分別提高了297%、309%、528%,工業地價水平僅提高了71 %。
“商業、住宅地價同比增速均處於近10年來低位,僅略高於2008年,且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居於最低,這也是近兩輪市場波動中的首次出現,”趙鬆介紹,從2009年以來的商住倒掛,住宅地價增速超過商服地價,到今年的接近工業地價增幅,地價呈現結構性調整。
國土部部長徐紹史在日前召開的全國國土工作會議上表述,將在2013年推關鍵環節的改革,將推進工業用地出讓彈性年期和租賃制,探索存量工業用地退出機制。
聶梅生認爲,解決地價之困的根本還在於加快土地供應制度改革的步伐,一方面是加快推集體土地入市;另一方面,加快研究存量工業用地的退出機制,逼出更多的供地指標。
與此同時,1月18日,深圳市宣佈,深圳原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通。
在此之前,重慶和成都也在探索“地票”入市的城鄉統籌農地流轉方式。上述接近國土部的專家表示,穩步有序推進農地流轉和入市,可以從根本上解決建設用地由政府一家壟斷供應的問題,在有立法支持的情況下,可以解決地價只漲不降的死結。
正在進行的《土地管理法》修訂當中,也將縮小徵地範圍和促進農地流轉作爲重點突破方向。