|
||||
房地產持續回暖的行情仍在繼續,而廣州再度傳出土地緊張的消息。廣州市市長陳建華日前透露,廣州目前只剩下600平方公里實際可用地,僅夠16年開發。而實際上,根據廣州市國土房管局公佈的數據,儘管去年土地市場火爆勢頭重現,出讓土地面積同比大幅上漲,但實際成交的住宅用地面積仍未達標,這已經是廣州連續5年未實現既定的住宅用地推地目標。如果按照國土資源部的要求,今年的商品住宅用地供應不低於過去5年均值,那麼今年廣州也必將加大土地供應。在加快推地的背景下,緊張的土地資源將變得更加捉襟見肘。而就在政府傳出土地資源緊張後,在房地產市場引起了不小的轟動。有分析認爲,在去年底開發商庫存量已經開始降低後,土地市場的緊張可能會引起房價的波動,而目前回暖潮下土地或將成爲價格走漲的一大刺激因素。
廣州剩餘土地僅夠用16年
廣州市委全會召開首日,廣州的土地問題就成爲最受關注的內容。而市長陳建華的一席發言直接將這一問題推向高潮。
“廣州還剩600平方公里實際可用地。”據陳建華稱,節約土地資源要成交各方重視的問題。“我曾經建議把住宅用地拿出來審一審,反對的聲音比較多,不管審不審,關鍵都要節約土地,如果像華南板塊一樣賣地,我們的子孫就會無地可用了。”據陳建華算出來的賬,按照過去12年平均每年土地消耗38平方公里計算,僅剩的600平方公里的消耗時間也只有16年。
土地緊張的話題並不是首次被提出,而且也並不僅在廣州,甚至在珠三角區域這種土地問題也同樣存在。早在2011年,時任廣東省國土資源廳廳長陳耀光就曾,過於高強度的用地已經發出了警告。據瞭解,從“九五”至“十一五”期間,廣東建設用地共6000多萬畝,平均每年用地46.7萬畝,10多年來的用地量是廣東人類歷史以來用地總量的30%。其中珠三角超過40%的用地強度,早就遠超國際上30%的用地強度警戒線。
住宅土地供應持續緊張
而高強度的用地帶來的就是今日令人擔憂的土地緊張局面。特別是在廣州,從2007年開始已經連續5年完成不了制定的土地供應目標。
據日前廣州市國土房管局公佈的2012年廣州市商品住宅用地計劃供應總量爲2.55平方公里,而通過掛牌出讓成交的住宅用地爲251.17萬平方米,這是繼前4年不能完成供應目標後又一次未達標。事實上,記者發現,近幾年來,廣州市政府通過土地拍賣所得的金額也在快速地下降。據數據顯示,在三年前的2010年,廣州市本級土地成交總金額爲455.6億元,而去年的總金額僅爲220億元,賣地收入幾乎腰斬。而且這還是建立在去年下半年土地市場迅速走熱的基礎之上的,2011年市場冷淡的時候,廣州的土地出讓總額爲307.4億元。照此計算,已經連續兩年下降近三成。
據搜房網的統計數據,儘管去年上半年土地市場並不理想,甚至出現廣州南站地塊數度停拍的低潮。但相比於2011年的頻頻流拍,2012年下半年開始走熱的成交表示房企重新建立起了搶地的積極性。而且記者發現,在去年的市場上,更多的是以推商業地爲主,據中原地產提供的數據顯示,在全年52宗土地成交當中,商業用地就佔到了21宗超過四成。包括番禺廣州南站、以及廣州國際金融城等比較熱門的區域更是商業佔主打,住宅用地的緊張狀況已經有所顯現。
調控市場新規頻出
住宅土地的供應不足不僅是商品房市場,甚至是保障房也受到了一定的影響。爲了控制土地市場,拍賣新規就不斷涌現。其中商品房與保障房用地掛鉤的規定也創下了行業的先河。
2012年11月,廣州市國土房管局就發佈了《關於規範國有土地使用權出讓工作的意見》。在意見中提及爲了貫徹中央房地產調控要求,採取“限地價、競配建保障性住房”、“限地價、競配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住宅”等方式出讓住宅用地。其中,“限地價、競配建保障性住房”、“限地價、競配建拆遷安置房”的最高限價按照土地出讓起始價格的145%設定,以此嚴防出現住宅用地“地王”。而在新規出臺一個月後,廣州首例“固定地價競配保障房”賣地就誕生。
合富輝煌首席分析師黎文江就曾在接受本報記者專訪時就提出,政府將保障房與商品住宅用地捆綁很重要的因素就是爲了減輕土地資源的壓力。“以前是價高者得,現在錢多不一定拿到,而且還要把以前囤的地‘貢獻’出來。”
在新的一年,政府在土地供應政策上也在頻頻調整。僅在1月份,廣州國土房管局就推出了《廣州市國有建設用地使用權網上掛牌出讓規則》。這是繼深圳、佛山、長沙等城市後,又一個城市實行網上賣地。
房企不惜血本搶佔“靚地”
土地資源緊張的腥味引起房企的重視。從去年下半年開始“搶地”成爲不少品牌企業除了賣房外最熱衷的工作。包括保利、萬科、珠江實業、中海、奧園等大型開發商都參與到了搶地潮中來。在去年11月底,在堪稱是年內最大規模的推地日中,就多達22家房企參與了競爭,將去年土地市場推向了最高潮。而拍地的激烈程度也是近兩年來難得一見。
記者發現,儘管經歷了2011年土地市場的低潮,但是由於資源緊張,去年政府放出的土地價格以及額外成本都並不低。以上述拍地日的土地爲例,在9宗土地當中,就有3宗住宅用地是以“限地價、競配建”的方式出讓。有業內人士告訴記者,由於有封頂,這看上去拍地資金會減少,但是無封頂的競配建保障房會使得企業的壓力將更加突出。
但即使是在這樣的規則下,房企“搶地”的決心仍不動搖。在荔灣區滘口宅地的搶奪更是經過數十輪報價,7萬多平方米的土地配建的保障房面積達到3100平方米。而且不僅是廣州本地的企業,外地的房企也在廣州土地資源緊張的背景下要擠進來分一杯羹。珠海華髮旗下子公司廣州華楓投資有限公司就摘下集賢莊地塊,配建保障性住房面積更是高達20100平方米。
庫存減少土地緊張或引房價上漲
“若過於依賴土地,必然會在今年的用地審批中進一步推高地價。”廣州社科院彭澎稱。而地價推高房價的上漲就更加順理成章。
記者發現,一方面是土地資源的緊張,而另一方面則是在回暖潮中開發商商品住宅庫存的減少。據世聯地產公佈的最新數據顯示,從去年第四季度開始樓市成交持續走熱後,開發商去庫存的速度就明顯加快。廣州一手住宅的庫存消化時間已經大幅降到了14.2個月,可售面積降到了1476萬平方米。而在去年4月,同一機構給出的廣州的一手住宅庫存消化時間是高達26個月。而搜房網監控中心的數據也顯示,即使是進入2013年,開發商清庫存的速度也在加快。據數據顯示截止到1月6日,全市可售未售商品住宅爲53134套,連續兩週微幅下滑。
在存貨的減少,去貨速度加快的背景下,廣州土地市場的緊張就成爲房價上漲的一個潛伏危機。廣州某地產公司營銷總監稱,在調控力度不減的情況下,今年的前景並不是特別明朗,但目前市場還是比較樂觀的。“去年爲了防資金風險,壓低價格後賣房速度很快,如果今年土地供應不足,有些樓盤肯定會減慢供應,房價上漲的機會就比較大。”
而事實上,記者瞭解到,前不久,國土資源部部長徐紹史就曾在全國國土資源工作會議上強調,北京堅持控總量、穩增量、擠存量、放流量,普通商品住宅用地供應要確保不低於過去5年年均實際供應。上述營銷總監認爲,相對資源較爲緊張的廣州,是放開供地還是收緊褲頭目前看來是兩難的選擇。
記者蔣勁勁