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臨近年關,甲級寫字樓市場進入傳統淡季。受年末會計年度結算的影響,企業緊控財務支出,對擴張或搬遷辦公場所較爲審慎,市場對優質寫字樓的租賃需求有所減弱,同時供應增加導致了寫字樓空置率進一步提高,租金下行壓力巨大。
高力國際報告指出,成交較爲活躍的天河區本季度迎來兩座優質辦公物業的落成,爲市場投放約144600平方米的新增供應,進一步擴大企業對寫字樓物業的可選空間,市場競爭更趨激烈,部分項目亦採取延長免租期等優惠措施以吸引租戶。受新增供應的影響,2012年第四季度,全市甲級寫字樓平均空置率較上季度上升2.1個百分點至24.3%。
租金下行壓力巨大
“附近的寫字樓項目越來越多,同質化競爭嚴重,現在大家的日子都不好過。”珠江新城一家商業地產項目的銷售人員告訴記者,今年經濟形勢下行,除了資金強勁的大企業仍強勢駐紮在珠江新城,許多企業選擇離開價格高企的核心CBD區域辦公,目前廣州的其他幾大商圈已經迎頭趕上,這進一步分攤了購買珠江新城寫字樓的客戶,造成了巨大的租金下行壓力。
2012年第四季度,位於珠江新城的保利中匯廣場及廣晟國際大廈兩座優質寫字樓的交付使用,爲廣州市甲級寫字樓市場合計提供144600平方米的新增辦公面積,全市整體總庫存被推至2946159平方米。高力國際研究顯示,受新增供應影響,本季度甲級寫字樓整體空置率環比上升2.1個百分點至24.3%。新項目的入市,使得優質辦公物業密集的珠江新城板塊競爭將更爲激烈,市場可選擇的辦公場所更多。爲應對市場競爭,部分項目的業主方通過提供租金優惠、延長免租期等手段吸引租戶。然而受年末會計年度結算等行政因素影響,大多數企業緊控財務支出,對搬遷及擴張辦公場所持謹慎觀望態度。
高力國際報告指出,日趨激烈的市場競爭進一步加大業主招租壓力,租金談判空間加大,或面臨一定下行壓力。本季度全市甲級寫字樓平均租金延續下降趨勢,較上季度輕微下滑0.6個百分點至每月每平方米156.6元。
從區域上看,天河區甲級寫字樓平均租金較上季度輕微下跌,爲每月每平方米166.5元。一方面,得益於良好的區位條件及成熟的商務氛圍,天河北-體育中心板塊寫字樓較受租戶青睞,現有客戶的擴租、續租以及新租戶的進駐使得該板塊市場需求相對旺盛;而另一方面,受新增供應的影響,本季度珠江新城甲級寫字樓平均租金下滑至每月每平方米174.6元,較上季度下跌1.6%。而受穩定的市場需求支撐,越秀區、海珠區甲級寫字樓租金均較上季度基本持平。
投資回報率較以往下降
在寫字樓銷售市場方面,廣州市甲級寫字樓銷售市場延續上季度的活躍狀態,近期成交量與成交均價均較上季度有所上升。位於珠江新城的富力盈通大廈於2012年第四季度入市,成交量已超過2萬平方米,該板塊其他在售如富力盈凱廣場等項目亦錄得成交量增長,個別項目季內成交量甚至錄得較上季度有約30%的增幅。有限的可售供應帶動售價進一步提升,本季度錄得全市甲級寫字樓整體平均售價環比上漲1.6%,至33110元/平方米。專家分析,銷售市場的持續火爆主要得益於目前廣州樓市的大環境。
業內人士指出,當前經濟形勢並不樂觀,由於受外需疲軟和內需收縮等不利因素影響,國內經濟增速放緩,企業擴張相較去年趨於謹慎,只有部分具備較強承租能力的優質客戶,仍在中心城區積極尋找辦公物業,這是導致目前面對強大的供給量,市場消化能力不足的主要原因。隨着十八大的順利召開,有望帶動一系列暖化經濟的新措施的出臺,展望2013年,國內宏觀經濟將得到一定好轉。利好的宏觀環境,將吸引國外企業在本地開展業務或擴張市場,並進一步加強內資企業的經營信心,有望加大其對優質辦公物業的需求。
另一方面,在投資總量有限的情況下,住宅市場的調控情況也成爲了影響商業地產走勢的重要因素,目前住宅市場銷售火爆,2013年如果繼續保持對住宅市場的調控力度或者加強調控,更多的資金可能會流向商業地產,這對目前高供給量的消化必然有一定好處。
值得注意的是,2013年廣州寫字樓市場又將迎來9個項目共約91萬平方米的新增供應峯值,市場仍需要時間消化,短期內空置率水平將有所擡升,租金亦面臨一定下調壓力。高力國際調研及諮詢部董事陳厚橋預計,有限的可售甲級寫字樓的售價及資本值還有一定上升空間,但鑑於目前甲級寫字樓市場出租壓力較大,投資回報率較以往下降,投資者將更趨謹慎。
記者蔣哲