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一向以來,有關地產是否有暴利或利潤率究竟有多少都是衆說紛紜、沒有標準答案的話題,有的地產商喊冤道,都是政府的地價高,把成本託高了。不過,實際上,把成本託高的可能往往是地產商自己,記者從有關部門瞭解到兩個案例。
一個案例是市區中心某商業樓盤,該商業樓盤自2008年銷售,目前已全部銷售一空,業主房產證已經出了,項目進入決算階段。有關部門從該項目報稅的成本清單上看到一個可疑項,該樓盤頂樓報批用途爲“會所、游泳池”,在產權用途標爲“設備房”,換言之這個頂樓空間已是在銷售時分攤到每家每戶,產權屬於全樓業主共同持有,但開發商卻在該項目決算時將此設備房作爲扣稅成本來攤銷,相當於重複抵扣成本。
以該樓盤平層面積一千多平方米以及評估單價每平方米兩萬多元來計算,該設備房可以抵扣稅前收入的成本就達兩千多萬元,你說如果有關部門沒有查出這個疑點,稅務支出減了,變相收入就多了,揣到兜裏的“暴利”是不是又增加了?
另一個案例是廣州大道某樓盤,該樓盤負層爲地下車庫。該地下車庫採用非常先進的電子車庫設計,業主停車可使用電梯停到適當的位置。根據有關規定,這類的電子車庫不具有產權分割的條件,無法確權,連一手開發項目的大業主也沒有房產證。該樓盤也是在項目決算的時候把這個車庫作爲稅前扣除的成本列支,整個車庫估值數千萬元。有關部門發現這個疑點後敦促樓盤剔除車庫成本,開發商乖乖地聽從指引,稅前攤銷的成本少了幾千萬元,無形中要繳納的稅款大增。
報稅有訣竅,合法的方法叫避稅,不合法的方法叫逃稅,還有種種似是而非的稅前稅後列支計算,這些處理纔是俗語所云的分分鐘幾百萬“上落”,僥倖闖關成功,地產利潤率又上升幾個點;若是被金睛火眼看出來,年終利潤提成又少一截。對於遏制地產暴利而言,業主是個重要力量,開發商隨意申請改規劃,常常招致業主維權;在平常人看不到的戰線上,其實還有一個關卡,查稅嚴一點,可以鑽的漏洞就會少一點。企業需要練就“夾縫中生存”的本領,但規矩還是得遵守的,玩“財技”並非次次走得通。(李鳳荷)