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樓市新觀察
溫家寶:逐步建立住房交易保有環節房地產稅制
15號,國務院總理溫家寶強調說,從中長期看,有兩項重大的稅制改革要認真研究。一項是改革房地產稅收制度,逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環節的房地產稅制,促進房地產市場持續健康發展;另一項是完善有利於調節收入分配的稅收制度,增強財政在調節收入分配中的作用。
這當中再次提到,逐步建立住房交易和保有環節的稅制,顯然是調控基調的延續。說到樓市啊,近來關於海南房地產泡沫或將破滅的話題引起了廣泛的關注。有報道援引一個統計數據稱,未來3至5年,海南包括在售、庫存和準備開發的房產合計潛在供應量約1億平方米,需要10年以上才能消化。但1月8日,海南省住建廳有關人士澄清說,目前海南樓市實際潛在供應總量約5000萬平方米,而非市場機構統計的上億平方米,海南房地產市場運行良好,並未存在崩盤及泡沫危機。那麼,這海南的樓市到底是有泡沫還是運行良好?我們記者特地到海南三亞做了實地調查。
在海南三亞街頭,到處都可看到打出銷售標語的各類樓盤,“全海景大師級樣板配送百萬保時捷”“70萬起拎包入住三亞心”“總價56萬起新春入住海景房”等等。有“東方迪拜”之稱的鳳凰島曾被認爲是海南樓市的標杆,高端戶型的價格曾達到過13萬一平米,這樣的價格不但在海南屬創紀錄,在全國也屬罕見。那麼現在的價格是多少呢?
記者致電海南鳳凰島樓盤客服說,我想預約一下鳳凰島看房。對方說,不好意思今天下午預約滿了,改在明天吧。
記者問:滿了?這麼火爆你們這?對方說,現在旺季人稍微多一些。
記者問:均價多少錢一平方米?對方答:現在均價在八萬到八萬五之間,現在有九六折。
雖然旺季看房的人挺多,但是如今的鳳凰島卻已是八萬五千元一平了。這是新房的價格,二手房的價格又怎樣呢?
三亞某房屋中介客戶經理金先生說,(鳳凰島)投資回報率很低,高峯期到現在來說最起碼降了一半。記者問:看你們有沒有便宜一點的戶型。對方說,現在有個四萬三的,真的有一套。
附近的地產中介也介紹說,已經有業主低於購買價拋售鳳凰島房子,但沒人敢接手。
三亞某房屋中介客戶經理金先生說,有位業主三天兩頭給我打電話叫我代推(三亞鳳凰島)那房子,價格又高,實話實說,賣不動的,買了以後很燙手的。
在鳳凰島附近的地產中介記者瞭解到,目前已經有數套鳳凰島的房源在對外掛牌出售,一套鳳凰島22樓的70平米的豪裝無敵海景公寓,業主承諾包更名費,去除更名費後這套二手房單價每平方米5.8萬元。實際上,鳳凰島的今昔很可能只是冰山一角,瞭解海南樓市的業內人士說,從2009年下半年到2011年初在海南樓市高潮時進去的投資客,目前大多數人已深度套牢。
三亞開發商紛紛打折出貨
從價格看,海南豪宅市場的降溫是非常明顯的,而投資客們之所以高位被套,恰恰是因爲2010年1月份,海南開發國際旅遊島獲批,引發了市場大加想象,紛紛追加在這裏的投資。我們現在看到的就是2010年內地投資客蜂擁進入海南,搶購房子的場景。其結果我們已經看到了,作爲海南樓市風向標的鳳凰島早已是今非昔比,那麼海南其它樓盤的銷售情況又如何呢?
在海南三亞這家樓盤的入門處,記者看到,其2011年初、面積爲56平米的簡裝房,已從99萬元降到了88萬元。龍頭企業萬科在三亞也有兩個項目在售,今年一月也拿出八折的折扣銷售。
萬科三亞項目銷售人員說,像公寓的話,就一個小高層的話就兩萬塊錢的一個均價。
記者問:那優惠活動呢?對方說,這是一個折扣價哦,我們現在打八折,大概是在那個兩萬三四左右。
記者繼續問:這個時候纔開始做折扣的?對方說,因爲我們現在是今年的話是剛剛開始,
所以有一定的(折扣),像去年的話我們都沒有出過折扣,去年年底就2012年底的時候,十二月份的話我們都不會有什麼活動有什麼折扣。
另一家三亞本地最大的地產公司,也意識到了市場的變化及時調整售價。
海南鴻洲置業營銷總經理曹志剛說,這個國際旅遊島那個階段呢,樓市價格有一個暴漲,那個時候我們的產品價格呢,就像我們同區域的是到三萬七到四萬七之間,毛坯房均價,那麼經過這兩年的宏觀調控和,房地產市場的自我調控,現在我們基本上在原來的價格上呢,打到了六折到七折,就現在的產品基本上在兩萬五到三萬之間的,單價毛坯單價,那麼用這個價格出來以後呢基本上,泡沫被擠掉了。
記者在三亞採訪時注意到,與兩年前海南熱炒旅遊島概念、滿大街都是內地買房者的景象比起來,眼下不僅看房的人少,能成交的人更少。開發商自己也在做最差的準備。
海南鴻洲置業營銷總經理曹志剛說,目前價格可能還會進一步有一個往下的趨勢,但是量在放大,所以目前整體的趨勢是這麼一個趨勢。
記者問:那這個價格有往下走的趨勢對於你們是不是也有很大壓力,我們已經提前降價了,就是我們根據目前的市場情況,和我們所處的地段情況,已經是把它做到底位了,那麼有些地段沒有我們這麼好的地段,
他可能會作出就是可能更大程度的降價。
記者從當地一些開發商人士處瞭解到,在三亞、海口等地,都有一些樓盤從2010年至今都沒賣完,雖然價格一度上漲,但大多數已經回到起點,甚至跌破起始售價。
途家海南分公司CEO羅軍說,消費者越來越客觀越來越清晰了,所以說他們出手不像以前一樣,一看到海一激動就想買房子了,開發起來畢竟資金要滾起來,國家調控這麼多時間,然後購房者又成熟了,所以他在短期內必須要把這個房子出手出去,如果不出去的話呢,那麼對他的資金形成壓力。
不管存量有多少新盤依舊沒完沒了
這次海南樓市泡沫之爭,其焦點是,海南的存量房到底有多少?現有的存量房要多長時間才能消化掉?
羅軍是海南一家房屋代理機構的負責人,近來正忙於代理開發商的存量房業務,據他掌握的數據,未來海南的存量房不下百萬套。如果每套房一百平米,總量就是一億平米。
途家海南分公司CEO羅軍說,海南去年算的(話),五年內的新房次新房,沉澱在市場上的就說不管是賣出去的,還是在賣的,大概四十萬套,未來五年內的新房次新房,是六十萬套,所以說是有一百萬套,一百萬套房在市場上,可能現在數據隨着項目增加更多,可能越來越多了因爲我們去年早些時候統計的,沒把去年拿地的開的(不確定)統計進去,肯定能超過一百萬套,所以這個量是非常恐怖的量。
儘管如此,更多的新樓盤還在扎堆的推出。記者走訪了海南三亞的多家樓盤展示中心,其中一家居然同時有九個樓盤在售。
中信地產銷售人員表示,有九個盤,就是今年在售的,在海南的整體的全部有九個。
海南鴻洲置業營銷總經理曹志剛說,近期的像三亞上市的近期開盤產品,達到二十多個,就是供應量在短期內會有一個井噴,那麼一方面是因爲海南島有一個淡季和旺季,旺季的銷售呢,是整個全年銷售最黃金時間,所以推盤的事件會集中在現在,第二個呢就是這個前期拿地的產品,目前仍在逐步推出,所以這個量呢整體放大。
海南當地一家機構的數據顯示,截至去年12月,庫存量最少的三亞仍需要兩年消化庫存,海口則需要50個月左右,也就是六年才能消化。