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從供給方面看,高房價源自“四過高”。除前述的高地價、高稅費和高利潤外,還有就是公關成本高,即開發商在從土地獲得到地產建設再到住宅銷售全過程中,均要與政府有關部門機構、與房地產相關的社會組織打交道,此過程需要進行大量公關工作,花費大量攻關經費,其中主要是請客送禮、法外辦事、行賄索賄等非正常支出。據有的社會研究指出,房地產行業的公關成本一般佔其開發成本的5—10%,有的高達20—30%。
從需求方面看,高房價源自“三失衡”。第一失衡,是收入分配嚴重不公:一方面是大量中低收入人羣購買力有限,購房有效需求不足,大約佔城鎮居民85%以上;另一方面是,少數的高收入人羣,大約佔城鎮居民的10%多,其中除部分公開的高收入人羣外,特別是少數居民的以灰色和隱形收入爲支撐的非公開高收入人羣。第二失衡,是居民購房需求失衡,主要是自住性需求增長有限,投資投機性需求過度膨脹,後者大都屬於高收入人羣。第三失衡,是居民購房需求代際失衡,主要是部分普通居民將上輩人、這輩人前半生和後半生的收入與積蓄用於買房。
中國房價收入比過高,主要是對占城鎮家庭85%以上的普通居民而言,對占城鎮家庭10%多的公開和不公開的高收入人羣而言,當前房價收入比並不高。
解決中國房價收入比過高問題,必須解決“四過高三失衡”問題。主要是挖掘城鄉建設用地潛力,擴大住房土地供應量,降低住房土地價格;適當降低房地產開發與銷售過程中的稅率和費率;採取切實措施,控制開發商過高利潤;監控房地產開發過程中所涉及的各類行政行爲,打擊商業賄賂等違法違規行爲;規範收入分配秩序,增加普通居民收入,調節過高收入,保護合法收入,限制灰色收入,取締非法收入;擴大居民自住性和改善性住房需求,嚴格限制投資投機性需求;強化普通居民住房消費教育,合理引導住房消費傾向,形成租房與購房、代際間住房消費的合理格局。
高房價的三大推手
政府高地價是高房價的第一推手。從以下三組數據可以得出上述結論:
一是全國平均地價。據國家統計局數據,全國房地產開發企業土地購置平均成交價格,2000年爲434元/平方米,2005年爲759元/平方米,2010年爲2054元/平方米,十年增長了3.73倍,年均增長16.8%,明顯超過GDP和物價上漲速度。
二是全國政府土地成交價款。據國家統計局數據,全國房地產開發企業土地購置成交價款,2000年爲734億,2010年爲8207億元。據財政部數據,2011年地方國有土地使用權出讓收入33166.24億元。
三是政府土地出售收益率。政府土地成本由兩項構成,徵地成本和一級開發成本,市場價高於成本的部分成爲土地淨收益。有人根據財政部數據推算,2011年地方國有土地使用權出讓收入33166.24億元,扣除徵地、拆遷和安置成本並加上其它方面的補償性和建設性支出後,出讓收益爲5182億元,淨收益率爲15.6%;若只扣除徵地拆遷安置成本,出讓收益爲9537億元,淨收益率爲28%。但不少機構的研究顯示,地方政府土地出讓的實際綜合淨收益率一般在40%左右。
政府高稅費是高房價的第二推手。首先,房地產稅種數量多。房地產稅費有幾十種,其中直接稅種包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地佔用稅、契稅和營業稅等,間接稅種有印花稅、城市維護建設稅、企業所得稅等,相關費用有教育附加費等。
其次,房地產稅費總額大。據全國工商聯房地產商會的研究,2008年我國房產稅爲680億元,城鎮土地使用稅爲817億元,房地產行業營業稅爲1719億元,土地增值稅爲447億元,契稅爲1307億元,耕地佔用稅爲314億元,六項稅收佔地方本級財政收入的18.45%,佔全國稅收的9.74%。2009年,地方土地出讓收入爲15900億元,佔地方本級財政收入的48.3%,加上六項稅收,佔地方本級財政收入的超過65%。
關於商品住宅價格中到底包含多少稅費,國家並公開數據,但一些研究機構指出,中國商品房價格中,政府各類稅費佔60—70%,其中地價佔30—40%,稅費佔20—30%。
再次,房地產業稅收比重高。據國家稅務總局數據,2012年1—9月,全國房地產業總稅收入9260.8億元,佔第三產業稅收總額42919億元的21.5%,佔國內稅收總額84215億元的11%。
最後,房地產業稅負總體重。根據國家統計局數據,2011年我國房地產業增加值佔全國GDP的5.7%,2012年前三季度佔全國GDP的5.9%。就房地產業稅收佔全國稅收的比重,與其增加值佔全國GDP的比重而言,房地產業稅負大約是各行業平均稅負的2倍。
開發商高利潤是高房價的第三推手。主要體現在:一是房地產利潤率高。據國務院發展研究中心的一項最新研究報告,我國房地產行業毛利潤率在2007年後達到30%,超出工業整體水平約10個百分點。部分知名開發商的毛利潤率接近甚至超過了50%,遠遠高於西方房地產開發企業。據萬得研究報告,2011年我國房地產行業平均開發成本爲3600元/平方米,全國商品住宅平均價格5011元/平方米,房地產商毛利率爲39%,真實利潤率爲28%。開發成本中,土地成本佔75%左右,建安成本佔17%左右,其餘的管理費用、財務費用、配套設施等8%左右。
二是房地產業與工業利潤反差大。據國家統計局數據,2010年全國房地產開發企業的營業利潤率爲14.2%,銷售稅金率爲8%,人均營業利潤29.24萬元,人均經營稅金及附加16.5萬元。各項效益指標大約均在工業同類指標的2倍以上。據“港澳數據終端”統計,2000年至2010年,房地產行業經營總收入增長8.5倍,規模以上工業企業主營業務收入增長7.29倍;同期房地產行業利潤總額增長59倍,工業利潤總額增長11倍;房地產行業的經營收入利潤率由2.28%提高至14.5%,工業主營業務利潤率由5.2%提高至7.6%。就是說,2000年的工業利潤率是房地產業利潤率的2.28倍,2010年的房地產利潤率是工業利潤率的1.9倍。
21.7倍。北京房價收入比是全國的2倍,是國際公認合理水平的4倍。上海、廣州、深圳等一線城市與北京類似。這說明,北京等一線城市的商品房價與當地普通居民實際收入水平已經嚴重地脫離。