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三種衡量合理房價標準
一是世界銀行評價標準。國際上一般用房價收入比來衡量。房價收入比是指家庭年平均總收入與一套住房平均總價格之比。世界銀行認爲,房價收入比在3至6倍爲合理區間。根據聯合國對1998年世界96個國家的統計,房價收入比在0.8—30之間,平均值爲8.4倍,中位數爲6.4倍。發達國家普遍在3—6倍區間,發展中國家普遍在5—8倍區間,如果超過8倍,則被視爲收入分配嚴重不公的國家。
二是總理兩項評價標準。溫家寶總理在2012年“兩會”的政府工作報告提出,要“促進房價合理迴歸”。後來,溫家寶總理在答記者問時,就什麼是合理房價提出了看法:房價要與民居收入水平相適應,房價要與開發商合理成本和利潤相匹配。總理的回答在社會上引起極大反響,不少機構紛紛以此計算全國和各地房價收入比,對各地合理房價與實際房價進行比較。
三是社會四項評價標準。沿着溫家寶總理的思路,一些研究專家進一步提出四項評價標準,即:政府合理地價,政府合理稅費,開發商合理成本與利潤,與普通居民實際收入相適應。
中國的實際住房主要有四類:一是公開出售的商品房,二是公開的經濟適用房,三是國有單位不公開的經濟適用房和無償分配住房,四是小產權房。四類住房價格相差很大,按價格高低排序,最高爲商品房,其次爲小產權房,第三爲公開的經濟適用房,最低的爲不公開的國有單位經濟適用房。後三類住房總量可能接近甚至超過商品住房。公開統計價格的只有商品房和公開的經濟適用房。目前公佈的全國各地房價,並不是全部住房價格,只是商品房價格。
據統計局公佈的社會公開商品住宅房價數據顯示,2000年,全國商品房銷售價格爲2111元/平方米,2010年爲5032元/平方米,十年增長了1.38倍,年均增長9%。2011年,全國商品住宅平均價格爲5011元/平方米,2012年1月至11月爲5498元/平方米,比2011年上漲近10%。
城鎮房價的統計數據高於實際情況
居民收入的公開數據高於真實數據
我國城鎮居民收入有兩公開統計數據。一是城鎮居民家庭收入水平數據(稱之爲“收入數據1”);二是私營企業員工工資收入統計數據。個體戶和其他人員沒有統計數據,但可參照私營企業工資水平進行分析。筆者以“收入數據1”和後兩類人員工資收入的加權平均工資收入作爲城鎮居民真實收入水平(稱之爲“收入數據2”)的基本參照。
收入數據1:據國家統計局數據,2011年全國城鎮居民人均收入爲23979元/年,人均可支配收入爲21810元/年;家庭(城鎮戶均人口爲2.89人)年收入爲6.9萬元/年,可支配收入爲6.3元/年。
收入數據2:2011年,我國有工資統計的城鎮單位職工(占城鎮就業的約38%)和私營企業員工(占城鎮就業的19.24%,其工資相當於城鎮單位就業人員的58%),無工資統計的個體戶(占城鎮就業的14.6%)和其它企業單位(絕大多數爲民營單位,占城鎮就業的近28%)。總體看,第一類人員大約佔40%,第二、三兩類大約佔60%,第三類人員收入按與第二類基本相同計算。將三類人員加權平均計算,家庭年均收入爲4.7萬元/年,可支配收入爲4.23萬元/年。
在我國城鎮部分居民中存在大量的灰色和隱形收入。據有關專家研究,其總量可能相當於城鎮居民工資收入總量的80%以上,但它基本上只涉及占城鎮居民15%左右的高收入人羣。
中國城鎮房價收入比遠超國際合理水平
房價收入比計算方法是:房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入。從合理性考慮,應以家庭可支配收入作爲依據。
數據顯示,全國房價收入比過高。2011年,我國城鎮人均住房面積爲32.7平方米,戶均住房面積爲94.5平方米。按一套住房95平方米和5011元/平米(2011年全國城鎮商品住宅平均價格)計算,一套住房總價格爲47.6萬元;又分別按城鎮居民家庭可支配收入“數據1”的6.3萬元/年和收入“數據2”的4.23萬元/年計算,那麼,我國城鎮居民的“房價收入比1”爲7.56倍,“房價收入比2”爲11倍。與國際合理房價收入比爲3—6倍相比,我國要高1.5—2倍。這說明,當前全國房價水平已經明顯脫離普通居民收入水平。
其中,北京房價收入比畸高。按上述方法,可以計算出全國和各地兩種收入情況下的房價收入比。以北京爲例,2011年北京城市家庭戶均可支配收入爲100193元,商品住宅平均價格爲15517元/平米,95平米一套房總價爲147.4萬元。按收入“數據1”口徑算,房價收入比約爲14.7倍;按收入“數據2”口徑算,房價收入比爲
房價收入比過高源自“四過高三失衡”
中國房價收入比太高,已經成爲經濟社會發展的嚴重問題。這主要源自“四過高三失衡”。