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原住民的得失賬
南京下關濱江地帶,朱自清散文《背影》的故事發生地,民國時代,這裏是南京最爲繁華的商區之一。1929年爲奉安孫中山靈樞而建的中山大道,由下關碼頭直通市中心,是中國近代第一條現代化城市幹道。
現在,下關已經被多個工地包圍,打樁機等機器作業聲震耳。“權衡拆遷利弊、認清形勢作爲、積極配合政府推進拆遷進度”等宣傳拆遷的紅色條幅掛在下關碼頭附近各路口。
“濱江地塊是當下城市遺留的最大棚戶區,基礎設施落後,區域面貌破舊,且被鐵路多處分割,環境髒亂差,居民要求改造的呼聲非常強烈”,南京市國土局在12月21日答覆本報時表示。
早在2005年底,南京市委、市政府就明確了下關區的發展定位——現代都市特色與歷史文化蘊涵相互交融的濱江核心發展區、南京跨江發展的中心輻射區,濱江片區舊城改造拉開序幕。
下關舊城改造涉及拆遷總建築面積157萬平方米,關聯工企單位200餘家和近12000戶居民。
公開資料顯示,目前濱江地塊涉及居民住戶的拆遷已完成90%以上。其中,被國土部公開調查的“濱江2號”地塊上共有1448戶居民,現已搬遷1374多戶,工企單位11家,已搬遷9家。
居民拆遷過程中的怨聲較多,“除了沒出人命外,其他的斷電斷水行爲太常見了”,有自稱爲“釘子戶”的居民對記者表示。
“政府給我的價格是7200元/平方,這價格在省城你讓我上哪安家去?”仍留守的居民對此抱怨,“這價格只能讓我到高淳、溧水(南京下屬縣)。”
另一個經營小店的居民說,“我雙證齊全,土地面積超過100平方米,你讓我搬進高樓,我擁有的土地面積就可以忽略不計,這不公平。再說了,我現在還有證照齊全的小店,搬到幾十公里外以後我如何生活?”他已堅持了3年多。
“爲了讓我搬走,負責拆遷的人和我談,說我出30萬可以給我4套保障房的房號,我不同意,一個禮拜後就降價到18萬”,一個老人對記者說。10年前,他也因拆遷從三岔河附近搬遷至此。
在下關,與作爲棚戶區形成強烈對比的現象是,這個區域頻現高端房源。世茂[簡介最新動態]、鋒尚、天正等一線房企匯聚“濱江”區域:今年上半年,一套200平方米的鋒尚國際公寓[最新消息價格戶型點評][最新消息價格戶型點評]二手房售價在700萬元左右,均價約35000元/平方米。今年6月下旬,天正桃園[最新消息價格戶型點評]開盤,其臨湖樓王曝出超過5萬/平方米的高價,均價也在40000元/平方米左右。
老城改造中,“補償價格”和“開發價格”的巨大價差由此可見一斑,價差造成的心理不平衡,是當下居民不願搬遷的最重要因素。
南京市政府12月20日舉辦的保障房新聞發佈會透露,下關濱江1-3號地塊的居民將全部搬遷到丁家莊的保障房片區。
丁家莊位於南京長江二橋南下橋口附近,距下關約約45分鐘車程,規劃中至2013年上半年將開通5條公交線路。
包括丁家莊在內的南京4大保障房片區,由南京市政府國資投資建設,採用基礎設施與樓羣同步建設的原則,約7800元/平方米。
“歷史上南京的保障房建設有欠賬,但是2010年啓動的四大保障房區域已進入供應分配階段,可以基本滿足需要。”南京市住建委副主任、市房產局局長李真表示。
但南京大學商學院教授高波對保障房片區地處偏遠的格局提出公開批評,認爲“錯學了新加坡理念”,“原住民受益”原則未得到有效貫徹。
3塊地換18年財政收入
那麼濱江地塊的巨大受益流向了哪裏?
因爲地理上的臨江位置,傳統交通運輸業曾是下關的重要稅源,在轄區地方稅收中列第一大支柱產。
2005年後,隨着城市交通體系的調整,下關的交通運輸開始弱化,2005-2009年涉及交通運輸的稅收佔地方稅收比重從32.5%下降到20.2%。
與此同時,在濱江概念板塊推動下,下關的房地產行業稅收快速增長。2005年-2009年,下關區房地產業稅收從11819.3萬元猛增至36718.8萬元,年均增長超過50%。自2007年起,房地產業一躍成爲轄區地方稅收收入第一大產業,對地方稅收的貢獻率從2005年的20.26%上升至33.71%。
從2006年開始,因房地產開發帶動的個人所得稅也超過企業所得稅,成爲下關地方稅收中的第二大主力稅種。
從濱江1、3號地塊200.34億元底價成交看,按出讓樓面價1號地塊5929元/平米、3號地塊8272元/平米測算,按規劃,其總建設規模建築面積400萬平方米,平均建設成本5000元/平方米,建成住宅面積約40%,非住宅約60%。
本報記者根據目前下關現有住宅平均售價計算,假設其中住宅全部用於銷售(銷售率80%),非住宅直接銷售20%,上述取銷售單價分別爲2.3萬元(住宅)、3.5萬元(非住宅),遠遠超過補貼給被拆遷安置居民7200元/平方。
綜合考慮並保守計算,除去一次性要收取的土地出讓金外,下關地方政府在濱江1、3號地塊開發推進中,僅工程建設、房地產銷售等部分就可以產生稅收累計可超過60億。
如此算來,下關1-3號地塊的出讓,預計地方可以獲得318.63億元的收入。
2011年,下關區全區實現財政總收入31.21億元,其中地方財政一般預算收入17.41億元,地稅收入12.56億元。也就是說,若以2011年爲基數年,上述收入抵得上下關區18個“2011年”財政一般收入總和。
不過,舊城拆遷改造中,地方稅後的可持續增長是最主要的挑戰。這是因爲,危房改造、拆遷、商品房銷售等對地方稅收的貢獻爲“一次性”,能否獲得較好的可持續性在於通過招商[簡介最新動態]引資爲地方稅收注入的稅源。
而下關區屬的諸多企業涉及更新改造或外遷,將帶來部分稅源的流失,對下關而言,“固企保稅”任務艱鉅。
有下關官員告訴記者,此次濱江改造影響的企業,每年會減少地方稅收1.5億元左右。而隨着南京市的財權和事權的重新調整,能否快速找到替代稅源彌補外遷稅收缺口等成爲當下最爲緊急的任務。