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此次中央經濟工作會議對堅持城鎮化理念的貫徹,不僅可以分擔目前樓市重壓之下庫存和房價都高的病態壓力,也是讓樓市走向健康化和穩定化的必經之路。
近日,中央舉辦了中央經濟工作會議,當即股價大漲,可見民衆對中央經濟工作會議的期待非常大。今年國內經濟形勢不好,中央經濟會議如何引領中國經濟走向復甦是人們談論的重點,而其中最引人關注的仍是城鎮化的理念,這也成爲了股市暴漲的直接原因。
對於樓市來說,曾有業內人士戲言,中央沒有新消息便是好消息。的確中央今年連續十幾次放出信號“堅持樓市調控不動搖”來打壓樓市,然而這次是個例外。此次中央經濟工作會議對堅持城鎮化理念的貫徹,筆者認爲對樓市來說無疑是一個長期的巨大的利好,不僅可以分擔目前樓市重壓之下庫存和房價都高的病態壓力,也是讓樓市走向健康化和穩定化的必經之路。
城鎮化直接作用於樓市的供需兩面,新的購房客和新的房源同時進入樓市,供需兩面一起提升,才能改變樓市被投資客主宰的尷尬。城鎮化的進程帶來了兩個要素:其一,讓城市人口增加並且聚集,增加了潛在的購房人數;其二,增加了城市的區域面積,爲樓市提供了更多的可開發地塊。新的城市居民不存在限購的問題,在經濟實力達到一定水平後,他們將成爲主力剛需置業者,這部分購房人數的增加將有效地緩解目前樓市庫存過高,供大於求的壓力,給樓市添進新的活力。而城市可開發土地面積的增加可以讓地方政府賴以生存的“土地財政”有更多的資源選擇,不至於“惜地如金”,從而減少目前占房地產成本中極高比例的土地成本,從而間接地降低房價。因此,城鎮化對樓市供求兩方面的促進均對樓市的健康發展有所助益。
其次,城鎮化是拉動宏觀經濟的助推劑,整體經濟形勢是決定買賣雙方資金儲量和發展趨勢的最關鍵因素。在買家方面,在做出是否購買房屋的決定時,往往會考量自己的收入情況,而決定消費者、投資者收入預期的是國際、國內經濟形勢。而在賣家方面,目前的樓市在投資、投機推動下,房屋功能已經由居住轉變成爲投資、居住相結合,市場供應方的資金狀況直接影響其決策,也會影響買家的購房信心。城鎮化的目的便是擴大內需,從而拉動整體經濟形勢,目前這種拉動的幅度究竟有多大還很難下定論,但從決策的方向上已經可以看出,對樓市發展有利無害。
值得注意的是,以上城鎮化進程對樓市的利好分析都是在理想的狀態,而城鎮化本身是一個艱鉅的任務,著名財經專家朱大鳴就指出,城鎮化也有風險,特別是責任主體不明會導致債務叢生,可能會拖垮各地政府。如果沒有真正實現工作常態化,城鎮化可能也會變成鋼筋水泥式的表面城鎮化。筆者認爲,從目前的情況看,我國的城鎮化進程要完成絕非一朝一夕,解決好農村人口的戶籍問題和耕地荒廢問題就是一大難題。目前城鄉收入差異大,如果讓農村人口進入城市太容易,很可能許多田地都沒人種,城市的社會資源也不夠分;如果繼續在農村人口進入城市設置高門檻,城鎮化進程又將陷入郊區建滿空樓盤的尷尬,對於長期在城市裏做工的農民工兄弟也顯得極爲不公。因此,儘管城鎮化將成爲中國樓市乃至中國經濟的動力源,但怎麼用好它仍是一個需要琢磨的問題。蔣哲