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土地市場主城和郊區均大爆發
成都樓市的『暖冬跡象』,首先表現在土地市場的『火勢』洶洶。
隨著前10個月銷售業績的上漲,房企在回籠資金的同時,庫存受到較大消耗,所以急需拿地補充。
面對房企的旺盛需求,年底衝刺而變得格外熱鬧。11月陸續推出的大量土地中不乏優質地塊,吸引眾多房企『豪爽』成交;保利地產(600048)、九龍倉、中渝等房企紛紛一擊即中。12月中旬,萬科連拍龍泉驛區三塊宅地,榮盛、華宇等房企也同期上演土地市場的動作大片。
據月報顯示,11月主城區總成交11宗,成交面積合計約450.0畝。其中,商住用地成交面積合計約388.4畝,環比上月明顯大幅增長,增幅約214%;商業用地成交面積大幅減少,合計約61.6畝。6宗地均存在一定程度的土地溢價。
郊縣成交26宗,成交面積環比上月成倍增長,共計約2812.6畝;其中商住用地成交面積佔比最大,環比上月增幅近4倍,商業用地成交面積與上月基本持平,但仍處於高位。
商品住宅庫存消化速度『加快』
截止11月底,主城區商品住宅可售面積為777.25萬㎡,環比下滑5%1,去庫存化速度環比明顯加快。
究其原因有兩點:一是開發商供應量的減少。11月,主城區商品住宅共有41個項目取得預售證,總面積約92.47萬㎡,供應量較10月下降了7.29萬㎡;其中新城南板塊為供應高峰板塊,供應面積為28.06萬㎡;主城區商品住宅供應主要集中在三環外,供應面積為61.32萬㎡。各方位商品住宅供應量環比10月城東方位小幅減少,城中方位無供應,其餘各方位均有所增加,其中城南方位為本月集中供應區,環比上月增加約3.54萬㎡。二是各項目認購情況良好,成交上漲。受中高端項目繼續大量備案影響,11月主城區均價繼續小幅上揚達到8782元/㎡。11月合計開盤22個批次,其中光華逸家、俊發·時光俊園、融景城等開盤去化率高達90%,整體認購率56%。
壓抑後抬頭的購房需求,這是11月份助推去庫存化的最基本動力。
在樓市調控繼續深入的情況下,購房者真實購房需求的釋放,仍將主導年末的去庫存化效果。另一方面與市場普遍預期有著密切關系,政策層面依舊傳遞著趨穩信號,以及近期土地市場持續回昇表現,加大了市場對於房價反彈的整體預期,部分購房者尤其是剛性需求購房者開始擔懮明年房價會出現上漲勢頭,紛紛加快入市步伐。
年終營銷開發商強調品牌效應
11月成都樓市打破十月份成交相對低迷的狀態,銷量有所回昇,開發商順勢加強營銷、積極為樓盤造勢。
特別是個別有影響力的大盤紛紛選擇在本月亮相,給成都市場帶來一定衝擊,使得整個市場一呼百應,成交漸漸回昇。
年關將至,一些大型房企,近期明確表示將在年底再度啟動年末促銷活動。雖然缺乏足夠動力支橕項目價格出現大幅降價,但在房價看漲預期逐漸形成的背景下,與上半年相比,更易獲取有效需求,這將為12月份實現『翹尾』行情創造有力條件。同時,也為全年的業績排名發動最後『衝刺』,特別對於一些布局全國的一線或上市房企,更願意用市場表現和銷售金額來確保自身品牌價值。
品牌是可以溢價的。開發企業,基於成都消費者『好面子』的消費心理,大都在樹立企業品牌上下足功夫。例如11月,成都保利旗下城東、城南、城西、城北四大片區13大項目全系登場,11月3日—11月4日錦江賓館閉館抄底銷售。龍湖地產入川七年六大項目全城亮相優惠,鉑雅苑、西派國際、綠地錦天府等個別亮相的大盤強調產品的整體調性,突出其產品的獨特性,奢華性,竭力釋放自有的品牌效應。
據悉,2012年全國品牌企業品牌價值均值為95.86億元,同比增長19.38%。有機構做過相關研究,證明企業品牌價值體現直接作用於產品價格,剛需樓盤每平方米的品牌溢價大概在200—400元間,高端樓盤每平方米的品牌溢價更是在500元以上。
●部門行動
適時公布地王的參照標准
18日國土部召開新聞發布會透露,針對『市場異動三類城市』將立即采取措施、穩供抑價,可以適時公布本地地王的參照標准,避免不實炒作誤導社會。
據悉,『市場異動三類城市』主要是指在國家統計局發布房價指數的全國70個大中城市中,凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數同比上漲或環比連續3個月上漲的城市,住宅或商服用地供應量偏離過去5年平均值、地價同比或環比上漲的城市,以及近3個月以來出現住宅或商服用地較高異常地價的城市。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示,對於各城市特別是『市場異動三類城市』,國土資源管理部門要具體分析研判本地市場情況,立即制訂對策,采取措施,穩供抑價。另外在穩定土地供應的同時,要努力保持地價信號平穩。
據中原地產發布的有關報告,從目前土地出讓的情況看,依然呈現明顯的不均衡性,一些位置比較好的地塊受到熱捧,溢價及成交單價雖然比較高,但相比2010年的地王出現的地板價高於在售項目價格的現象還有一定差距。各地對出讓土地的定價也比較高。而且在目前市場出現回暖的情況下,高價地的出現的確對市場非理性發展有明顯的推進作用。