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蘭州的土地“飢渴”
對於嚴介和所稱的投資220億元推掉700多座山頭,蘭州市國土局有關人士對本報記者稱,實際面積沒有那麼大,這是企業的商業炒作。
而蘭州市城鄉規劃設計研究院專家賈雲鴻表示,這麼大的開發面積是要在若干年內完成的,而且這些山頭並非南方概念中的山,而是丘陵地區的土堆。
參與“削山造地”規劃研究的賈雲鴻強調,蘭州的做法準確地應該叫“荒山造地”,主要是爲了緩解城市擴張和佔用耕地之間的矛盾。蘭州地處狹長的河谷地帶,但耕地稀缺而寶貴。
當地人也介紹說,蘭州城區被羣山包圍,被稱爲“兩山夾一河”(蘭山、白塔山、黃河),城區南北最寬處幾公里,最窄處僅數百米,因此土地稀缺。賈雲鴻說,蘭州連一個兒童公園都沒有,只有通過荒山造地,城市功能才能得到升級。
蘭州市國土局政策法規處處長周天東曾撰文稱,蘭州市現有未利用地7618平方公里,佔全市土地總面積的57.74%。今年3月,國土資源部決定在甘肅等11個省份開展低丘緩坡溝壑等未利用地開發利用試點工作,蘭州市被列爲主要試點市。
該文章還稱,目前,國土資源部已同意甘肅省先行試點30平方公里,其中白銀市10平方公里、蘭州新區10平方公里、蘭州北部新城區域10平方公里。
青白石街道“削山造地”的片區,就在蘭州北部新城範圍內。從地理上看,地處黃河北岸的這一片區之於蘭州,就猶如浦東之於上海,只不過青白石片區不是平原,而是黃土山頭。碧桂園的項目地地處青白石街道的白道坪村,與之隔黃河相望的老城區已建起高檔住宅。而蘭州正引資在此處籌建一座新的黃河大橋,希望繁華能渡河而來。
賈雲鴻表示,蘭州“荒山造地”落實了保護耕地紅線的政策;同時選的區域都是環境不好、地質災害大的滑坡地區,通過荒山造地,可以有效消除地質災害,實施生態修補;另外,荒山造地的成本也較低——每畝10萬~20萬元,相比之下,舊城改造成本高、難度大。
顯而易見的利益
“削山造地”在蘭州早有先例。上世紀90年代,該市榆中縣政府和深圳商貿公司、海南環亞經濟發展公司、甘肅榮達房地產開發有限公司共同出資,以“削山引風”的名義推掉了大青山平整土地,最後卻因糾紛引發官司,無疾而終。現在,這個地區已經成爲蔬菜瓜果批發市場。
賈雲鴻表示,那一先例屬無序開發,缺乏系統的規劃指導,且沒有形成規模。“當時的荒山造地規範性不明確,造地不能只是填,還要碾壓等,當時的造地技術也不成熟。”
最近幾年,一些地區在推行建設用地增減掛鉤的試點時,引發了農民“被上樓”的亂象,而低丘緩坡荒灘等未利用土地的開發利用,也引發了類似的擔憂,尤其是這種開發能帶來顯而易見的利益之時。相關地區都表現出積極爭取的態度,認爲這是“重大機遇”。有專家表示,這類試點能在城市建設用地指標上得到好處,同時能產生較大的經濟收益。
蘭州當地媒體報道稱:“通過生地造價封頂測算,未利用地開發爲建設用地的造價每畝約10萬元,加上30萬~40萬元的城市基礎設施配套,達到城市建設用地標準後,每畝土地成本爲40萬元~50萬元。目前,我市城市建設用地成本最低爲每畝100萬元。”
而本報記者獲得一份資料顯示,蘭州萬達廣場地塊的拆遷成本更高,達到650萬元/畝。