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北京市盛峯律師事務所
李鬆律師
系該所房地產法律事務部及勞動法律事務部首席律師。北京市律師協會房地產法律委員會委員,專注於房地產法和勞動法的研究和應用,對二手房、商品房、央產房、已購公房、經濟適用房、拆遷安置房、借名買房等各類房產案件具有豐富的處理經驗。
近日,北京王氏兄弟對簿公堂,老父親去世留下的房產按不按法定繼承均分?雙方產生嚴重分歧。
1993年,王老先生學校給他分了一套80餘平方米的二居室公房,王老先生及其大兒子王強搬入共同居住。 “後來,按照父親的工齡,他還可以分一間30多平方米的居室。因我父親的身體每況愈下,1995年我父親特向學校提出申請,希望能分一套60平方米左右的居室,將我換入校內居住。”王軍說,根據協商,王軍將自己一套30多平方米平房交給學校,學校給王老先生安置了一套60多平方米的一居室承租公房,承租人爲王老先生。此後,王軍一直在此房內居住,並照顧父親。
2006年房改,依據校內的分房政策,不允許校外職工作爲購房人。王軍與父親商定,以王老先生的名義購買該住房,購房款由王軍支付,房產證登記在王老先生的名下。同時,對於學校早先分給他的80餘平方米的公房,王老先生自己出資以成本價買下,房產證也登記在自己的名下。2011年王老先生因病突然去世,生前未留下任何遺囑。
料理完父親的後事後,大兒子王強提出:“這兩套房子都是父親的遺產,我要求依法繼承。”對此,王軍表示強烈反對,“60多平方米的一居室是我用自己單位分的平房換得的,只是掛了父親的名。這套房子是我自己的。”近日,王軍接到法院傳票,得知哥哥王強已經起訴,要求分割登記在父親名下的兩套房產。(文中當事人爲化名)
這套房不應認定爲老人的遺產
李鬆律師認爲,此案從表面看屬於借名買房,但又與普通的借名買房有所不同。雖然學校分給王老先生的一居室登記在王老先生的名下,卻是因爲其小兒子王軍交出了自己的一間平房,學校才分給王老先生這處房屋。而如果王軍沒有交出原有的平房,在房改期間,王軍完全可以出資購買自己單位分的平房。
從本質上看,學校是考慮王老先生的實際情況,所以有所通融,在安置房屋的問題上進行了靈活處理。在其後學校出具的相關證明裏,學校均證實該一居室是王軍交出平房後,安置給王軍的。因爲學校內部分房政策不允許校外員工作爲購房人,所以纔將房屋掛在了王老先生的名下。
由此可見,一居室的取得與王軍交出其單位分給他的一間平房有直接的因果關係。儘管該房登記在王老先生的名下,但考慮到該房因其學校要求承租人的特定身份,可以認定一居室的實際購房人爲王軍。
同時,學校證實該一居室的物業費一直系王軍本人繳納,房屋自1998年安置後也一直由王軍居住至今,供暖費也均由王軍所在單位繳納。因此,更加印證該一居室的實際購房人是王軍,而不應認定爲王老先生的遺產進行分割。
大兒子可適當多分遺產
李鬆律師認爲,由於房屋是不可分物,小兒子王軍既然和王老先生有借名買房的約定,所以整個60平方米的一居室住房應該歸王軍所有。雖然一居室認定屬於王軍的個人財產,但是畢竟他是用一個30餘平方米的平房換了一個60餘平方米的一居室,其中包含王老先生憑自己的工齡分得的住房面積。因此,“從公平公正的角度出發,在進行遺產分割時,對於另一套二居室的遺產份額,可以適當地給大兒子王強多分一些。”
王強一家一直在二居室居住,且王軍也有屬於自己的一居室,因此,在遺產分割時,王老先生留下的二居室可以歸王強所有,但王強要給付王軍相應份額的房屋折價款。
借名買房要有充分證據
在此李鬆律師提醒大家注意:在現實生活中,有很多借父母之名購買公房的情況,但並非所有的情況都會認定有效。由於雙方之間並沒有任何書面的約定,往往在父母百年之後,該房產就成爲遺產繼承的爭議焦點問題。
李鬆律師認爲,如果沒有相關的證據能證明“子女和父母之間明確約定誰出資購買房屋就是誰的”,那麼在實踐中,很難將購買的公房認定爲子女的個人財產。畢竟公房屬於福利分房,在購買時受工齡、職稱、級別等因素的影響,房屋的面積大小及購買價格都會有所差異。“在沒有充分證據證明該房產屬於子女個人財產的情況下,子女出資借用父母名義購買的公房仍應認定爲‘父母的財產’。待父母百年之後,該房產應作爲遺產進行分割,先前子女的出資可以作爲債權債務來處理。”