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寶安中心區有前海利好,龍華有新區規劃,布吉人口密集且有“深圳東站”,深圳最靠近中心區的幾個地方,都已被各大開發商搶佔,但相對而言,許久以來,阪田在其中並不算“熱門”片區。不過,在深圳市中心土地資源逐漸稀缺的現狀下,最後一塊近中心區的“寶地”阪田片區也越來越成爲開發商眼中的“香餑餑”。據初步統計,目前阪田片區已有華潤、萬科、星河、信義、京基、海航、保利、新鴻基、嘉華、桑泰等多個名企爭入分食“蛋糕”,大規模跑馬圈地。另有中介預計2012年底至未來3年內,阪田片區將有多個大規模項目入市,而未來還有更多品牌房企開發進駐。
此外,隨着中心區高房價的不斷“外溢”,阪田城市更新後深圳近年來最大的舊改項目開放營銷中心,即將進入銷售週期,也重新吸引了置業者對於這一片區的關注。
價格有優勢但交通短板待改善
深圳的城市中心地帶從東到西依次分佈着羅湖、福田、南山,而緊鄰這些中心區則分別是布吉、阪田、龍華、寶安中心區等片區。隨着中心區房價的不斷上漲,深圳人的置業範圍也不斷地從中心區向外擴張,最先覆蓋的就是這些近中心區地帶。
近年,在寶中、龍華這些片區,新開發的商品住宅價格已經愈發接近中心區房價,而阪田在其中則稍顯“冷門”。
“以前的阪田片區是和龍華劃歸在一起的,我們一般稱其爲龍阪片區”,中聯地產二手房研究院總經理肖小平告訴記者,阪田一般和龍華並提不僅是因爲兩者的地理位置相鄰,也是因爲阪田的規劃利好並不多,和龍華連成整體能有更多利好因素。
“龍阪片區放在一起利好很多,但單看阪田則並不多”,肖小平表示,最簡單的例子就是,龍華有深圳北站,布吉有深圳東站,而阪田則沒有,即使有一個“華爲科技城”的規劃利好,也是講了很多年的,“購房者相對比較認可的是火車站,前海、新區這一類的利好消息,阪田這方面支撐因素並不多”,肖小平表示。
從交通上來比較,軌道交通方面,寶安中心區有羅寶線等多條地鐵覆蓋,龍華有龍華線地鐵覆蓋主要居住區,而布吉則有龍崗線橫貫片區,阪田雖有地鐵環中線經過,但一方面其覆蓋範圍不夠,加上環中線到中心區需要換乘多次,因此軌道交通上阪田並不佔優。
而從道路方面比較,龍華梅觀高速仍在擴寬中,布吉的龍崗大道也修繕一新,但阪田包括布龍路等在內的主幹道目前仍在施工中,“這條布龍路已經修了三年,到現在仍然不少是土路”,市民汪小姐住在阪田楊美村,她向記者抱怨布龍路現在已經成爲每天堵車的重災區,“不分早晚全天都堵”。
記者採訪專家瞭解到,阪田片區與寶中、龍華、布吉等相比,其利好因素一直不如後者,同時其片區交通仍是短板,但隨着城市更新及華爲科技城等規劃利好,其地理優勢仍存,將吸引更多剛需置業者進入這一片區。另外值得注意的是,這一片區目前的房價在近中心區中低於寶安中心區和龍華,對於購房者而言擁有更高的性價比。
華爲科技城周邊將現多個產業設施
在深圳市中心土地資源逐漸稀缺的現狀下,阪田片區也越來越成爲開發商眼中的“香餑餑”。近中心區的龍華、布吉等片區早已被開發商們搶佔,而最後一塊近中心區的“寶地”阪田片區現在也受到了大家的關注。
近日,阪田片區內規劃建築面積達180萬平方米的深圳今年來最大的舊改項目——佳兆業城市廣場已開放營銷中心,樣板房也在近期將開放,整個項目即將進入銷售階段。
此外,據初步統計,目前阪田片區已有華潤、萬科、星河、信義、京基、海航、保利、新鴻基、嘉華、桑泰等多個名企爭入分食“蛋糕”,並大規模跑馬圈地。另有中介預計2012年底至未來3年內,阪田片區將有多個大規模項目入市,而未來還有更多品牌房企開發進駐。
專家分析開發商搶佔這一片區的原因:作爲最靠近CBD的片區,未來阪田這個片區將成爲中心區附近最具發展潛力的片區。深圳都會城市研究院院長高海燕表示,城市的總體規劃給了阪田非常高的戰略意義,這種城市定義會引領整個地區未來的發展,有規劃有建設,將大大提升片區的預期價值。各大開發商的搶駐亦表明房企對該片區未來前景看好。
同時,隨着片區產業設施的更新,以往片區內主力住房需求都來自華爲等幾家大企業的現狀也將改變。資料顯示,華爲科技城周邊將出現多個產業設施,其中,由天安(中國)投資公司投資興建的天安崗頭項目擬打造成爲集雲計算、互聯網、物聯網等新一代信息技術產業與服務配套產業於一體的都市新興產業綜合體,而由星河集團開發的星河雅寶項目擬作爲創業板上市公司總部基地並積極申報廣東省戰略性新興產業基地。
半數土地劃入城市更新範圍
根據阪田街道的調研統計,阪田轄區建成區面積約佔64%,未建區位於生態控制線外的可建設用地不足15%。轄區公共基礎設施配套匱乏,第三產業發展滯後,尤其是農村住宅區建築密度大,安全隱患多,環境衛生差,推進城市更新將成爲徹底解決這些城市頑疾最必然、最有效的選擇。
據阪田街道辦介紹,阪田在打造華爲科技城、建設特區一體化先行示範區的城市更新規劃中,阪田中、阪田北推進的拆除重建類城市更新項目佔地約10平方公里,涉及建築面積1098.6萬平方米;在阪田南推進的綜合改造類城市更新項目佔地約3.5平方公里,涉及建築面積11.6萬平方米。兩類城市更新項目總面積佔阪田轄區建成區的一半以上,涉及9個社區20萬人口。可以說,阪田街道的半壁江山都被劃入城市更新範圍。
到今年年中的統計顯示,自2010年7月1日華爲科技城項目啓動以來,阪田街道對華爲周邊22平方公里區域進行高標準規劃改造,華爲科技城累計已動工項目5個,涉及總佔地面積172萬平方米,規劃總建築面積656.1萬平方米。
記者從阪田街道辦瞭解到,目前阪田南“慢生活”文化休閒區初具雛形;先期啓動的四大城市更新項目中,佳兆業寶吉和崗頭天安城產業基地項目已列入市“十二五”標誌性城市更新項目,相關工作進展順利,而4箇舊村更新項目基本確定與有實力、有社會責任的開發商合作開發。
“即使有交通等短板,但是阪田的交易依然算得上活躍”,業內人士表示,隨着片區城市更新和交通的改善,阪田依然會吸引很多剛需置業者進入,目前阪田不少項目仍具備不錯的性價比,購房者可持續關注。