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海心沙將改造成爲9層觀光酒店,“小蠻腰”旁將建一棟12層高的高檔酒店,一時間在珠江新城、中軸線等廣州CBD一帶,高檔酒店的行列中又將有新成員加入。但同片區域高端酒店扎堆,是否有利於酒店自身的發展?酒店投資前景如何?對廣州酒店業乃至旅遊業有哪些影響?本期圓桌會中,酒店管理界及投資界的專家將就此進行探討。廣東省酒店行業協會創會會長楊小鵬
廣東決策研究院旅遊產業研究中心副主任勞毅波
華美酒店顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱
北京龍藏天下投資管理公司華南區總監張勇
本期主持人
南方日報記者周人果
海心沙酒店投資回報期或超12年
主持人:前不久,兩則新建酒店的新聞引起業界強烈關注。一是海心沙欲改造成9層觀光酒店;二是廣州標誌性建築“小蠻腰”旁將建一棟高12層的高檔酒店。如果要建,各位覺得投資前景如何?
楊小鵬:我不看好。合理的投資,應該要提前測算回報率,看市場規律的,但是目前整個廣州市酒店市場存在供大於求的現象,高端酒店房間賣不起價格,很難說這兩座未來的酒店能取得一個驚人的成績。在我看來,投資酒店不是拍腦袋說幹就能幹好的,最主要是還要看市場。
但是不可否認的是,海心沙和“小蠻腰”附近確實是佔據較好的地理位置,能夠吸引一定的客流量,但由於地處地鐵上蓋,而且物價較高,並非一般遊客可以承受。如果要建成酒店,那麼應該以中低端商業爲主,中檔或經濟型酒店爲輔來進行開發,才能吸引大批遊客。否則無論是物價還是房價都“貴到飛起”,很難贏得大量的客源。
勞毅波:看投資前景,還是要回歸到供求關係上來。從目前全球經濟形勢來看,要在廣州這個星級酒店扎堆的地方投資酒店,需要有一定的財力,並要承擔一定的風險。如果我們將海心沙、花城廣場、中軸線乃至琶洲會展中心這一帶看作是廣州的城市客廳,那麼這個客廳一方面需要一定的硬件配套,一方面也需要一定的客流量,並不是說建立酒店後,商業地產得以升值,就一定能帶動一片區域的旅遊經濟。有很多前車之鑑,興建房地產,然後再建酒店作爲配套,爲的是拉動地產價值,但實際上酒店入住率並不高,因爲旅遊並未因此帶旺起來。所以要看這一帶新建酒店的投資前景,其實還要看客流量有多大。
張勇:投資收益分爲綜合收益和單純的酒店收益,就單純的酒店收益而言,我認爲這兩間酒店的投資回報期很長,一般的五星級酒店投資回報期在八到十二年之間,而這兩間酒店的投資回報期可能會超過十二年。畢竟廣州酒店房價相較北京、上海等一線城市還是比較低的。
但如果看綜合收益,酒店能夠較好地提升商業品質,對海心沙一帶的商業發展而言還是利好的。
高星級酒店扎堆謹防惡性競爭
主持人:琶洲會展中心附近已經有廣州香格里拉大酒店、廣州廣交會威斯汀酒店,未來“小蠻腰”附近的高檔酒店也將爲琶洲會展中心提供配套,實際上在廣州,同片區域的高檔酒店競爭十分激烈,各位怎麼看?會產生什麼影響?
楊小鵬:這樣的形勢其實並不樂觀,甚至會造成惡性競爭。惡性循環的源頭在於,酒店投資方做決策時,並沒有受到任何方面的制衡,因此決策風險很大。一旦交由市場來檢驗,則已經是落敗、虧損的情形,這無疑對企業造成損失。欠缺有效有力的制約,這種投資顯得盲目而魯莽,造成同區域酒店之間的低價競爭,惡性競爭,勢必對整個市場乃至酒店行業都造成不利影響。
勞毅波:高檔酒店數量增多,勢必要增加一定的人手,但由於競爭激烈,高端客源有限,房價上不去,就直接影響酒店收益,也就影響員工的薪酬。而負面影響還會接連而來,比如造成員工的流動問題,酒店管理和服務人才面臨缺口的問題,也就直接影響酒店的服務質量。酒店服務質量不盡如人意,這已經是目前廣州高端酒店業存在的詬病,值得警惕。
趙煥焱:廣州星級飯店的市場競爭的確激烈,但也不見得情勢低迷。根據官方的數據顯示,2011年度,廣州星級飯店的利潤收入爲8.44億元,營業收入爲87.47億元,營業利潤率爲9.65%,資產利潤率約爲6%,而全國星級飯店的利潤收入率僅爲2.5%,資產利潤率爲1.34%。在全國省市的排名中,廣州排在前列。因此廣州星級飯店的經營狀況還是比較好的。
的確,今年廣州高檔酒店的供應量有所增加,近年來供應量增速也較快,但需求的增長並未跟得上供給,的確存在供大於求的情況,這不僅是廣州一個城市的問題,全國酒店業都如此。
張勇:不見得未來高端酒店之間就一定會存在惡性競爭。高檔酒店扎堆,只要不惡意降低房價,不陷入惡性競爭,隨着廣州商業業態的發展,商業環境的完善,對酒店的需求量仍然處於上升趨勢,在某個區域,高端客源集中,也有利於提升房價。
應重點發展會獎旅遊
主持人:根據官方提供的《2012第三季度全國50個重點旅遊城市星級飯店經營情況統計表》顯示,廣州星級飯店第三季度平均房價爲417元/間晚,平均出租率爲61.85%,出租率出現同比負增長的情況。而廣州21家五星級旅遊飯店,平均房價爲740.77元/間晚,平均出租率爲58.99%。相比第一季度五星級飯店800.21元/間晚的房價,第三季度房價跌幅明顯。這一情形是否說明供過於求的負面效應已經顯現?如何扭轉這一局面?
勞毅波:未來十到二十年,扎堆的高星級酒店可能要面臨集體被“救亡”的時刻,這並非危言聳聽。如何擴大內需,拉動酒店高端消費,不僅是廣州旅遊及酒店也要思考的問題,也是廣州旅遊部門需要思考的問題。我認爲要重視對廣州會獎旅遊的推廣和營銷,在對外宣傳促銷上,不要總是老生常談,總是賣古羊城文化,做一日遊線路,而應該好好挖掘會獎旅遊的資源,側重打造會獎旅遊勝地,充分利用好現有以及未來那麼多的高端酒店及商場等硬件設施。我覺得這一點應該向澳洲、新加坡、馬來西亞學習。事實上,廣州作爲商務旅遊城市,本來在這一塊的市場已經比較成熟,但未來還需要進一步深挖,做精做長會獎旅遊線路,這樣才能拉動高端酒店消費,從而帶動會展及旅遊經濟。
楊小鵬:廣州能否成爲會獎旅遊目的地,高端商務旅遊目的地,還需要看廣州地區經濟的發展,要看經濟結構的調整是怎樣的,光靠幾家酒店來帶動並不現實。就目前來看,我不認爲廣州酒店客房數量和入境商務客人的比例處於合理的狀態,商務客人的增長速度緩慢,而且消費水平還不夠。
趙煥焱:事實上的確需要一個獨立的機構對酒店投資進行預警,但目前這方面還沒有完善。
張勇:以珠江新城爲例,未來會有希爾頓旗下品牌康萊德酒店、凱悅集團旗下的柏悅酒店、喜達屋集團旗下的W酒店等紛紛開業,高檔酒店在這個區域的確很密集。從短期來看,或出現供大於求的現象,但長期而言,只要不進行低價惡性競爭,房價並不會有所下降,反而會有所提升,在未來的五到八年中,供求或達到自然平衡。
以差異化競爭降低投資風險
主持人:這些在“城市客廳”和CBD中的新酒店勢必會面臨一定的投資風險,如何規避投資風險?
張勇:高星級酒店數量激增,一旦綜合收益不能覆蓋酒店所造成的虧損,或是成本控制能力不足,都會加大投資風險。一方面可以控制投資規模,控制房間數量。另一方面,未來的酒店行業將從品牌競爭轉爲品質競爭,做好品質也是規避風險的有效途徑。還有就是要注意差異化競爭。比如當珠江新城已經擠滿了高端商務酒店時,利用好海心沙和二沙島的城市景觀,打造城市休閒酒店,凸顯其獨特性,也未嘗不是規避風險的方法。
記者周人果