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因爲今年6月和7月先後兩次降息,這兩次降息從明年起開始集中“兌現”,不少“老房貸”下月開始就可以少還錢了。
下月起兩次降息集中“兌現”
濟南一家商業銀行的工作人員杜女士告訴記者,雖然每次降息的調整執行日期都是從消息發佈的次日就開始執行了,但不少購房者的利息調整都是從“次年”開始執行的。
爲什麼會出現這種情況?杜女士解釋說,購房者在簽訂貸款合同時,對於利率的調整方式都有規定,雖然分“次月調整”和“次年調整”兩種方式,但從濟南各家銀行的情況看,都是選擇“次年調整”,對購房者來說,根據合同規定,降息對自己還款多少產生影響還要到明年1月1日起才能真正“兌現”。
少還多少錢,有三種情況
杜女士說,對購房者來說,有三種不同的影響情況。
據瞭解,今年六七月份央行先後兩次宣佈降息,其中6月8日起的降息將5年期以上貸款利率從7.05%降到6.8%,7月份又再次下調到6.55%。
對於6月8日前貸款的,也就是大家所說的“老房貸”們,這部分業主下月起可以享受兩次利率下調帶來的月供減少。
記者算了一下,如果是商業貸款50萬元,20年期,等額本息的方式還清,今年每月“月供”爲3891元。但從明年1月1日起,每月的月供就變成3742元,每月房貸就少還149元,也就是說下月起再去還房貸,可以往卡里少打149元了。
如果是在6月8日至7月5日期間辦理的房貸,那麼明年起只能享受一次利率調整帶來的月供下調,同樣以上述50萬元商貸爲例,業主們貸款時的利率是6.80%,每月的還款額爲3816元,從明年1月1日起,每月的還款額同樣降低爲每月3742元,每月的還款額降低了74元。
而如果是7月6日以後貸款的業主,由於當時的利率已經是現行利率,明年起月供沒有任何變化。
因此,要想看自己明年1月1日起每月到底少還多少錢,要看貸款合同上的“時間點”。同時,銀行人士介紹,除了看貸款“時點”,還要看個人的還款方式。當前的月供有等額本金和等額本息兩種方式,由此帶來月供的不同,降息帶來的改變與還款方式也直接相關。據瞭解,濟南市大多數購房者,選擇的是等額本息還款法。
公積金貸款還款額也有調整
不少業主購房優先選擇公積金貸款,這部分業主的月還款額同樣要調整。
經過6月8日和7月6日的兩次調整,個人住房公積金貸款利率五年期以上的貸款利率下調0.40個百分點,由4.90%下調至4.50%。
和上面的商業貸款一樣,貸50萬公積金,20年期,等額本息還清,以上述三個時間段貸款的業主,從明年1月1日起,每月少還的月供分別爲109元、55元和0元。
50萬房貸,等額本息法20年還清,明年1月1日起月還款額減少情況。
貸款日期6月8日前6月8日-7月5日7月6日及以後
商業貸款149元74元0元
公積金貸款109元55元0元
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對不少業主來說,每到年底,爲了減輕房貸壓力,都考慮提前還貸,對此,銀行人士提醒,提前還貸是否划算,要看個人情況。
銀行人士以最常見的等額本息還款法舉例說,每月的還款額度一樣,裏面包含的利息和本金比例卻隨着還款時間的長短而發生變化。一開始所還的月供中,主要還的其實都是利息,到了一定階段後,本金和利息大致相當,再往後,每月的還款大多是本金了,到了這個階段,再提前還款就不是很划算了,“現在利率又不高,貸點款也划算。”一位銀行人士說。
以50萬元商貸,20年期,等額本息法還清,按現行利率,週刊記者算了一下,還了10年零5個月後,每月所還的3742元中,本金開始超過利息的份額,如果到了這個階段,以後再提前還款就有點不大“划算”了。(崔榮傑生活日報)