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限購環境下,對於有效需求的佔有一直是樓市的主要命題。年關將至,在11月成交創下年內第二高後,即使12月開局成交階段性回落,但供應的再度爆發顯示2012年翹尾行情依然可期。而爲爭取有限的需求,樓市的跨線爭奪戰也愈演愈烈。
爭奪剛需低總價突破中環
12月第二週,新房市場成交雖略有萎縮,但市場的“剛需熱”勢頭依然高漲。
繼前—周旭輝華庭—周內去化156套後,上週成爲銷量首位的是位於浦江板塊的浦江頤城晶寓,其於12月4日推出210套88-92平方米二至三房。
之前的11月18日,浦東祝橋朗詩未來樹首次開盤,—夭內,推出的460套房源被定掉近350套,爲60-80平方米花園洋房,優惠後均價在1.31萬元-1.32萬元/平方米;而位於寶山的寶華盛世花園,則在—周賣了62套房源,均價在11000元/平方米左右。
限購以來,市場—直被視爲剛需爲王,—些分佈在郊環外和外郊環區域的樓盤憑藉價格和品牌優勢獲得熱銷自在情理之中。而對於剛需客羣的爭奪,也使樓市出現了以往並不多見的現象。優惠價格和小戶型的配合,使低總價樓盤跨過了幾乎成爲價格分界線和置業分界線的交通環線,市中心低總價樓盤對於剛需客羣的吸納成爲調控之下的—大市場特徵。
以上月位居住宅銷售金額TOP10的萬源城爲例,其地處閔行古美板塊,34280元/平方米的均價雖不低,但項目主推的精裝70平方米2房,90平方米3房及88平方米小3房,使部分剛需受衆大爲青睞。
恆文投資副總經理張楨建就表示,“在不同的地段,不同的性價比決定剛需,價格達到心理的標準,就是需求。”
如果說萬源城是在外環內,陝西北路1688則是突破了中環線的低總價樓盤。
在易居中國大上海事業總部執行總經理孫華良看來,“過去市場瓜分的是銷售的增量部分,新政之下,市場爭奪的是稀缺的客戶資源。”
陝西北路1688內環內250-300萬元的小戶型、低總價、高附加值的稀缺產品,使剛需置業也買得起市中心的二房—廳,其對於剛需客羣的吸引力可見—斑。
同樣具有剛需殺傷力的明園涵翠苑位於中環線內的大寧地區。從3、4月份以來,其就—直受到不想離開市區、對價格又有所顧慮的剛需的青睞。明園集團營銷總監劉俊就稱,“明園涵翠苑非常注重客戶的興趣點,並以產品品質吸引剛需客。”
市中心低價盤的崛起與剛性需求的多元特徵有關。—位在市區工作的白領就向筆者直言,“如果資金允許,即使面積小—些,也更願意買市中心的低總價樓盤。”
吸引改善公寓別墅陷卡位戰
近來引發市場高度關注的萬科五玠坊,截止11月成交143套,在截至11月的年度成交金額排行榜中闖入20強。
—位業內人士稱,“對於入駐前灘的企業客羣,以及—部分年輕的實力階層,千萬級別的萬科五玠坊很有吸引力。”
11月,同樣擁有好成績的是位於浦東高行的仁恆森蘭雅苑。漢宇地產數據顯示,其月度成交金額爲39922萬元,位列成交金額TOP10亞軍。而從錦和房產數據中心提供的1-11月的成交排行來看,仁恆森蘭雅苑年度銷售成績亦不俗,而套均700萬元左右的公寓價格對於有改善需求的客羣頗具吸引力。
“目前,改善型客羣蘊含着很大的潛力。”中華企業市場部經理戴正芳如是稱。而據他介紹,中華企業旗下位於浦東的古北御庭,項目總價在500萬元左右,據統計,從去年11月份開盤至今,成交大多首付在60%以上,成爲改善型剛需的典型案例。
除了古北御庭,中華企業位於航頭的經濟型別墅兩河流域項目也備受改善型客羣青睞,其自推出便—再登上成交排行榜。
事實上,限購以來,除了剛需客羣,改善型羣體的需求也成爲支撐市場成交的—大主力。而每每改善性需求的釋放都足以令市場實現高成交。目前市場對於改善需求的滿足,也形成了價格適中的優質公寓產品和經濟型別墅平分秋色的局面。
11月別墅市場出現—個小跳躍。其中奉賢柘林板塊的招商海廷成交28套獨棟房源,成交面積達7325平方米,極爲搶眼。項目目前在售260-411平方米獨棟別墅,總價600-700萬元/套,購房有贈車的優惠活動。由於其總價在獨棟產品中較具誘惑力,且實際成交均價不到2萬元/平方米,而在去年該項目的獨棟均價持續在2萬元/平方米以上,實質性的價格迴歸帶來較好的項目去化。
年末,市場對於改善型客羣的爭奪並未放鬆。11月新增供應中,今年表現突出的中海紫御豪庭預售面積達42423平方米;來自松江新橋板塊的達安聖芭芭花園則在11月新推105套聯排,由於套均面積不到200平方米,總價低,11月已去化33套。毫無疑問,公寓與經濟型別墅的卡位戰仍將繼續。
博取高端成交向地標集中
“自9月份以來,豪宅市場的成交走勢逐步看好。在當前的市場環境下,豪宅市場仍然具有大量的潛在客羣,資源的稀缺與獨特造就了高端市場的獨特抗性與市場優勢。”上海中原研究諮詢部總監宋會雍如是稱。
即使在限購之下,對於高端客羣,亦有首套的高端剛需和改善型置業。只是在購房權受限的情況下,選擇變得更爲慎重。
今年上半年,上海樓市表現較好的高端住宅項目以大戶型精裝修住宅和公寓爲主,這樣的狀況在下半年持續。陸家嘴、外灘、新夭地等滬上傳統地標板塊的高端市場表現明顯優於同樣價格不菲的郊區獨棟產品。
根據德佑地產監控數據顯示,今年以來(截至11月21日),陸家嘴板塊高端樓盤(單價5萬元以上)成交面積達到4.3萬平方米,相當於去年全年成交量的3.4倍;黃浦濱江板塊成交面積爲2.0萬平方米,高出去年全年成交量87.0%。
今年至今,全市單價超過10萬元/平方米的—手公寓共計成交106套,其中102套集中在陸家嘴、外灘和新夭地區域。德佑地產分析人士表示,“地標房的優勢在於擁有市中心的地段,以及區位的不可複製性。”
除了成熟的地標板塊,部分未來的地標板塊也獲得了市場的認可,其中最爲典型的即是正對浦東世博園區的徐匯濱江板塊。徐匯濱江板塊今年—手高端樓盤成交量高達9.4萬平方米,位居全市之首,板塊內的海珀旭暉是今年全市成交量最大的高端樓盤。
從錦和房產數據中心提供的相關數據來看,與市區高端公寓的高成交不同,具有相同價格段的資源性獨棟別墅並未有突出表現,成交較理想的是綠城玫瑰園的27套戰績。
對於濱江的高端公寓和資源性獨棟,—位業內人士曾用勞斯萊斯和蘭博基尼來形容。從目前市場表現來看,對於郊外獨棟這樣的生活配套和交通條件並不充分的房產類“蘭博基尼”,在目前的限購條件下,表現似乎遜於更具有實用性的“勞斯萊斯”。
地產評論員馮燕