|
||||
2011年5月5日,杭州主城區有3宗宅地出讓,地塊都不大,位置也非標誌性,但那次土地拍賣卻備受關注,因爲新國八條杭州版細則中的一條全新舉措,“2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用於建設或配建保障性住房”,在那次土地拍賣會上付諸實施。那些配建保障房的宅地有個代名詞——配保地。
至今,杭州主城區已經有15宗“配保地”,然而,從去年開始的一場關於“配保地”的爭論,至今未有結果,爭論的焦點涉及設計、建設和後期管理多個方面。隨着“配保地”數量的增加,商品房、保障房搭配的混合型樓盤今後可能成爲常態,這些實際問題急需有具體、明確、可操作的答案。
配保地怎麼建?“化整爲零”還是獨立成棟
“不是我們不想拿地,而是我們不知道拿了以後怎麼做!”一位曾參與“配保地”競拍,最後空手而回的房企老總無奈地說,如果按照最後成交的條件交給他做,他無法保證這個地塊仍“有利可圖”。
《杭州市保障性住房配建協議書》要求,“配建的保障性住房按幢或單元佈局,且與所在地塊商品住宅統籌配置並共享配套基礎設施和公建設施”。
問題是,在競拍過程中規定投報配建面積自50平方米起,且“每一輪投報配建面積應高於前一輪投報配建建築面積50平方米以上(含50平方米),單位爲以50平方米整倍數爲準”。也就是說,競拍的結果有可能出現配建面積較少,無法獨立成棟,甚至無法成單元。
如果無法獨立成棟或獨立成單元,以公租房的建築面積標準,“化整爲零”融合在商品房單元內行不行呢?不是不行,但這又涉及另一個問題——公租房的建設標準。配建公租房中建築面積45~50平方米戶型,佔60%。這種小面積房源在保障房小區一般是一梯六戶或以上的設計標準,而在普通商品住宅小區顯然不會採用這樣的設計。
建設標準怎麼定?車位配建多少,公共部位要不要精裝修
從實際執行情況來看,幾個進展較快的“配保地”項目中保障房基本獨立成棟設計,但考慮到日後商品住宅的銷售,小區內的保障房基本在小區入口處或沿主幹道等相對受環境干擾較大的位置。
“(主管部門)要求配建的保障房必須在本地塊內,具體在地塊內的什麼位置是沒有要求的。”一位開發商透露,他們曾詢問若同時拿了連片的三四宗地,是否能將配建的保障房集中在其中的一宗土地上做規劃,但這個方案被否定了。
配建的保障房與所在地塊商品房實行統一設計、統一建設、統一管理,但三個“統一”並不能解決所有問題。有開發商就提出了車位問題。“現在普通商品房的車位配比標準基本是0.8個/套,高一點的做到1.5個/套,但保障房的車位配比標準是0.5個/套,怎麼‘統一設計’?”
“按照設計,小區大堂、樓道等公共部位都是精裝修交付的,配建的保障房也會按照這個標準做,與現在已有的保障房小區相比,這個標準只高不低。”一位開發商說,與車位和公共部位的精裝修成本相比,“平均裝修費用按照不低於300元/平方米執行”的保障房套內裝修標準,已經是“一點小錢”了。
建成後怎麼管?物業費交多少,是否兩樣錢辦一樣事
對規劃設計和建設標準的問題開發商們有比較多的疑問、困惑甚至抱怨,但到了後續管理反而問題少了,或者說,不是他們的問題少了,而是此時,問題已經轉移到了那些保障房的承租人頭上。
《杭州市保障性住房配建協議書》中規定,“配建的保障性住房納入所在地塊商品住宅小區統一管理”,且保障性住房物業服務收費標準應按《杭州市物業服務收費管理實施辦法》的有關規定執行。
而《杭州市物業服務收費管理實施辦法》中只針對物業服務的不同等級設定不同收費標準,並未規定同一小區內不同性質的住宅有不同的收費標準。按照字面意思來理解,配建的保障性住房與所在地塊的普通商品住宅應統一管理,統一收費標準,統一服務。況且《杭州市保障性住房配建協議書》中明確要求,配建的保障性與所在地塊商品住宅統籌配置並共享配套基礎設施和公建設施,既然共享公建設施資源,自然應該共同分擔公共設施、設備的能耗費。保障房的受益人羣大多爲中低收入的住房困難家庭,他們願不願承擔這樣的物業費?
據知情人士透露,由於配建保障房的開發商引進的物業公司各不相同,物業費也會有較大差異,未來保障房的物業費或許將不再包含在租金內,而是每個配建公租房的樓盤按照各自引進的物業公司的實際情況來收繳物業費。
若真是如此,“配保地”項目建成後的管理問題更需要儘快明確。(記者詹麗華貝楚楚)