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近日,武漢市房管局公佈數據,11月武漢市商品住房銷售登記備案面積爲125.73萬平方米,成交套數達12990套,環比上月分別小幅下滑0.92%和0.06%;但記者通過有關機構瞭解到,自2005年武漢市實行商品房網上籤約備案以來,今年11月的成交量是7年來同月份最高值,而接近1.3萬套的銷量,也可以排進武漢單月曆史成交量的前五名!堪稱7年來最旺的11月。
每一天都在創造新紀錄
數據顯示,同比2011年11月96.26萬平方米、9877套的數字,今年11月分別增長29.8%和31.5%,旺盛勢頭可見一斑。而從過去7年的套數統計來看,此前成交最好的是2010年的10816套,比今年11月整整少了2174套。
實際上,從今年下半年開始,武漢樓市便已呈現出供銷兩旺勢頭,連續5個月銷量過萬套,7~11月累計銷售6.48萬套,月均高達1.3萬套,也是近年來最旺的下半年。值得一提的是,進入12月以後,武漢樓市銷售未見降溫,根據中指院的週報統計,上週(12月03日-12月09日)成交商品房4488套,環比增加475套;成交面積爲42.30萬平方米,環比增加11.40%,其中商品住宅日均成交達到485套。按照這個趨勢,12月成交量破萬懸念不大。
市場月月表現靚麗,也推動武漢樓市在調控年實現跨越式增長。根據武漢房管局數據,2012年前11個月,住宅累計成交已達12.07萬套,遠超2011年全年10.67萬套的銷量,也超過武漢2007和2009兩個成交最旺的年份,已經創出武漢市有成交記錄以來的最高值。也就是說,12月每一天,武漢樓市都在創造成交數字新紀錄。
剛需盤挑大樑
與成交屢屢創出新高相比,樓市價格的表現則迥然不同。11月武漢住房成交平均價格爲6373元/平方米,與上月基本持平,但同比去年下降1.62%。中指院統計顯示,武漢7月至11月累計推盤項目157個,房源39000套,整體去化率50.2%,依然未過及格線,銷售壓力大。從市場供應看,前11個月,武漢住宅累計供應1330萬平方米,已經超過2011年全年,三鎮城郊項目林立,可選地段、戶型、價格層次多樣化,滿足了不同收入羣體的置業需求。
在競爭加劇的情況下,大部分區域價格與一年前持平甚至降低,新盤低開普遍,價值凸顯,買房人大量抄底;以價換量依然是大多數企業的主導策略,也是第四季度武漢樓市出現“翹尾行情”的主要原因, “加量不加價”纔是武漢樓市在前11個月即創出歷史紀錄的重要原因。
與一線城市相比,武漢樓市限購之後,價格穩中有降。以婚房爲代表的首次置業、以及換房爲主的改善性置業釋放明顯,特別是支付能力較強的改善性羣體,大量使用成本較低的公積金貸款,截止到11月,2012年武漢公積金貸款累計發放136億元,幾乎是2011年全年的2倍!超七成買房人主要爲首次置業和改善性的剛需羣體,月度熱銷排行前十名的樓盤,主要是剛需盤,如11月武漢銷售十強榜單,除了福星惠譽福星城外,其他9個項目的均價都低於8000元,充分說明了武漢樓市的剛需特徵。
後市成交依然可期
從目前來看,雖然一些房企完成或接近完成全年的任務,但賣房利潤明顯降低,後湖、四新、南湖一些新開的品牌項目,按照開發商自己的說法,“基本是保本銷售”,而這種“親民”價格也極大刺激了市場成交,銷量得到保證之後,買房人擔心,這些開發商會不會馬上就開始漲價了?
記者走訪發現,往年這種“低開高走”的傳統營銷套路,今年似乎也不太靈了。除了個別價格降幅大的項目後期漲價明顯外,大部分熱銷項目並沒有採取“越賣越高”的策略。爲何?
一位地產業內人士介紹,雖然武漢整體表現紅火,但由於項目衆多以及降價的原因,今年大多數房企業績並沒有達到預期,加之限購限貸看不到放鬆跡象,而房產稅全面推進的消息也不斷傳來,所以,在春節到來之前,各個企業不敢有絲毫放鬆,營銷策劃部門依然加班加點,想辦法賣房回款,因而漲價“積極性”也就不高了。在供應增加和價格穩定的情況下,預計春季前武漢樓市成交依然會保持旺盛勢頭。