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我們可以將房地產行業的冷熱迭起看成“春夏秋冬”四季之輪迴,那麼,現在開始活躍的一級土地市場,正是二級市場“由春入夏”的標誌。對於深圳、北京、上海等一線城市,新房市場度過“低價去庫存”的春季而進入樓價加速上揚的夏季,而二三線城市相對緩行一步,但也基本徹底走出寒冬,進入快速去庫存的樓市之春。市場的快速回暖表明,從今年3月開始,中央政府默許的各地救市政策與銀行的低利率房貸優惠發揮了巨大的市場效應,將樓市從去年7月開始的寒冬中快速拉起,從中也可見政策的調控之力和市場需求之力有多強悍。
在深圳、上海、北京等一線城市,新房庫存已大大減少,二級市場由春天“供過於求”變爲夏季的“供不應求”。如果從現在開始至少一年半的時間內,國家相應調控政策和手段跟不上,房價繼續上揚20%-30%的幅度是個大概率事件。對於二三線城市而言,其運行態勢會緊隨一線城市之後,等現今的放量消化告一段落,樓價上行的壓力也會愈來愈大。
基於二級市場熱度的升溫,房企實現了去庫存變現後,資金的充裕令他們又開始下一輪業務的佈局,土地市場的爭奪會漸趨白熱化,目前還只是個開端。在前一段時間大多房企還在庫存中掙扎時,先知先覺的萬科早已開始了新一輪的土地謀取,可見其對於市場運行規律的把握能力遠超一般性的企業。隨之,一些先期走出庫存壓力的優秀房企,也陸續加緊了實質性的拿地工作。現階段由於進入土地市場的資金有限,且樓市價格還沒有泡沫,因此各房企博得的土地價格總體上處於相對穩健的狀況。但越往後,土地的爭奪也越白熱化,土地的泡沫成分就會越大,屆時買地的風險又會增高許多。當然,這也要結合二級新房市場的走勢,如果政策對二級市場調控比較得當,那麼地價的泡沫也會相應減輕。(嚴士平)