|
||||
東莞房地產市場,正在發生一些深刻的變化。
2009年,本土開發商丟掉了坐擁多年的年度銷售冠軍寶座。2010-2011年,在商品房銷售金額年度Top10榜單中本土開發商所奪得的席位都只有3個。
如今,本土開發商的危機再度深化。
據研究機構統計,今年前11月,東莞商品房銷售金額Top10排行榜中,本土開發商依舊只爭到3個席位,並且最前的座次更是被史無前例地甩到了第5名。
更重要的是,從整個東莞商品房市場來看,本土開發商已經丟掉了過半的江山。去年,本土開發商的市場佔有率仍維持63%,但是今年前11月的數據顯示,這一比重已經驟降到48%,東莞52%的市場已經被外來開發商所鯨吞蠶食了。
“王朝更迭”,另一個時代開始了。
在1999年東莞房改以後,本土開發商接過以香港爲主的境外財團的接力棒,繼樓市的“港元戰國時代”之後開創了十多年的“本地虎時代”。
如今,外來開發商在東莞攻城拔寨,將這一魔力棒“巧取豪奪”,東莞房地產進入“過江龍時代”。
近幾年,一向安土重遷的本土開發商被迫背井離鄉,異地開發,不過目前的收穫並不多。
“本地虎時代”結束
據東莞中原地產研究中心統計,前11個月,外來開發商商品房銷售金額佔全市的比重達到52.34%,本土開發商僅爲47.66%。去年,本土開發商的市場佔有率還維持在62.90%。
這意味着,東莞本土開發商丟掉了半壁江山,失去了主導地位,“本地虎時代”結束了。
這一變化從東莞商品房銷售金額Top10榜單中也能得到印證。據東莞中原的數據,前11月,進入全市前十的只有3家本土開發商,分別是光大、富盈和豐泰,其餘均是外來開發商。
而本土開發商的排名也排於中後位置,分別以16.06億元、14.95億元、14.56億元分別排第5、6、7名。而排名前四的分別是萬科、中信、萬達以及和記黃埔。
更加值得注意的是,把今年最牛的3家本土開發商的銷售金額累計加起來,仍不及萬科一家,僅爲萬科在東莞銷售金額的73%。前11月,光大、富盈、豐泰3家合計商品房銷售金額爲45.57億元,市場佔有率合計8.85%,而排名榜首的萬科在東莞銷售金額高達62.04億元,市場佔有率高達12.02%。
冰凍三尺非一日之寒。這種“王朝更替”的跡象在3年前已經初現端倪,只不過今天已經徹底完成了而已。
2009年,萬科力壓東莞本土開發商龍頭光大,奪得了商品房年度銷售金額冠軍的寶座,並且蟬聯至今。丟掉銷售冠軍之後,次年,本土開發商在Top10榜單中也失去了多數派的地位。2009年,本土開發商仍佔據10個席位中的7個,佔絕對優勢。到了2010年,突然間就只剩下3個,這種少數派處境持續至今。
當然,今天的形勢更加嚴峻了。從前11月的數據來看,本土開發商在整個東莞市場中的佔有率已經跌破了50%,降低到47.66%,在東莞商品房市場徹底失去了主導地位。
東莞房地產市場起步於20世紀80年代末,在最初的10年,是以香港爲代表的境外財團的天下,本土開發商處於少年時期,這個時代被業界稱爲“港元戰國時代”。1997年亞洲金融危機爆發之後,境外資金紛紛撤出東莞,經過兩年的“冰天雪地”,東莞1999年迎來房改,當年,積蓄多年實力的本土開發商一涌而起,接過境外財團的魔力棒,開創了本土開發商主導的房地產時代,不妨將這一階段稱爲“本地虎時代”。
如果說1999-2011年是“本地虎時代”,那麼,今年可以稱作“過江龍時代”的開局,以此說明外來開發商已經主導了東莞市場。“城頭變幻大王旗”,東莞房地產市場已經進入了一個新的發展時期。
東莞房地產業協會祕書長陳駿良說:“市場被外來大集團、上市公司佔據,這是大趨勢,目前這種市場格局早就預料到了。再過幾年,本土開發商就擠不進前十了。你看香港,不就是幾個大的上市公司霸佔了市場嗎?”
變局始於土地市場
變局何來?
隨着房地產業的發展以及一線城市調控的加碼,東莞這個平穩發展的房地產市場受到了深系、廣系開發商爲代表的外地開發商的青睞。
深圳面積小,隨着房地產發展趨於飽和,強大起來的開發商被掀起了外拓的浪潮。東莞與深圳接壤,地緣相近,2003年,金地、富通拉開了鵬城地產商北進東莞的序幕,次年,萬科也在東莞拿下第一個房地產項目,此後,佳兆業、益田、深圳建設、沿海地產、深國投、中熙地產、信義地產、大中華地產、深業地產、長城地產等諸多大大小小的深系開發商紛紛揮師東莞,瓜分東莞本土開發商的天下。
近年,隨着一線城市調控日益加碼,東莞這個二三城市成爲房地產發展的綠洲,東莞樓市受到了廣佛等廣系地產商的追捧。
2009年8月,碧桂園拍下大朗地塊,成爲廣系地產商進軍東莞的開路先鋒。此後,保利、恆大、鉅隆、敏捷等實力房企也紛紛在東莞開疆闢壤。
隨着外來資金的涌入,東莞土地更顯稀缺,地價與日俱增。不過,據陳駿良看來,房價跟不上地價的漲幅,再加上建安、管理等成本增加,東莞房地產業開發的利潤呈現下降態勢,本土開發商拿地的積極性變弱。
當然,就算本土開發商想拿地,也不如之前那麼順利了。之前,本土開發商開發所用到的土地,不少是早期通過協議出讓的方式所取得,這些年只是在“啃老”而已。如今,土地一般通過公開的招拍掛程序進行出讓。東莞本土開發商與外來一線房企相比,實力相差懸殊,在土地市場上搶項目自然處於下風,項目少了,市場份額自然就降低了。
瑞峯置業副總經理翟志球說,這幾年,在土地招拍掛市場,外來開發商逐漸佔據主導地位,一些規模較大、素質較高的地塊往往爲外地開發商所斬獲,現在土地市場的格局已經傳到商品房市場,會影響到今年及未來幾年開發商市場份額。
本土開發商背井離鄉
“本地虎時代”與“過江龍時代”的更替並非只是文字遊戲,是實實在在的市場格局調整和企業生存處境變化。
“過江龍時代”的到來,說明外來開發商已經喧賓奪主,東莞這個本土開發商一向眷戀的故鄉已經變得不再熟悉,而變成了他人的樂土。
爲了謀求生存發展,一向安土重遷的本土開發商被迫背井離鄉,異地開發,尋找“第二故鄉”。
儘管早在10年前有一些東莞商人投資外地房地產項目,但並不成規模,東莞本土開發商異地開發在最近幾年才較爲常見,如今也並沒有太多收穫,可以說還處於試水階段。
東莞中原市場研究部高級研究員韋天使說:“東莞本地開發商進軍外地市場,更多是選擇廣東省內的其它中小城市,以及周邊湖南、廣西、海南的部分二三線城市,試探性的點式佈局居多。雖然也有一些大盤或城市綜合體在穩步推進,但是還沒有一個非常成熟的開發模式與品牌輸出,對集團的業績貢獻還較少。”
本土開發商異地開發力度較大的最近幾年,恰恰是其在東莞本土市場逐漸邊緣化的幾年。合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺說:“爲了找口飯吃,本土開發商必須往外走了。”
本土房企錯失擴張良機
從本土與外來對比的視角來觀察東莞本土房地產企業,還會凸顯這麼一個問題:爲什麼東莞沒有全國性的房地產品牌?
東莞無法跟深圳、廣州、北京、上海相比,但有條件跟順德、中山相提並論,它們三者同爲“華南四小虎”成員,並且東莞的經濟實力還遠勝順德、中山,但是順德、中山分別出現了碧桂園、雅居樂這兩個全國性的房地產品牌,但東莞卻沒有。
對此,翟志球說,這種狀況不僅侷限在房地產領域,在製造業領域也一樣,珠三角兄弟城市擁有美的、格力、科龍等“一輪輪明月”,但是東莞卻只有“滿天的星星”。
他說:“這可能跟莞商的經營思路有關係。東莞大多企業主沒有霸業的心思,只是默默地做、細細地耕耘,攻勢沒有這麼猛,一句話,就是太實在了。比如說,一個公司要在多少年之前做到多大,佔據多少市場份額,佈局多少城市,什麼時候要上市,有這種戰略設計的公司在東莞真的很少見。”
東莞房企對上市似乎並不“感冒”,而不上市,不利用資本市場的槓桿效應,想要全國擴張,成爲全國性的品牌,資金實力上是跟不上的。
在今年的莞商大會前夕,唯美集團馬可波羅瓷磚董事長兼總裁黃建平說,大多數東莞商人崛起於當地,寧可深度挖掘東莞本地的資源,多樣化發展,也不太願意走出東莞。在改革開放的前10年,莞商真正發揮了“敢爲人先”的創新精神,但發展到了最近10年,很多莞商小富即安,未必真正“敢爲人先”了,導致錯失了二次、三次創業。
陳駿良曾經多年從事一線的房地產開發工作,並與東莞各房企老闆或負責人相當熟稔。他說:“如果東莞好做的話,誰願意大老遠跑到外地去呢?”
某東莞本土標杆房企秉承的宗旨是“紮根東莞,造福一方”。某東莞本土老牌房企老闆2008年接受媒體採訪時說:“只要這些年輕人不嫌棄我,不認爲我老,我就照常工作,但我工作一定不給自己壓力,我從2000年後不管經營。現在的經營是在平穩之中略有進步,這是我最大的放心。”
韋天使分析,東莞的本土開發商有一種穩重的特質,風險控制意識十分濃烈,對大刀闊斧跨越式的發展心存疑慮,而在一些外來文化影響大的地方,開拓性的氛圍濃郁,企業主創業之初就嚐到諸多甜頭,更容易鑄造風險偏好型的意識,在過去房地產業發展壯大的初期,自然更加敢於在全國範圍內開疆拓土。
有業內人士稱,同樣一筆資金,有些地方的開發商可能敢冒險撬動3個項目,但是東莞的本土開發商可能就只做1個項目。風險控制嚴格,讓東莞的開發商發展更加穩健,但相對應的,走出去也同樣慢了一步。
韋天使說,現在,地價高,房地產監管和調控相當嚴厲,房企再去全國佈局,已經錯過了黃金時期。在房改後的最初黃金十年,適逢土地市場管理寬鬆,低價拿地、囤地、圈地成爲趨勢,並且對自有資金的要求也不高,房企上市也容易,於是英雄起於草莽,如今的地產巨鱷大多是這樣壯大的。而目前這些前提條件都已經消失,現在全國佈局需要付出的代價已經今非昔比。
記者曾德軍