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臨近歲末,開發商資金開始充裕,樓市回暖預期逐漸高漲,各地加大推地力度,“地王”頻頻出現。許多人由此擔心,房企現在敢於高價拿地,未來就有信心高價賣房,是不是房價又將循環進入新一輪上漲期?最近在全國多地上演的“土地暖冬”會不會帶動樓市步入更加溫暖的春天?
“地王”頻現土地熱潮蔓延全國
進入12月,土地市場又開始熱潮涌動。4日,武漢舉行本月首場土地拍賣會,吸引了許多知名地產大鱷,部分地塊競爭十分激烈,23宗地塊進賬68億多元,拉開了一場年底賣地“盛宴”。
不僅武漢,全國許多城市土地市場回暖跡象日益明顯,高單價、高總價的地塊次第出現。11月27日至30日,北京、上海、深圳、南京以及成都五地“地王”紀錄相繼被刷新。其中,北京和上海兩個新晉地王的樓面地價均超過3.38萬元/平方米。
上海易居房地產研究院報告顯示,11月,包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓金收入爲663億元,環比增長23%,同比增長0.4%,金額創16個月新高。同時,土地成交均價爲2580元/平方米,環比增長18%,同比增長10.1%。
在供地熱潮之下,稍有實力的開發商都坐不住了,紛紛出手搶地。據統計,三季度以來,萬科新增23個土地項目,按權益計算的佔地面積約148萬平方米。而招商地產今年前三季度共拿地97萬平方米,拿地金額84.82億元,較去年同期大幅增長。
業內人士表示,在持續嚴厲的調控之下,開發商仍然對土地如飢似渴,與當前樓市成交回升、房企庫存壓力減小、資金情況有所緩解有很大關係。
“今年以來,主要重點在於去庫存,經過剛需幾個月的發力,已經超額完成了全年任務,資金充裕了,現在是買地的最好時機,抓緊實施新一輪規劃。”武漢當地一知名房企銷售總監汪偉告訴記者。
暖中有冷火爆情形下仍然理性
雖然近期“地王”頻現,但業內人士普遍認爲,目前土地市場升溫有餘但火爆不足。在4日舉辦的武漢土地拍賣會上,漢陽月湖大道一宗地塊備受關注。兩年前緊鄰此處的一宗地塊,曾拍出8063元/平方米的樓面價,一度創下武漢“地王”。但此次推出的這宗地塊,最終成交樓面價5500元/平方米,縮水超過三成。除此之外,此次拍賣會上還有4宗地塊延期。
其實,這種火爆下的冷清,更早之前在許多一線城市就很明顯。中國指數研究院發佈的“中國300城市土地市場交易情報”顯示,10月份,全國土地市場出現量跌價升態勢,高溢價與高流拍並存。同時,10大典型城市前11個月土地出讓金收入爲3574億元,與2011年同期相比下降37%。
“最近各地誕生的地王多爲中心區域稀缺地塊,且面積相對較大,這是土地價格槓桿作用的體現。”中國指數研究院華中分院副總監李國政認爲,與之前“地王”現象在土地市場偏熱的環境下誕生不同,今年“地王”溢價水分不高,相對理性很多。
汪偉表示,兩年前,大多數房企對未來預期過高,頻頻高價拿地,結果在嚴厲調控下遭遇不少困難。當前,總體上房企均嚴格控制土地成本,平穩推進規模擴張。因此,今年以來,高價拿地的現象已明顯減少,整體溢價率也處於低水平。
重演暴漲調控或將再度收緊
按照近期土地部門的公告預測,12月份將是土地市場的供應高峯。近日,武漢國土規劃局連發五次公告,將於本月舉辦6場土地拍賣會,推出121宗國有建設用地,接近今年前10個月出讓133宗土地的供應總量。
業內人士認爲,年底的供地高峯,除了地方政府的土地財政衝動外,更多的是爲了完成全年的土地供應計劃。來自財政部的數據顯示,今年前10月,全國國有土地使用權出讓收入20093億元,同比減少5561億元,下降21.7%。
李國政認爲,此輪推地熱潮和拿地高潮是土地市場自有的規律,每到年底都會涌現一輪“土地熱”。他預計,隨着商品住宅成交量持續反彈,土地市場也將加快復甦,特別是在土地價格並未大漲的情況下,房企拿地熱情仍將高漲。
中南財經政法大學房地產研究所所長張東表示,不要過度解讀“推地潮”“地王”對房價的影響,房價走向不僅取決於土地成本,更依賴於整體經濟環境、宏觀調控政策以及稅收政策等多重因素。
“與兩年前的市場狂熱相比,當前樓市和土地市場都更加理性從容。特別是中央近期對樓市調控政策的嚴厲表態,更加堅定了市場沿着理性軌道發展的步伐。”張東說,即使土地市場已開始觸底升溫,但仍不具備大幅反彈的基礎,建議無論購房者還是地產商都要保持良好的心態,正確看待當前市場現狀。
“如果土地市場重回兩年前的復甦情形,市場出現大幅震盪,有關部門可能會出臺新的調控政策,再度收緊樓市,確保調控效果持續見效。”張東強調。