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讀者胡先生:爲了孩子讀書,我剛剛在越秀區買了一套二手房。可臨到簽完合同時,業主卻突然說不遷出戶口。我覺得莫名其妙,難道買房後戶口不是歸我所有嗎?當初考慮買這個房子就是爲了買戶口,讓孩子能上省一級重點小學。但現在業主不肯遷出來,他的孩子又佔了學校的名額,那我的房子不是白買了嗎?請問,這種情況是否合法?我能否解除房屋買賣合同,並追繳對方的違約金呢?
北京大成(廣州)律師事務所律師鄭文雙指出:1.根據現有規定,戶口和商品房產權所有者之間沒有必然的法律聯繫,賣家在出售房屋後拒絕遷出戶口並不會影響商品房的使用價值,也不會影響買家戶口的遷入(新業主可以憑房產證申請入戶),因此,買家不能以此爲由要求解除房屋買賣合同。
2.如果買賣合同約定,賣家沒有按時遷出戶口應承擔違約金,那這種違約金約定屬於民事案件處理範圍,法院可以判決支持。如果買賣合同就戶口遷出方面沒有約定相關的違約責任,買家藉此向法院申請要賣家強制遷出戶口,則得不到法院的支持。因爲戶口遷移屬於行政管理問題,不屬於民事案件的受理範圍,即便合同中明確約定了出賣人有義務將戶口遷出,但由於該義務屬於不能強制履行的事項,法院不能做出強制出賣人遷移戶口的判決。
3.根據天河區戶籍工作人員的回覆,以下情況是符合要求的:新業主可以憑着房產證申請開戶,新舊兩個戶口本同時存在,公安局戶籍系統內部會標識舊業主,同時會提醒其應當遷走,但不會強制原業主遷走戶口。新舊業主也可以雙方協商,舊業主可以搭戶在新業主戶口本名下。
4.要特別注意的是,買家在進行二手房買賣尤其是購買學位房時,必須在合同中明確約定賣方遷出時間。根據實踐來看,戶口的遷出時間最好約定在房屋登記過戶之前,又或者是通過預留房屋尾款和違約金的方式對賣方施加壓力。