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郭建波“約戰”任志強的事件鬧得沸沸揚揚,儘管業界猜測頗多,爲名爲利的傳聞都層出不窮。但除開約戰本身,這件事情的根源卻出於一個眼下非常關注的話題,那就是樓市將走向何方,房價將走向何方。無論是郭建波也好,任志強也好,約戰本身也只是一個茶餘飯後的笑資。事實上,近期住宅市場也好,土地市場也好,看上去都已經重回到調控以前開發商所掌控的節奏當中。而調控對於市場行情的衝擊力已經開始有消淡跡象。
萬科總裁鬱亮曾經提到一個說法,那就是樓市開始進入下半場。跟體育競技一樣,以往以粗放式生產,以生產爲主導的行情在今年來了一個重新調整,很多企業在這一過程中消亡,也有不少企業因爲資金的問題而苦苦掙扎。但能撐到最後的,似乎都取得了下半場的入場資格。而從近期的房企頻頻動作來看,下半場已正式打響。其中最明顯的跡象就是國內各大城市土地拍賣行情的再度火熱。
在今年年中的時候,由於土地市場不景氣,即使是北上廣深這些大城市的優質土地往往都是以底價成交的時候,恰好也是樓市成交開始快速上揚的時期。那時候,在業內就曾出現過未來住宅產品會因開發土地不足而供不應求,價格將快速上漲的說法。儘管目前樓市仍然是處於政策指導之下,但在目前普遍以市場經濟爲主導的市場上,樓市的價格與成交也難免會受到市場規律的制約。可以說,不管是任志強也好,其他專家學者也好,充其量也是依市場行情走勢以及相關背景而作出預測。姑且不論誰對誰錯,足以證明目前樓市的發展已經到了一個令人很難做出一個統一而且精細的判斷。
房地產是一個資金投資巨大的行業。其中土地的購買與開發佔了很重要的一部分。從調控至今,經歷了兩年多的時間,最明顯的改變就是中間土地市場的冷清。但是,在近期,包括北京、上海、廣州、南京等衆多城市再度出現的搶地潮,似乎正預示着開發商們的強勢迴歸。在上週末,廣州今年最大的賣地潮中,所推出的9塊土地,除了少數被認爲有“內定嫌疑”的商業用地外,其餘幾塊住宅用地的爭奪只能用白熱化來形容。而爭奪這些土地的不僅有本土的開發商以及像保利這些行業大鱷,更來自珠海等地的外來開發商。飆價格、競保障房,在其中,今年不少企業所宣稱要保持“冷靜拿地”的姿態被徹底顛覆,而更有兩年以前不顧一切,不惜成本拿地的感覺。
不僅是廣州,在11月30日,廣州拍地的同一天,南京下關區濱江邊路以西的地塊以總價56.2億元成交,成爲今年以來全國總價最高的地王。7月以來,截止11月28日,重點城市土地成交量共計20627萬平方米,較1-6月上漲13%,平均樓板價爲2113元/平方米,較1-6月提升26%。可見下半年土地市場量價齊升,一改上半年土地市場的低迷狀況,尤其是今年9月以來,土地成交平均樓板價接連三個月持續增長至2313元/平方米,創全年新高。時值年末,土地市場熱度進一步提升。
而在土地市場再度興旺的背後,正是開發商不缺錢的底氣。在此之前,在很多上市房企的業績報告當中與“謹慎拿地”相輔的往往都是“保持安全的現金流”。而能打破土地市場冷清格局的也只有房企們在資金上的“安全感”。在廣州11月底的拍地潮中,很多國內大型房地產企業都參與到其中,而拿到本次最大一塊,也是推地中總價最高商業地塊的企業正是在不久前曾以賣項目以及融資而獲得大筆資金的奧園集團。
事實上,目前資金對很多大房企而言真的並不是問題。像萬科,剛公佈的前11月銷售額已經達到了1271.5億,今年全年甚至有望衝到1400億。而恆大,年度的銷售業績已經提前達標。此外,像保利、中海這些房地產巨頭同樣也進入了“不差錢”的階段。可以看到的是,無論是房價怎樣走,如今市場再度回到了開發商主導的節奏。